我国城市更新历经 70 多年的发展历程，无论在促进城市的产业升级转型、社会民生发展、空间品质提升、功能结构优化方面，还是在城市更新自身的制度建设与体系完善方面，都取得了巨大的成就。进入 2022 年，政府工作报告中提出有序推进城市更新。同时，城市更新被写入多个地方政府工作报告中。2022年3月17日，国家发改委印发《2022 年新型城镇化和城乡融合发展重点任务》，再次“点题”城市更新，将其列入 2022 年的重点任务。今年 3 月的政府工作报告提出，“实施城市更新行动”，并将其作为着力扩大国内需求的工作重点之一。

  城市更新是城镇化发展的必然过程，高质量发展是我们建设现代化国家的首要任务，城市更新的目的就是要推动城市高质量发展。展望我国的城市更新发展，需要在立足民生、发展、经济、活力的基础上，致力于实现促进经济、提质增效、激发活力等多元目标。结合社会、产业、城市及绿色发展等理念，未来城市更新发展的趋势将主要呈现以下几个方面。

  1、以市场为主转向以民生为主

  我国城市发展正处于从粗放化、外延式增量发展转为精细化、内涵式存量提升发展的时期。随着城镇化率的不断提升，过去由市场驱动、以创造增值收益为特征的城市更新模式已无法解决我国面临的众多城市问题。特别是城市中部分功能规划、配套公共设施与现代化建设进程还不相匹配，不能满足人民日益增长的美好生活需要。如市政配套设施自然老化或缺失、城中村人居环境较差、公共服务缺项等问题，需要通过城市更新来实现人民生活品质升级。一座城市的更新发展，承载着人民群众对美好生活的向往。在生态文明宏观背景以及“五位一体”发展、国家治理体系建设的总体框架下，城市更新也将更加注重城市内涵发展，更加强调以人为本，更加重视人居环境的改善和城市活力的提升。

  2、精细化品质化更新不断推行

  此前，城市更新主要是以拆建形式为主。在加速城市发展的同时，庞大更新规模也在间接破坏宝贵的城市文化资源。在2022年政府工作报告中，城市更新的关键词，也是“有序更新”。 这意味着，我国城市更新将过渡到以创新改造为主的渐进式有机更新，体现在更加精细化的城市管理上。在严控大拆大建的新要求下，城市更新也将更加追求精细化和品质化。城市更新精细化，改造要素不仅包括建筑、公共空间、公用设施等空间环境，还包括功能性属性、产权关系、技术方式等组成环境，现阶段的微改造可以称为城市更新精细化的第一步。未来大规模的城市更新，更多地表现为通过小尺度改造，使城市功能不断优化和城市空间品质不断提升。

  3、更加注重与产业结合的发展

  随着信息技术等科技的不断发展，产业的转型和升级日益重要。城市更新虽然主要是空间更新，但空间更新与产业更新密不可分。虽然城市更新中的空间更新主要涉及三大领域：产业空间更新、公共空间更新、居住空间更新，这三大领域中，产业更新始终是最本质的更新。所有的现代化城市产生都是先有产业，后有城市，产业的能级决定城市的能级。过去城市更新更像是房地产开发，所以现在地方文件均要求城市更新要有产业导入。在更加注重产业内涵的发展趋势下，随着扩大内需战略的推进，城市更新不仅对于补短板、扩内需、增投资意义重大，同时也将有助于畅通循环，建设强大的国内市场，促进经济长期持续健康发展。

  4、技术革新寻求低碳发展之路

  2022年8月，科技部、国家发展改革委、工业和信息化部等 9 部门印发《科技支撑碳达峰碳中和实施方案（2022—2030 年）》，统筹提出支撑2030年前实现碳达峰目标的科技创新行动和保障举措，并为2060年前实现碳中和目标做好技术研发储备。对于城市更新而言，现阶段，城市环境恶化，城市垃圾、水源污染、大气环境污染等，严重威胁到城市可持续发展。因此在“双碳”目标下，更要注重绿色低碳的高质量发展，要坚持绿色引领，实现城市更新的技术体系新突破。随着绿色低碳技术的加快创新与推广，将为城市未来实现“低碳城市”目标奠定基础。城市更新作为城市发展重要的规划手段，也将充分结合低碳发展理念、以低碳规划设计为引领，使得改造后的城市更具可持续性，城市社会经济与自然呈现和谐共生的生态文明发展。

  5、城镇老旧小区改造继续加快

  老旧小区由于房屋严重老化、配套设施落后等原因严重影响居民基本生活。根据住建部摸排结果，全国 2000 年以前建成的老旧小区近 17 万个、涉及居民上亿人、超 4200 万户、建面约 40 亿平。这意味着“十四五”期间，平均每年改造老旧小区 3 万个左右。老旧小区改造接棒棚改，是我国惠民生、扩内需和促投资的重要战略，将成为未来城市更新的主旋律。特别是去年受到疫情防控政策的影响，让我们更加认识到加快城镇老旧小区改造的必要性。以上海黄浦区一些老旧小区为例，老城厢仍然还有少部分居民在拎马桶、与邻居合用卫生间。随着去年封控期间浦西要求居民“足不出户”，于是街道居委针对卫生间合用，规划了每户人家使用厕所的时间，以确保居民在使用卫生间过程中全程无接触。可见，加快推进城镇老旧小区改造，也是守护居民健康安全、提供可靠生活保障的重要途径。住建部部长倪虹在今年两会期间提出，2023 年希望再开工改造 5 万个以上老旧小区，力争能够让 2000 万居民获益。因此，城镇老旧小区改造也将继续提速。

  6、多方参与推动可持续化运作 

  城市更新是由政府主导的，但同时也需要市场化运作，社会多方参与。基于城市更新可以撬动巨大内需空间和投资潜力，近年来吸引了多方资本进入这一新兴赛道。目前，北京、上海、无锡、天津、成都、广州、石家庄等地已纷纷成立城市更新基金。同时，一些城市的城市更新基金呈现了多元化构成特征，除政府和国企外，社会资本也能参与其中，这种多方参与城市更新的模式正在逐步兴起。如今年 3 月 1 日起施行的《北京市城市更新条例》明确提出，鼓励社会资本参与城市更新活动、投资建设运营城市更新项目。可见，随着多方资本的参与，将推动城市更新的可持续化运作，进一步发挥城市建设撬动内需的重要支点作用。