导语

  4月楼市无论供求均迎来“拐点”，绝对量回归本轮行情启动2月时的水平。

  ◎  文 / 克而瑞研究中心

  4月楼市整体供求增长动能转弱。重点30城供应显著缩量，降至近5年来同期新低，成交环比下降27%，绝对量基本恢复到本轮行情启动时2月同期水平，同比受去年疫情基数较低影响，增长37%，仅北京、深圳、成都、西安4城环比尚能保持增势。地市层面，4月成交规模仍在较低位，由于作为绝对主力的上海、广州、杭州供地质量较佳，房企竞拍积极性显著提升，整体溢价率水平也得以维持在7.2%的相对高位。受预供地制度的影响，月内流拍率维系在11%的相对低位。

  01 新增供应

  5年同期最低
一线同环比“腰斩”、仅郑榕显著放量

  4月，30个重点城市新增供应1333万平方米，环比下降35%，同比下降19%，相较2019-2021年同期更是腰斩。究其原因，一方面，3月房企为了抢收客户加速供货，使得部分供应前置，4月面临较大供货压力。另一方面，3月下旬开始一些城市来访、认购等先行指标均出现转弱迹象，市场观望情绪又起，房企的推盘积极性也随之下滑。

  分能级来看，4个一线城市整体预计供应192万平方米，环比下降45%，同比下降42%，前4月累计同比转负。北京供应大幅缩水，本月仅有4个项目取证，供应规模低至9万平方米，同、环比均下降90%以上。上海、广州经历上月集中推售潮后，本月供应节奏明显放缓，环比分别下降49%和32%。4城中唯有深圳供应继续改善，环比微增8%，同比翻番，龙岗、光明、龙华依然供给主力区域，供应占全市近7成比重。

  26个重点二三线城市合计供应1141万平方米，环比下降33%，同比下降13%，前4月累计同比增幅收窄至6%。环比来看，近9成城市供应规模有所回调，武汉、天津、昆明等环比腰斩。重点二三线城市中仅长沙、郑州、福州供应面积高于上月，譬如长沙4月末2周供应开始发力，房企为备战五一加快推货节奏，其中供货大户岳麓区规模超18万平，占比约3成。同比来看，6成城市供应不及去年同期，南京、南宁、昆明等缩水最为明显，杭州、济南等同比小幅增长，长春、成都等同比增幅较大的城市，大多是因为去年疫情影响取证进度导致供应基数偏低。

  02 新房成交

  环比降27%与2月相当
前期率先回暖二三线跌幅皆近腰斩

  4月整体成交规模由升转降，市场热度恢复到本轮行情启动初期水平。据CRIC监测，30个城市商品住宅成交1642万平方米,与2月绝对量基本持平。变化情况来看，环比下降27%，同比持增37%，虽然单月成交量略好于去年同期，但仍显著低于2019-2021年同期水平，市场复苏动能略显不足。

  各能级城市均出现不同程度回落，一线成交韧性较强，自上月集中放量后本月小幅微跌11%，累计同比仍增21%。其中北京、深圳延续同环比齐增，深圳主要得益于供应放量，龙岗、光明等供应量基本都在10万平以上；北京则面临显著的供不应求，刚需热情不退，顺义、房山多个性价比较高刚需盘持续热销。上海、广州成交环比微降，热度略有回落，但同比仍保持增势。

  二三线城市则面临热度转降，一方面整体成交回调幅度大于一线，环比降幅达30%；另一方面，各城市环比跌幅跌多涨少，仅成都、西安等中西部城市行情独立、环比持增。目前来看，回落较为显著的可分为以下三类：一是武汉、天津、重庆等尚有人口优势的强二线城市，本轮行情主要依托刚需刚改自住需求驱动，随着低价房源去化殆尽，整体需求也进入阶段性疲软期。二是长春、南宁、大连、昆明等弱二线城市，整体城市基本面欠佳，高库存问题难解，成交复归理性之后预期还将延续筑底行情。三是徐州、佛山、东莞等三四线城市，随着返乡置业、短期投资投机热情减弱，市场重新复归理性。

  03 项目去化

  前期两类回暖城市热度都显著下降
刚需刚改动能转弱

  据CRIC调研数据，31个重点城市平均开盘去化率稳中有降至51%，较上月下降6个百分点。从周度变化来看，涨跌波幅加大，主要受推盘结构影响，由月初70%降至41%，最近一周回升至59%。

  聚焦到单个城市，4月各城市环比跌多涨少，仅杭州一城去化率由上月的73%上涨至81%，二圈层新盘和老盘交替，整体去化率延续高位，常州虽然环比微增1个百分点，但是总体仍在15%以下低位波动。

  从当前各城市表现来看，前期热点恒热的北京、上海、成都虽然短期去化率转降，但去化率绝对值仍保持在6成以上高位。相较而言，前期低位徘徊、短期内热度显著回升的深圳、天津、郑州、南京、武汉等本月去化率显著回落，刚需刚改退潮之后，居民购房需求复归理性，不过目前总体热度仍略好于2月同期，部分城市诸如南京、厦门等后期中高档产品预计迎来集中入市期，有望带动改善需求持续释放。

  聚焦到单项目层面，刚需刚改退潮迹象更为明显，我们对比了不同城市同一项目3-4月推盘去化情况，合肥、天津、成都、南京均有热度转降迹象，以合肥为例，肥东县鼎建璟阳里项目，3月推盘去化率尚有25%，4月加推去化率便降为18%，下降了7个百分点。

  04 库存

  30城环比微跌1.4%
福州、无锡等消化周期回归警戒线以下

  4月，多数城市供求双双缩水，但供应缩量幅度要略大于成交，因此30个重点监测城市整体供求比由上月的0.91降至0.81。除深圳外的3个一线城市供求关系均趋于紧张，北京供求比更是滑落至0.1，厦门、武汉等城市也从上月的供求比大于1转入供不应求区间。受此影响，30城库存继续走低，环比下降1.4%，京沪等库存环比跌幅超过5%。

  30个重点城市消化周期较上月缩短，显示库存积压状况进一步改善，尤其是郑州、厦门等降幅超过20%，无锡、福州等消化周期由18个月的警戒线以上回归安全区间内。同比来看，除大连和深圳以外，其他城市消化周期均缩短，长春、青岛等降幅较大并缩短至30个月内，去库存压力有所缓解。

  05 二手住房

  成交环比降17%
深苏蓉等继续放量、京杭等明显转弱

  4月，17个重点城市二手房成交面积预计为895万平方米，环比下降17%，同比仍增77%。成交环比转跌固然有节假日影响网签的原因，但最主要的还是前期积压需求释放逐渐接近尾声，后续进入平缓释放期，前4月二手房累计成交3116万平方米，累计同比增长76%。

  分城市来看，近9成监测城市二手房成交环比负增，北京、杭州等回调尤为明显，环比跌幅在3成左右。实际上自3月下旬起，杭州二手房带看等指标就在明显下滑，二手房成交也开始逐周走弱，反映市场活跃度持续下降。北京二手房成交在3月底迎来一波放量，随着疫情期积压需求和入学置业需求逐渐释放完毕，清明节后成交渐显疲软。

  同比来看，8成以上城市成交规模均高于去年同期。成都、苏州、东莞等增幅居前，例如成都，4月二手房成交延续强势表现，规模同比翻番，根据统计局数据成都二手房价已经十五连涨，“买涨不买跌”促使刚需购房者加速入市。苏州二手房市场经历较长低迷期后迎来反弹，4月成交规模同比增长150%，达到2021年以来单月次高。深圳4月末成交明显发力，核心动因在于二手房指导价政策时隔两年迎来调整，中介平台仍需按照指导价展示房源价格，但执行层面不再影响放贷，这意味着指导价降购房杠杆进而抑制二手房交易的机制基本失效，政策利好下市场信心明显提振。但反观厦门、舟山等城市，同比增幅已收窄至20%以内，北京、宝鸡更是同比负增。

  06 土地市场

  成交规模延续历史低位
沪、杭集中土拍高热“接棒”

  2023年4月，虽然有上海、广州、杭州、成都、合肥等城市集中土拍，但受重点城市缩量提质的供地策略的影响，全国土地市场成交规模仍在历史低位。

  热度方面，由于作为绝对主力的上海、广州、杭州供地质量较佳，房企参拍热情高涨，上海首轮土拍八成地块一次性报价区间，杭州2/3地块摇号成交，极大地带动了土地市场热度，整体溢价率水平也得以维持在7.2%的相对高位。房企拿地来看，大部分城市拿地主力依旧是央国企，譬如上海首轮成交的19宗地中，有八成地块被国央企竞得，占到本场土拍总金额的九成。值得注意的是，民企拿地积极性也在提升，杭州第三轮集中土拍挂牌的12宗地块中有10宗由民企竞得，民企拿地总金额142.1亿元，占比高达85%。

  CRIC监测数据显示，CRIC监测数据显示，截止4月25日，一线城市本月共成交土地321万平方米，环比上涨100%，同比涨幅更是高达124%。成交金额为799亿元，环同比涨幅均在两倍以上。具体城市来看，月内开启2023年首轮集中土拍的上海成交规模最大，总成交建面达204万平方米，揽金534亿元。其次是广州，总成交建面为115万平方米，揽金264亿元，涉及10宗地，包含5宗商办、5宗纯宅地，其中4宗纯宅地封顶成交，市场热度也明显上升，整体溢价率增至12%。另外，北京通州也有1宗商办地块底价成交。

  二线城市的成交规模较上月明显下降。具体来看，至25日二线城市成交建面为763万平方米，环比下降38%，同比大减63%。成交金额也随之明显下滑，环比下降36%至488亿元，同比去年下降74%。受重点城市高价地占比持续高位的影响，楼板价延续上月的高位，微增3%至6398元/平方米。具体到城市来看，本月仅杭州、长沙和成都三城成交建面超过了100万平方米。榜首杭州成交建面为131万平方米，揽金177亿元，同时也是二线城市成交金额榜首，8宗地块摇号触顶成交的比例达到67%，再次创下2022年以来新高。房企拿地方面，12宗地块中有10宗由民企竞得，民企拿地总金额142.1亿元，占比高达85%，民企拿地十分积极。除杭州、长沙、成都三城外，其余城市仅少量地块成交，成交建面多不足70万平方米，市场热度也在低位，除青岛和西安部分地块溢价成交外，其余城市以底价成交为主。

  三四线城市则表现为量价齐跌。截止4月25日，总成交建面仅3018万平方米，环比下降了13%，同比大降47%。在CRIC重点监测的三四线城市中，无一城市成交规模超过100万平方米。榜首宿迁总成交建面仅66万平方米，其次是东莞，成交建面仅55万平方米，位于第三位是衢州，成交建面仅42万平方米。从区域来看，长三角三四线城市依旧是成交主力；热度来看，仅东莞、徐州、嘉兴少量地块溢价成交，其余大多数城市土拍仍以底价成交。

  07 综观

  中央定调积极
预期5月供应尚能放量但成交仍将走低

  总体来看，4月楼市无论供求均迎来“拐点”，绝对量回归本轮行情启动2月时的水平。究其原因，主要源于行业信心尚未完全修复，前期积累的刚需刚改需求释放完毕所致。

  随着月末中央政治局会议召开，再次重申“房住不炒、因城施策”，支持刚性和改善性住房需求，定调延续积极，也算是为后期行情企稳奠定了良好的政策基础。展望后市，我们认为，因二季度仍是年内供应高峰期，短期供应量还有上升空间；从需求端来看，刚需疲软、改善缺位是大概率事件，整体成交仍将进一步走低。不同城市预期延续分化行情：对于热点恒热的北京、上海、杭州、成都、合肥而言，或将面临供给约束，整体成交还将平稳运行；而对于武汉、郑州、天津等前期低迷型城市，仍面临阶段性的调整期，成交短期内难见明显起色，而对于依托返乡置业驱动的苏北、川渝三四线热度还将持续下滑。