诸葛数据研究中心出品

2023年11月9日

  一、10月新房供应、成交双双缩量，昌平、海淀等5个区域成交量环比上升

  （一）成交：新房成交量环比转降，同比跌幅扩大

  10月北京新房成交活跃度下降，成交量环比转降，同比跌幅持续走阔。进入10月份，北京新房成交量止升转降，一方面，可能与供应大幅收紧有一定关系；另一方面，“认房不认贷”政策效应逐渐削弱，市场需求释放放缓。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年10月北京新建商品住宅成交5177套，环比下降12.1%；同比下降39.6%，同比降幅较上月扩大约21个百分点。从累计成交规模来看，2023年前10月北京新房成交55122套，较2021年、2022年同期分别减少24.1%、上升0.2%。11月起北京公积金执行“认房不认商贷”，预计将会促进一批购房需求的释放，11月新房成交量有望维稳。

  （二）价格：10月新房成交均价环比上行，同比涨幅“二连”走阔

  10月北京新房价格重拾涨势，且价格处于历史较高水平，根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年10月，北京新房成交均价为55847元/㎡，环比上涨4.3%；同比上涨18.9%，同比已连续3个月维持上涨态势，且本月同比涨幅较上月扩大约1个百分点。

  （三）供应、库存：10月新房供应缩量显著，库存量小幅下降

  继9月房企集中推新后，10月份北京新房供应端大幅收紧，同环比双双降超70%。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年10月新房批准上市套数1239套，环比下降78.7%；同比下降70.7%，同比降幅较上月扩大超55个百分点。另外，在供应缩量显著的情况下，库存量小幅下降，但去化效果暂不理想，去化周期持续延长，数据显示，2023年10月北京新房库存量为85466套，环比小幅下降3.09%，同比下降19.37%，同比呈现“七连跌”。从去化周期来看，10月去化周期为15.7个月，较上月延长0.3个月。

  2023年10月，北京有6个商品住宅项目获取预售证，较上月减少7个，分布在开发区、大兴、丰台以及昌平4个区域。其中，位于大兴区的晓月和风雅苑共164套房源可供销售，预售面积约2.2万㎡，是由绿城中国和宇诚集团合作开发的住宅项目，位于大兴黄村核心区，项目周边配套齐全，同时项目以区域罕见的2.0低密容积率，规划6-11层纯粹洋房产品，填补黄村高端改善空白。

  （四）分区：10月昌平区成交量及涨幅双双领跑，近7成区域成交环比下降

  从10月北京区域新房成交表现来看，昌平区成交活跃度明显走高，以980套成交量大幅领先，占比达19.1%；大兴、顺义、朝阳位居区域成交第二、三、四位，均突破500套，占比均超10%；房山凭借470套跻身区域成交前五。与此同时，延庆、平谷以及东城3区成交量均低于50套，占比不足1%。

  较上月成交变化来看，5个区域成交环比上升，其中，昌平环比涨幅显著，成交量较上月翻倍，海淀、石景山环比涨幅均超15%；另外，近7成区域成交环比下降，其中，顺义、西城、东城以及平谷4区环比跌超50%。

  （五）板块：12个板块成交量超百套，海淀温泉板块577套居首

  从10月各板块的成交表现来看，海淀区温泉板块成交活跃度提升明显，以577套成交量位居首位，较上月增加370套，成交均价为53188元/㎡，呈现“量升价跌”特征。昌平回龙观板块的成交动力也有所增强，10月成交395套位居第二，较上月增加270余套，成交均价突破6万元/㎡。顺义区胜利街道、光明街道、石园街道、仁和镇板块与大兴区西红门板块仅有1套之差分别位居成交第三、四位，成交量分别为199套、198套。此外，本月成交超百套的板块数量有所下降，共有12个，较上月减少3个。

  （六）房企：10家房企销售额突破10亿，中海地产约36亿领先

  从各大房企在北京市场的表现来看，10家房企销售额突破10亿元，较上月持平。其中，中海地产实现35.78亿元销售额领先，销售表现持续向好，销售额较上月增加约8亿元；华润置地、大华集团位居第二、三位，销售额双双突破19亿元；首开股份稳居榜四，10月实现17.64亿元销售额，较上月减少约1亿元。整体来看，品牌国央企以及优质民企在北京房地产市场的销售表现持续可观。

  （七）项目：国誉燕园成交量居首，启宸府斩获成交金额冠位

  从10月份北京新房成交套数TOP20项目来看，顺义区项目上榜率靠前，共上榜4个项目；与此同时，昌平区项目成交更为可观，上榜的2个项目揽占前二，其中，国誉燕园、启宸府成交均超300套，分别以328套、303套位居一二位，但2个项目的成交价格却相差较大，成交均价分别为30227元/㎡、62213元/㎡；大兴区的橡树湾（红橡润园）与海淀区的中海·富华里成交表现也不俗，本月成交均超百套，分别以146套、112套位居第三、四位。

  从成交金额来看，启宸府凭借较高的成交规模拉动收金可观，10月实现19.35亿元销售额，西城区的中信国安府、朝阳区的融创壹号院2个高端改善项目位居第二、三位，成交金额分别为15.47亿元、14.17亿元，单价水平均超12万元/㎡。

  二、10月二手住宅成交量回落，市场均价涨势坚挺

  （一）成交：二手住宅成交量变化与新房一致，同环比双双下降

  北京二手房成交端同样遇冷，10月成交量止升转降，同比跌幅扩大。由于前期出台的松绑政策效应逐步削弱，随着既有需求逐步释放殆尽，复苏的持续性显露不足，二手房成交量下降。根据诸葛数据研究中心监测数据显示，2023年10月北京二手住宅成交10653套，环比下降25.3%；同比下降5%，同比降幅较上月扩大4.5个百分点。从累计成交来看，2023年前10月北京二手住宅成交129925套，较2022年同期上升7.2%，较2021年同期下降约19%。

  （二）价格：10月二手住宅市场均价持续上扬，同环比涨幅双双扩大

  北京二手住宅市场均价上涨动力较足，10月价格持续上扬，刷新2020年以来月度价格新高。数据显示，2023年10月北京二手住宅市场均价为65054元/㎡，环比上涨2.17%，同比上涨8.68%，同环比涨幅分别较上月扩大3.3、0.8个百分点，并且截至本月，同比已连续21个月维持正增长。

  （三）调价房源：10月涨价房源占比6.2%，较上月回落5.4个百分点

  从涨降价房源来看，2023年10月北京二手住宅调价房源中涨价房源占比为6.2%，较上月回落5.4个百分点。继“认房不认贷”下涨价信心短暂回升后，持续性再度显露不足，本月涨价房源占比再次回落至低位，市场信心提振的持续性仍有待加强。