北京房地产市场监测月报(2023年10月)

市场报告 2023-11-13 14:37:44 来源:中房网

  • 城市:北京
  • 发布时间:2023-11-13
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:诸葛数据研究中心

诸葛数据研究中心出品

2023年11月9日

  一、10月新房供应、成交双双缩量,昌平、海淀等5个区域成交量环比上升

  (一)成交:新房成交量环比转降,同比跌幅扩大

  10月北京新房成交活跃度下降,成交量环比转降,同比跌幅持续走阔。进入10月份,北京新房成交量止升转降,一方面,可能与供应大幅收紧有一定关系;另一方面,“认房不认贷”政策效应逐渐削弱,市场需求释放放缓。根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年10月北京新建商品住宅成交5177套,环比下降12.1%;同比下降39.6%,同比降幅较上月扩大约21个百分点。从累计成交规模来看,2023年前10月北京新房成交55122套,较2021年、2022年同期分别减少24.1%、上升0.2%。11月起北京公积金执行“认房不认商贷”,预计将会促进一批购房需求的释放,11月新房成交量有望维稳。

  (二)价格:10月新房成交均价环比上行,同比涨幅“二连”走阔

  10月北京新房价格重拾涨势,且价格处于历史较高水平,根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年10月,北京新房成交均价为55847元/㎡,环比上涨4.3%;同比上涨18.9%,同比已连续3个月维持上涨态势,且本月同比涨幅较上月扩大约1个百分点。

  (三)供应、库存:10月新房供应缩量显著,库存量小幅下降

  继9月房企集中推新后,10月份北京新房供应端大幅收紧,同环比双双降超70%。根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年10月新房批准上市套数1239套,环比下降78.7%;同比下降70.7%,同比降幅较上月扩大超55个百分点。另外,在供应缩量显著的情况下,库存量小幅下降,但去化效果暂不理想,去化周期持续延长,数据显示,2023年10月北京新房库存量为85466套,环比小幅下降3.09%,同比下降19.37%,同比呈现“七连跌”。从去化周期来看,10月去化周期为15.7个月,较上月延长0.3个月。

  2023年10月,北京有6个商品住宅项目获取预售证,较上月减少7个,分布在开发区、大兴、丰台以及昌平4个区域。其中,位于大兴区的晓月和风雅苑共164套房源可供销售,预售面积约2.2万㎡,是由绿城中国和宇诚集团合作开发的住宅项目,位于大兴黄村核心区,项目周边配套齐全,同时项目以区域罕见的2.0低密容积率,规划6-11层纯粹洋房产品,填补黄村高端改善空白。

  (四)分区:10月昌平区成交量及涨幅双双领跑,近7成区域成交环比下降

  从10月北京区域新房成交表现来看,昌平区成交活跃度明显走高,以980套成交量大幅领先,占比达19.1%;大兴、顺义、朝阳位居区域成交第二、三、四位,均突破500套,占比均超10%;房山凭借470套跻身区域成交前五。与此同时,延庆、平谷以及东城3区成交量均低于50套,占比不足1%。

  较上月成交变化来看,5个区域成交环比上升,其中,昌平环比涨幅显著,成交量较上月翻倍,海淀、石景山环比涨幅均超15%;另外,近7成区域成交环比下降,其中,顺义、西城、东城以及平谷4区环比跌超50%。

  (五)板块:12个板块成交量超百套,海淀温泉板块577套居首

  从10月各板块的成交表现来看,海淀区温泉板块成交活跃度提升明显,以577套成交量位居首位,较上月增加370套,成交均价为53188元/㎡,呈现“量升价跌”特征。昌平回龙观板块的成交动力也有所增强,10月成交395套位居第二,较上月增加270余套,成交均价突破6万元/㎡。顺义区胜利街道、光明街道、石园街道、仁和镇板块与大兴区西红门板块仅有1套之差分别位居成交第三、四位,成交量分别为199套、198套。此外,本月成交超百套的板块数量有所下降,共有12个,较上月减少3个。

  (六)房企:10家房企销售额突破10亿,中海地产约36亿领先

  从各大房企在北京市场的表现来看,10家房企销售额突破10亿元,较上月持平。其中,中海地产实现35.78亿元销售额领先,销售表现持续向好,销售额较上月增加约8亿元;华润置地、大华集团位居第二、三位,销售额双双突破19亿元;首开股份稳居榜四,10月实现17.64亿元销售额,较上月减少约1亿元。整体来看,品牌国央企以及优质民企在北京房地产市场的销售表现持续可观。

  (七)项目:国誉燕园成交量居首,启宸府斩获成交金额冠位

  从10月份北京新房成交套数TOP20项目来看,顺义区项目上榜率靠前,共上榜4个项目;与此同时,昌平区项目成交更为可观,上榜的2个项目揽占前二,其中,国誉燕园、启宸府成交均超300套,分别以328套、303套位居一二位,但2个项目的成交价格却相差较大,成交均价分别为30227元/㎡、62213元/㎡;大兴区的橡树湾(红橡润园)与海淀区的中海·富华里成交表现也不俗,本月成交均超百套,分别以146套、112套位居第三、四位。

  从成交金额来看,启宸府凭借较高的成交规模拉动收金可观,10月实现19.35亿元销售额,西城区的中信国安府、朝阳区的融创壹号院2个高端改善项目位居第二、三位,成交金额分别为15.47亿元、14.17亿元,单价水平均超12万元/㎡。

  二、10月二手住宅成交量回落,市场均价涨势坚挺

  (一)成交:二手住宅成交量变化与新房一致,同环比双双下降

  北京二手房成交端同样遇冷,10月成交量止升转降,同比跌幅扩大。由于前期出台的松绑政策效应逐步削弱,随着既有需求逐步释放殆尽,复苏的持续性显露不足,二手房成交量下降。根据诸葛数据研究中心监测数据显示,2023年10月北京二手住宅成交10653套,环比下降25.3%;同比下降5%,同比降幅较上月扩大4.5个百分点。从累计成交来看,2023年前10月北京二手住宅成交129925套,较2022年同期上升7.2%,较2021年同期下降约19%。

  (二)价格:10月二手住宅市场均价持续上扬,同环比涨幅双双扩大

  北京二手住宅市场均价上涨动力较足,10月价格持续上扬,刷新2020年以来月度价格新高。数据显示,2023年10月北京二手住宅市场均价为65054元/㎡,环比上涨2.17%,同比上涨8.68%,同环比涨幅分别较上月扩大3.3、0.8个百分点,并且截至本月,同比已连续21个月维持正增长。

  (三)调价房源:10月涨价房源占比6.2%,较上月回落5.4个百分点

  从涨降价房源来看,2023年10月北京二手住宅调价房源中涨价房源占比为6.2%,较上月回落5.4个百分点。继“认房不认贷”下涨价信心短暂回升后,持续性再度显露不足,本月涨价房源占比再次回落至低位,市场信心提振的持续性仍有待加强。