01 

  政策环境：保持宽松

  1．中央层面：标本兼治化解房地产风险，重点聚焦“防风险、稳市场、促转型”

  2024年第一季度，房地产政策整体延续了宽松基调，主要围绕“防风险、稳市场、促转型”等方面工作展开。中央各部委多次提出满足不同所有制房地产企业合理融资需求，化解房地产风险，2024政府工作报告将房地产工作列入“防风险”板块。同时提出要完善住房供应体系，加快基础性制度改革，大力支持保障性住房等“三大工程”建设。

  “防风险”方面，1月5日，住建部、金融监管总局提出，建立城市房地产融资协调机制，金融机构要积极满足正常开发建设、抵押物充足、资产负债合理、还款来源有保障的项目合理融资需求，对开发建设暂时遇到困难但资金基本能够平衡的项目，通过存量贷款展期、调整还款安排、新增贷款等方式予以支持；1月24日，央行、金融监管总局发布《关于做好经营性物业贷款管理的通知》，明确符合条件的房企可将经营性物业贷款用于偿还企业及其集团控股公司（含并表子公司）存量房地产领域的相关贷款和公开市场债券；1月26日，住建部召开房地产融资协调机制部署会指出，地级及以上城市人民政府要切实发挥牵头协调作用，把城市房地产融资协调机制迅速建立和运转起来，针对当前部分房地产项目融资难题，各地要以项目为对象，抓紧研究提出可以给予融资支持的房地产项目名单，协调本行政区域内金融机构发放贷款，精准有效支持合理融资需求；3月5日，政府工作报告提出统筹发展和安全，标本兼治化解房地产、地方债务、中小金融机构等风险，维护经济金融大局稳定，优化房地产政策，对不同所有制房地产企业合理融资需求要一视同仁给予支持，促进房地产市场平稳健康发展等。

  “稳市场”方面，1月5日，央行、金融监管总局印发住房租赁“金融17条”，重点支持自持物业的专业化、规模化住房租赁企业发展，加强住房租赁信贷产品和服务模式创新，满足团体批量购买租赁住房的合理融资需求等；1月24日，央行宣布自2024年2月5日起，下调金融机构存款准备金率0.5个百分点（不含已执行5%存款准备金率的金融机构），预计向市场投放长期流动性1万亿元；1月26日，住建部召开房地产融资协调机制部署会指出，要坚持因城施策、精准施策、一城一策，用好政策工具箱，充分赋予城市房地产调控自主权，各城市可以因地制宜调整房地产政策；2月20日，央行公布最新贷款市场报价利率，1年期LPR维持3.45%不变，5年期以上LPR下调25个基点至3.95%；3月8日，最高法出台司法解释，明确商品房已售难交付纠纷债权受偿顺序，优先保障购房群众权益；3月22日，国务院常务会议提出，要进一步优化房地产政策，持续抓好保交楼、保民生、保稳定工作，系统谋划相关支持政策，有效激发潜在需求，加大高品质住房供给，促进房地产市场平稳健康发展。

  “促转型”方面，1月8日，央行披露PSL新增1500亿元为“三大工程”建设提供中长期低成本资金支持，加上2023年12月投放的3500亿元，央行已累计投放5000亿PSL用于支持“三大工程”建设；2月27日，住建部发布《关于做好住房发展规划和年度计划编制工作的通知》指出，要完善“保障+市场”的住房供应体系，以政府为主保障工薪收入群体刚性住房需求，以市场为主满足居民多样化改善性住房需求，要将保障性住房建设作为住房发展规划的重要内容，科学确定保障性住房发展目标；3月5日发布的政府工作报告和22日召开的国务院常务会议提出，适应新型城镇化发展趋势和房地产市场供求关系变化，加快构建房地产发展新模式，加大保障性住房建设和供给，完善“市场+保障”的住房供应体系，改革商品房相关基础性制度等。政府工作报告还指出要稳步实施城市更新行动，推进“平急两用”公共基础设施建设和城中村改造等。

  2．地方层面：核心城市政策松绑提速、三、四线城市宽松政策有序实施

  2024年第一季度，地方累计出台房地产调控政策139条，其中，宽松性政策130条，占比达到93.5%；中性政策、紧缩性政策各3条、6条。从调控频次来看，受春节长假及前期房地产政策持续密集出台等因素影响，一季度政策出台数量上季度大幅减少。其中，2月出台房地产政策39条，为2022年3月以来单月最低。

  从调控内容来看，一、二线城市加快“限购”等核心政策松绑步伐。北京、上海、广州、深圳、海口、杭州、苏州等7座城市优化了住房限购政策，具体内容包括缩小限购区域、放开大户型限购、优化购房社保或个税缴纳年限要求、定向优化人才购房政策等。其中苏州全面取消限购政策；北京取消了“离异3年内不得在京购房”的规定。三、四线城市促进住房消费的宽松性政策持续有序实施，主要内容包括提供购房税费补贴、货币化/房票安置，住房公积金方面提高贷款额度、下调首付比例等。同时，多个城市宣布阶段性取消首套住房商业性个人住房贷款利率下限。

  02 

  房地产市场发展特点

       1．供求：主要行业指标低位运行

  2024年一季度，房地产行业持续处于深度调整过程中。开发投资累计同比跌幅持续低位运行；房屋新开工同比跌幅再次扩大，规模持续处于历史低位；在上年“保交付”高峰基础下，房屋竣工规模明显下滑；商品房销售面积及金额同比走势“断崖式”下行，成交规模持续下降；国房景气指数从上年末的93.33下调至92.07。

  投资：仍处低位。一季度，全国房地产开发投资22082亿元，较上季度减少6.6%，同比减少9.5%。从物业类别看，住宅投资占总投资比重为75.1%，同比减少10.5%；办公楼投资跌幅较小，同比减少0.4%。从地区来看，东部地区跌幅相对低于其他区域，同比减少7.1%，西部和东北地区跌幅较大，分别下降16.1%、18.9%。开发企业投资重点仍集中在东部地区，占总投资比重的63.0%。

  开工：跌幅明显。一季度，全国房屋新开工面积17283万平方米，较上季度减少25.7%，同比减少27.8%；新开工面积同比跌幅在1-2月明显下行后，3月略有收窄。在上年“保交付”高峰基础下，房屋竣工规模明显下滑，一季度竣工面积15259万平方米，较上季度减少70.2%，同比减少20.7%。

  销售：跌幅扩大。一季度，全国商品房销售面积22668万平方米，较上季度减少15.8%，同比减少19.4%；商品房销售金额21355元，较上季度减少22.5%，同比减少27.6%。两项指标在1-2月同比走势出现“断崖式”下行，3月跌幅小幅收窄，但跌幅依然明显。

  分物业类型看，一季度商品住宅销售面积及金额同比大幅减少，跌幅分别为23.4%和30.7%；办公楼及商业营业用房两项指标扭转上年持续减少态势，均表现同比上涨。分区域看，各区域销售面积及金额均表现为下降，东北地区跌幅相对较小，分别同比减少14.3%和19.7%;中部地区销售面积跌幅最大，同比减少23.9%；东部和中部地区销售金额跌幅最大，同比跌幅约29%。东部地区销售面积及金额占全国比重分别为45.0%、59.6%。

  库存：明显增加。一季度末，商品房待售面积74833万平方米，较2023年末增加7538万平方米。其中，住宅待售面积39458万平方米，增加6339万平方米；办公楼待售面积5204万平方米，增加350万平方米；商业营业用房待售面积14246万平方米，增加15万平方米。

  2．价格：新房和二手房环比跌势放缓，同比跌幅持续扩大

  新房：价格环比跌幅趋稳，同比跌幅扩大。1—3月，70个大中城市新建商品住房价格环比上涨城市数量分别为11座、8座、11座，环比算数平均值分别为-0.37%、-0.36%和-0.34%。1—3月，房价同比上涨的城市数量分别为17座、13座、11座，同比算数平均值分别为-1.24%、-1.90%、-2.65%。

  二手房：无城市价格同比上涨，同比跌幅持续扩大。1—3月，70个大中城市二手住宅价格环比上涨城市数量分别为2座、2座、1座，环比算数平均值分别为-0.68%，-0.62%，-0.53%。1—3月，价格同比上涨城市数量均为0座，同比算数平均值分别为-4.45%，-5.15%，-5.90%。

  3．城市：商品住宅成交量全面下滑，城市消化周期明显加长

  一季度，监测30座重点城市商品住宅成交总面积2727.01万平方米，较上季度减少40.2%，较去年同期减少49.5%。具体城市看，30座城市同环比全部表现为减少；成交量方面成都明显领先，为283.85万平方米，其次西安、天津近180万平方米，成交前十的城市还有杭州、上海、北京、广州、青岛、重庆、武汉，成交面积在116万—157万平方米之间。

  一季度末，商品住宅库存最大的城市为武汉1873万平方米，其次成都1632万平方米；，嘉兴库存面积最小，为168万平方米。与去年同期相比，9座城市库存增加，杭州持平，20座城市库存减少。消化周期上，30座城市均高于12个月，杭州最低为14.6个月；13座城市消化周期在36个月以上，珠海、常州、东莞超过48个月。一线城市中上海消化周期最低为16.2个月，北京、深圳超过40个月。

  土地市场方面，一季度西安、济南、重庆土地成交面积居前，在127万—146万平方米之间，位于成交面积前十位的还有杭州、北京、成都、宁波、郑州、南宁、天津，在49万—100万平方米之间。成交金额方面，北京以475.13亿元领先于其他城市，其次杭州、西安、上海在200亿—300亿元之间，宁波、福州超过百亿，其他城市均在77亿元以下。

  4．企业：销售业绩大幅下降 资金面承压

  业绩：大幅下降。一季度，百强房企实现销售操盘金额7792.4亿元，同比下降47.5%。百强房企销售操盘金额门槛同比下降48.2%至13亿元，TOP10、TOP20、TOP30、TOP50房企门槛分别为200亿元、94亿元、54.5亿元、32.8亿元，同比分别下降55.85%、49.2%、47.7%、44.8%。1-3月，百强房企累计操盘金额超100亿的房企有16家，较2023年同期减少18家。

  投资：高度集中。一季度，房企新增土地货值百强总价值5280亿元，较上年同期上涨4%。百强门槛为14.5亿元，同比降幅为32%；10强门槛达到126.1亿元，同比上升32%，集中度持续走高。华润置地、中国铁建、中建壹品位列新增土地货值前三，其中华润已突破 400 亿元，与其他房企拉开较大差距。一季度仅有三成销售百强拿地，拿地金额同比增长14%，投资高度集中，且依旧是以央国企为主。

  融资：规模仍处低位。一季度，克而瑞研究中心监测的65家典型房企的累计融资总量为1045.72亿元，同比减少40.6%。65家典型房企新增债券类融资成本3.17%，较2023年全年下降0.43个百分点，其中境外债券融资成本4.28%，较2023年全年降低3.76个百分点，境内债券融资成本3.14%，较2023年全年降低0.34个百分点。

  到位资金：大幅下降。一季度，房地产开发企业到位资金25689亿元，较上季度减少12.6%，同比减少26.0%。其中，国内贷款4554亿元，下降9.1%；利用外资7亿元，下降11.9%；自筹资金8681亿元，下降14.6%；定金及预收款7435亿元，下降37.5%；个人按揭贷款3643亿元，下降41.0%。

  03 

  当前产业存在的问题

       1、购房者对楼市看跌、观望情绪高

  中国人民银行发布了《2023年第四季度城镇储户问卷调查报告》。报告显示，20.2%的居民对下季房价预期“下降”，这是自2019年以来城镇储户问卷调查报告中首次对房价预期“下降”的居民占比超过20%。同时，在消费、储蓄和投资意愿选项中，问及未来三个月准备增加支出的项目时，仅14.3%的居民选择购房，较上一季度下降3个百分点，跌幅较以往明显。今年以来，尽管政策面持续优化、释放利好，一线及部分强二线核心城市调控政策松绑，但市场并未出现明显修复，市场整体走向并不明朗。预计短期内市场供求不会出现明显转暖，企业销售仍将持续面临较大压力。在当前房地产市场信心不足、销售依旧疲软的当下，修复预期是关键。

  2、房企融资协调机制落实不及预期

  何立峰副总理近日在郑州调研房地产工作，强调进一步认识做好房地产工作的重要性，加快推进城市房地产融资协调机制落地见效，对符合“白名单”要求的合规房地产项目要积极给予资金支持，做到“应贷尽贷”，保障项目按时建成交付，切实保障购房人的合法权益，稳定预期，促进房地产市场平稳健康发展。主管经济的副总理再次强调了房地产相关工作的重要性，尤其是要加快推进房地产融资协调机制的落地见效，可见政府对当前的相关工作进度并不满意，这次调研“督战”的意味很浓。

  在这轮房地产大调整中，开发企业出现大面积的债务违约，究其原因，一方面是企业战略决策失误导致，没有跟上政府调整的意图，存在麻痹大意，惯性发展的问题；另一方面，“三道红线”，各类行政限制措施等紧缩政策叠加疫情影响、城市化进程放慢、人口减少等，在整体市场规模回落的情况下，企业个体的销售增长难以覆盖债务规模增长。在企业大面积违约的情况下，银行等金融机构也会出于风险考虑，对房地产企业缩贷、抽贷、惜贷。即便政府创设机制推动金融机构向开发企业和“白名单”项目贷款，金融机构也并不积极，从而形成了政策很热闹，银行很冷静，市场很清冷的局面。

  3、龙头房企信用受损加深行业危机深度

  近期，标普评级将万科的长期发行人信用评级由“BBB+”调低至“BB+”，展望负面，进入 “非投资级”。3月11日，穆迪率先将万科列入垃圾级，不到一周后，惠誉跟进下调万科评级。万科股市表现看，近三个多月累计下跌64.5%。以当前的股市以及楼市现状，恐怕万科的股价还未到底。

  行业目前处于调整周期，且这种调整是长期的，短期内调整优化政策只能减缓市场冲击，但不能改变行业周期走向。政府也不可能承托所有，只能保证基本盘的稳定。10亿平方米的市场是基本盘，重点企业的稳健可持续经营也是基本盘。以万科为代表的头部房企，无论是民营还是国有，是房地产行业的基本面，如果任由其坠落，行业危机将继续加深，后果更具有不可控性。

  4、新房与二手房竞争加剧，市场循环受阻

  在房地产市场持续低迷的背景下，部分热点城市二手房市场有所升温，成交量远远高于新房市场。国家统计局显示，今年前三个月70个大中城市二手住房价格全部同比下降，环比上涨的城市也仅仅一两座。随着挂牌量的不断增加，二手房价格仍有调整空间，处于明显以价换量阶段。同时，相对新房存在的不确定性，购房者可以明确了解二手房的实际状况并判断价值，而且生活环境稳定、透明度高，导致一部分客户从新房流向二手房市场，加剧了两者竞争态势。需要政策促进新房和二手房市场的良性循环，降低二手房跌价预期，带动新房销售。当前多座城市出台措施支持房地产“以旧换新”，期待可以通过一二手房联动，提升楼市活跃度。但政策推出后，住房成交量不如预期，多数城市政策存在较多局限性。各地在设计和落地政策时需要更多考虑条件设置范围、细化操作流程和优惠力度等方面。

  04

  2024年二季度房地产市场走势预判

  1．政策持续宽松。中央层面继续稳步推进“三大工程”建设，配售型保障房建设提速，或将加大财政对建设配售型保障房财政补助、贷款贴息等。地方层面，将充分发挥调控自主权，重点城市进一步降低个人购房门槛，取消限购、限售等限制性措施或者放宽社保缴纳年限等，提高公积金贷款额度，房贷利率、交易税费仍有下调空间。各城市加快推进城市房地产融资协调机制落地，优化“白名单”项目贷款审批、加快放款速度；推进解决不符合“白名单”要求的项目的资金问题，化解房地产风险。

  2．市场持续深度调整。一季度在上年同期高基数下同比跌幅明显，二季度开始高基数影响开始弱化，新房销售市场跌幅将逐步收窄；交易结构上重点城市二手房市场表现仍好于新房，城市间和城市不同板块间市场热度分化加剧。价格方面，随着市场热度回升，一、二线城市住房价格开始走稳；三、四线城市房价存在继续下行的压力。房地产开发投资、新开工将持续处于较低规模，同比走势暂无明显回升迹象。土地市场供应和成交延续缩量态势，重点城市继续优化土拍规则、提高优质地块供应比例，进而拉动土地价格的上涨。

  3．企业经营压力仍然较大。当前商品房销售仍未有明显改善，市场前景仍不明朗，开发企业经营压力依然较大。二季度，企业首要任务仍然是加大项目去化，特别是困难项目，促进销售回款；其次，企业投资拿地态度保持谨慎，同时也将把握机遇，重点聚焦核心城市核心区域市场，优化投资布局、提升投资创效能力；为了适应当前市场变化，企业将加快转型升级，积极发展细分赛道，如代建、城市更新、旧城改造等业务，探索开发新模式。