2024年1-3月房地产行业数据点评

市场报告 2024-04-16 17:14:08 

  • 城市:全国
  • 发布时间:2024-04-16
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:中房研协

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  住宅销售市场跌幅收窄

  1—3月,新建商品房销售面积22668万平方米,按可比口径计算同比下降19.4%,其中住宅销售面积下降23.4%。新建商品房销售额21355亿元,按可比口径计算下降27.6%,其中住宅销售额下降30.7%。

  1-3月新建商品房销售面积及金额同比跌幅有所收窄,3月起有回升迹象,但在去年较高基数下整体回调幅度不大。住宅销售面积及金额跌幅均大于商品房销售跌幅。前三个月的商品房销售金额跌幅继续大于销售面积,显示平均房价在回落。当前住宅市场成交格局发生变化,二手房市场活跃度增加,分流一部分客户,新建商品房市场压力较大。城市和区域之间市场分化也持续加剧,在调整筑底过程中,供求关系或将达到新的平衡点。

  当前市场政策环境持续宽松,在防风险方面,高层和金融机构不断强调满足不同所有制房地产企业合理融资需求,提高项目“白名单”对接效率。在稳市场方面,3月召开的国务院常务会议提出“系统谋划相关支持政策,有效激发潜在需求,加大高品质住房供给”,重点城市可以进一步优化房地产政策,如取消不必要的限购、限售政策,同时房贷利率、交易税费等方面也有调整空间。

  单月数据来看,3月销售面积11299万平方米,同比减少23.7%,较上期扩大3.2个百分点;销售金额10789亿元,同比减少28.5%,较上期缩小0.8个百分点。3月部分热点城市在政策利好下市场表现尚可,但去年3月是市场高峰,所以销售规模仍有两到三成的下滑。随着高基数的影响弱化,跌幅有望显著缩小。

  分类物业类型看,商品房销售跌幅收窄主要受住宅市场影响,住宅销售面积及金额同比跌幅较上月收窄1.4个和2.0个百分点,但跌幅仍然较大;办公楼和商业营业用房两项指标同比保持上涨,涨幅有不同程度收窄。

  从各地区销售情况看,两项指标同比均持续大幅跌幅,除中部地区销售金额外,同比跌幅均有所收窄。其中东北地区回调幅度最大,两项指标跌幅为各区域最低。东部地区销售面积及金额占全国比重分别为45.0%、59.6%,占比分别为比上月提高1.5个和0.9个百分点。

  
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  房地产开发投资跌幅再次扩大

  1—3月,全国房地产开发投资22082亿元,按可比口径计算同比下降9.5%;其中,住宅投资16585亿元,下降10.5%。

  1-3月全国房地产开发投资同比走势略有回落,同比跌幅较上月扩大0.5个百分点。当前各地不断优化土拍规则,增加优质地块供应比例,上海、深圳优化“70/90”政策等,对市场情绪产生积极影响。但目前对整体房地产投资带动效果有限,同时企业投资进一步向核心城市聚焦,对三、四线城市投资信心持续减弱。虽然政府在积极推动融资机制加快落地,但实际获得银行贷款的项目及金额还有限,在一定程度上也制约了房地产投资的平稳持续。未来 “三大工程”建设推进将发挥托底作用,该领域也是国央企的主战场,助力房地产投资企稳,逐步减弱对宏观经济的拖累。

  月度数据方面,3月全国房地产开发投资10240亿元,同比减少16.8%,跌幅较上期扩大了7.8个百分点。一季度投资拿地等活动受季节和假期影响,单月走势波动较为明显。常规投资动力机制是从政策→销售→资金→拿地开工→投资,投资企稳需要更漫长的过程,要加快启动投资,必须要另辟蹊径,除了加快企业项目销售资金的回笼,同时也要协调银行等金融机构突破常规,在责任豁免的前提下对合规合格开发企业进行信贷融资,促进投资活动的恢复。

  从物业类别投资上看,商品住宅和商业营业用房同比跌幅明显,且跌幅较上月扩大;办公楼同比跌幅明显减小,跌幅较上月收窄2.8个百分点。住宅投资占总投资比重75.1%,较上月扩大0.6个百分点。

  从地区来看,各区域投资同比继续负增长,东部地区跌幅最小但跌幅较上月扩大;中西部和东北地区跌幅均有不同程度缩小,西部地区变动相对明显,跌幅缩小2.9个百分点。开发企业在东部地区的投资比重为63.0%,较上月降低3.1个百分点。

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  房屋新开工面积规模处低位

  1-3月, 房屋新开工面积17283万平方米,同比下降27.8%。其中,住宅新开工面积12534万平方米,下降28.7%;办公楼新开工面积546万平方米,下降10.9%;商业营业用房新开工1043万平方米,下降32.8%。

  3月之后天气回暖部分地区开工提速,1-3月年全国商品房新开工面积累计同比跌幅有所收窄,整体规模仍处历史低位。3月新开工规模7854万平方米,同比减少25.6%,跌幅较上月缩小4.1个百分点。目前新建商品房市场销售恢复情况不佳,影响企业新开工动力,多数企业施工重心在确保项目建设质量和按时交付上。同时在资金压力下,多数房企选择减少或暂停拿地,可供开发的土地储备不足。市场前景和资金持续制约新开工规模,短期难以恢复。

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  房地产开发企业资金跌幅进一步扩大

  1—3月,房地产开发企业到位资金25689亿元,同比下降26.0%。其中,国内贷款4554亿元,下降9.1%;利用外资7亿元,下降11.9%;自筹资金8681亿元,下降14.6%;定金及预收款7435亿元,下降37.5%;个人按揭贷款3643亿元,下降41.0%。

  1-3月,房地产开发企业到位资金同比跌幅在上月大幅下探基础上继续扩大1.9个百分点。具体来看,受商品房销售市场影响,定金及预收款、个人按揭贷款跌幅较上月再扩大2.7个和4.4个百分点;自筹资金和国内贷款同比跌幅分别较上月缩小0.6个和1.2个百分点。占比方面,定金及预收款和个人按揭贷款占全部资金的43.1%,较上月提高0.8个百分点;自筹资金占33.8%,较上月提升0.6个百分点。

  自筹资金和国内贷款跌幅收窄,说明融资政策能惠及的企业虽然有限,也一定程度改善了企业资金面。企业资金来源仍持续恶化主要受商品房市场销售低迷影响。当前仍有不少房企项目可持续经营能力不足。政府层面仍不断强调支持企业化解风险,4月中共中央政治局委员、国务院副总理何立峰在郑州调研房地产工作时强调,对符合“白名单”要求的合规房地产项目要积极给予资金支持,做到“应贷尽贷”;对暂不符合“白名单”要求的项目拿出有针对性的解决方案。在“保交付”下稳定购房者预期,促进项目销售回款。

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  商品房待售面积较上月有所减少

  3月末,商品房待售面积74833万平方米,较上月减少1136万平方米。其中,住宅减少1042万平方米,办公楼增加91万平方米,商业营业用房减少191万平方米。

  3月末待售面积在上月高增长基础下有所减少,但整体库存总量仍处历史高值,与去年同期相比上涨15.6%。商品住宅库存去化是企业面临的难题,同比涨幅达23.9%,较上月扩大0.1个百分点;商业营业用房同比上涨1.5%,涨幅较上月缩小2.1百分点。