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  商品房销售同比跌幅继续收窄

  1—7月，新建商品房销售面积54149万平方米，按可比口径计算同比下降18.6%，其中住宅销售面积下降21.1%。新建商品房销售额53330亿元，按可比口径计算下降24.3%，其中住宅销售额下降25.9%。

  1-7月，新建商品房销售市场跌幅仍然较大，在住宅销售市场拉动下，商品房总销售面积及金额同比跌幅较上期继续缩小，市场筑底调整，呈弱复苏格局。具体来看，高能级城市新房成交量能维持一定规模，部分城市受季节因素和政策效应递减影响，供需双降，处于阶段性调整期；低能级城市需求严重不足，成交难有起色。

  7月中央层面不断释放促进房地产行业发展的积极信号。二十届三中全会审议通过《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》，从发展机制、供应模式、因城施策、融资和预售制度改革、税收制度等五方面对房地产未来五年的发展做出指示；中共中央政治局会议提出积极支持收购存量商品房用作保障性住房等，进一步推动“去库存”和“保交房”工作；国务院印发《深入实施以人为本的新型城镇化战略五年行动计划》，未来将对住房需求提供有力支撑。下一步，地方政府将会发挥市场调控自主权，适时调整优化房地产政策。

  从宏观政策趋势看，租购并举的住房制度将进入快速建设期，尤其是保障房建设，三中全会后应承担更大的责任，满足刚性住房需求，对应的新型城镇化过程中进入城市的新市民、青年新组建家庭、新就业群体的住房需求。市场化商品住房的政策发展环境已经足够宽松，各类限制措施基本解除，但其正经历发展周期的低谷。可以预计，随着保障房建设规模的增加，从住房供应总量上会在一定程度上对冲商品住房的萎缩。

  7月商品房单月销售面积6233万平方米，同比减少11.6%，跌幅较上期缩小2.2个百分点；6233万平方米的创近15年（2009年4月以来）单月的销售新低（每年的1-2月合计，不单做计算）。销售金额6197亿元，同比减少15.8%，跌幅较上期扩大2.0个百分点。7月销售市场进入传统淡季，成交情况较上月明显回落，企业延续“以价换量”营销策略以保持一定市场活跃度。

  分类物业类型看，商品住宅销售面积和金额跌幅较上期继续收窄，市场面持续改善；办公楼和商业营业用房销售形势均不及上期，两项指标同比跌幅扩大。

  从各地区销售情况看，两项指标同比继续下跌，销售面积跌幅整体低于销售金额。与上期相比，各区域均呈现出较为积极的变化，两项指标同比跌幅收窄。东部地区销售面积及金额占全国比重分别为46.5%、61.4%，与上期基本持平。

  —02—

  房地产开发投资跌幅再次扩大

  1—7月，全国房地产开发投资60877亿元，按可比口径计算同比下降10.2%；其中，住宅投资46230亿元，下降10.6%。

  1-7月房地产开发投资同比跌幅较上月扩大0.1个百分点。在“低销售、高库存”压力下企业投资拿地意愿不断下降。克而瑞数据显示，1-7月销售百强房企中超过六成的企业拿地金额较去年同期下滑。同时土地政策层面引导地方政府控制供地节奏、聚焦存量用地利用，抑制了部分开发投资增长空间。近期国务院新型城镇化战略提出，经过5年努力常住人口城镇化率提升至接近70%，城镇化率的提升，除了直接带动住房需求增加外，还包括住房相关的基础设施和服务设施建设，对未来房地产投资将形成有力支撑。

  月度数据方面，7月全国房地产开发投资8348亿元，同比减少8.9%，跌幅较上月扩大了1.5个百分点。短期内房地产行业基本面不会扭转，投资下行压力较大，需要通过政策调整和市场机制改革等措施全面提高投资效率和效益，提振企业投资信心。‌

  从物业类别投资上看，本月商业营业用房投资有所改善，同比跌幅较上月收窄0.4个百分点，但整体跌幅依然最高；住宅和办公楼同比跌幅较上月进一步扩大。住宅投资占总投资比重75.9%，与上月持平。

  从地区来看，各区域投资持续下降，东、中、西三区域同比跌幅相对较小，跌幅较上月波动不大；东北地区跌幅最大，跌幅较上月扩大0.5个百分点。开发企业在东部地区的投资比重为60.6%，较上月提高0.1个百分点。

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  房屋新开工面积同比跌幅持续收窄

  1—7月份，房屋新开工面积43733万平方米，下降23.2%。其中，住宅新开工面积31684万平方米，下降23.7%。房屋竣工面积30017万平方米，下降21.8%。其中，住宅竣工面积21867万平方米，下降21.8%。

  1-7月，新开工面积同比跌幅较上期再缩小0.5个百分点，连续5个月小幅收窄。单月来看，7月新开工规模5710万平方米，同比减少19.5%，跌幅较上月缩小2.4个百分点，规模为2007年7月以来同期最低。当前行业销售市场增量需求有限，政策聚焦“去库存”，企业开工意愿低迷，新开工规模将持续处于低位。在“保交房”政策推进下，未来竣工面积仍有一定支撑，跌幅将有所收窄。

  —04—

  房地产开发企业资金持续改善

  1—7月份，房地产开发企业到位资金61901亿元，同比下降21.3%。其中，国内贷款9216亿元，下降6.3%；利用外资17亿元，下降45.0%；自筹资金22057亿元，下降8.7%；定金及预收款18693亿元，下降31.7%；个人按揭贷款8748亿元，下降37.3%。

  1-7月，开发企业到位资金同比走势持续呈边际改善迹象，较上月再收窄1.3个百分点。具体来看，定金及预收款、个人按揭贷款同比跌幅依然较大，但较上期分别收窄2.4个和0.4个百分点；国内贷款和自筹资金同比跌幅较小，较上期分别收窄0.3个和0.4个百分点。占比方面，自筹资金比例持续提高，占全部资金的35.6%，较上月提升0.4个百分点；定金及预收款和个人按揭贷款占44.3%，较上月降低0.1个百分点。

  整体看来，房地产行业销售仍未复苏，融资方面除了个别头部房企外未有明显改善，企业资金压力依然较大。中央层面多次在重要会议上将房地产工作列入“持续防范化解重点领域风险”范畴，二十届三中全会审议通过的《中共中央关于进一步全面深化改革 推进中国式现代化的决定》提出要改革房地产开发融资方式和商品房预售制度。未来城市房地产融资协调机制将成为常态，REITs等房地产基金在政策层面有望得到进一步支持。

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  商品住宅待售面积略有减少

  7月末，商品房待售面积73926万平方米，较上月增加32万平方米。其中，住宅减少49万平方米，办公楼增加31万平方米，商业营业用房增加38万平方米。

  7月末库存总量较上月略有增加，较去年同比上涨14.5%，按当前销售计算去化周期为9.6个月。分物业类型看，商品住宅库存连续两月减少，总量依然处于高位，同比涨幅较上月再缩小1.0个百分点；办公楼同比涨幅略有扩大。