在楼市整体下行的背景下，刚需不再一味盯守一手和二手房市场，价格更实惠的法拍房也纳入其考虑范围之内；若能竞得法拍房确实是捡漏，但前提是要能承受背后可能的风险。

  ◎  文 / 特别观察组

  某红书博主自述

  “当初想都不敢想会买法拍房，听太多的人说法拍房风险太高，过程很复杂，法律问题太多，很难收到楼。回想当初，都觉得自己胆子很大。现在终于松了口气，成功上岸这套房子还是笋货，居然让我捡到！当时也只是碰运气而已，没想到真被我拍到，还是广州珠海的房子，3万多的单价，周边都要5万起步，预计可以省下近200万，太香了！买法拍房是我人生中一个重要的决策。”

  01  越来越多的刚需开始关注法拍房

  在房地产市场普遍不景气的背景下，法拍房住宅的成交数量却持续增长。2023年，全国住宅类的法拍房成交数量约11万套，比2022年增加了17.7%。2024年上半年，法拍住宅成交5.1万套，较2023年同期的5.0万套增加约2%。

  当前购买法拍房的人群，已经发生了很大变化。据《中国房地产报》报道，在过去很多年，法拍房主要客户一直是投资类买家（占比接近八成）。而在近几年，不少城市开始施行法拍房限购政策，叠加近两年房价变化趋势，法拍房的市场变为刚需购房的客户为主，超过六成的客户买法拍房或用来自住，或为学位名额。法拍房中也有少量还没交付或刚刚建成、还没住过人的新房，不过在拍卖中受欢迎的还是市中心的刚需型二手房。北京一家拍卖行公司在对成交客户进行人物画像后发现，参与法拍房竞拍人的年龄以35岁至50岁为主，主要需求是自住型，成交的房源中刚需房产占比较大，面积以90㎡以下的小户型占比最多。其中，法拍住宅成交价以300万元至600万元为主，占整个交易量的70%-80%。

  从CRIC统计来看，上海300-500万总价段的法拍住宅成交率最高，达到59%，折价率也相应最低，为28%。该总价段是大多数上海刚需首置购房群体的第一选择。（ 2024年中国法拍房规模及发展趋势研究  点击链接查看 ）

  02 法拍房的性价比到底有多高

  法拍房之所以能吸引刚需客户群体，最关键的因素还是在于价格上的优势。试想一下，如果能以市场价7折左右捡漏到一套自住房，有谁会不乐意呢。即便是房价下行的当下，两三年前法拍住宅的成交价格也远低于目前市场价。

  在一线城市中，法拍房价格优势明显，北京的法拍住宅成交价相当于二手房均价的78折；上海和深圳则是相当于75折。如上海静安区延长中路一处住宅房，建筑面积99.88平米，于今年4月进行二拍，吸引了15人竞拍，出价45次，围观20495次。最终以总价517万，单价5.2万/㎡成交，而目前该项目在售二手房挂牌均价为7.6万/㎡，约为7折优惠。

  重点二线城市中，南京、合肥、杭州、天津、青岛法拍住宅成交均价相当于二手房75折左右；成都、厦门、西安等城市价格相当于二手房的85折左右。而重庆的法拍住宅价格仅为市场二手房均价的一半。

  从各城市参与报名法拍房的人数看，经济越发达、房价越高的城市参拍人数依然保持着领先地位。温州、杭州、上海、厦门、成都、深圳、苏州7城的平均参与报名人数超过4人以上，值得注意的是，即便在上半年房地产整体量价萎靡的大市下，仍有近三成城市的参与报名人数较2023年整体有所上升。头部城市杭州、温州报名人数继续增加，环渤海及东北地区部分城市也出现了一定增长苗头。

  03  除了价格，法拍房还有哪些优势

  地段稀缺性也是法拍房受关注的主要因素之一。

  一位想在上海买房的律师发现，新楼盘很多位置距离市中心较远，交通不够便利，而且很多还没有真正交付。普通二手房价格高，很容易超预算，还多是居住条件比较差的老小区。他开始留意法拍房的信息，有一套离地铁站仅400米，带学区，一楼带院子的房子，起拍价只有320万，和市场价的价差在百万左右，他参与竞拍，拿到了这套房。这意味着，由于其独特的地理位置和相对较低的价格，法拍房在某些地区可能更具吸引力。房源的多样性，参拍者可根据自身所需进行选择。法拍房类型除了住宅类还包括商业、工业和土地类，购买者可以根据所需从中选择到各种类型的房产。法拍房的竞争力相对较小。由于不是所有人都有兴趣参与法院拍卖，因此法拍房市场的竞争程度相对较低。这使得购房者有更多的时间和机会进行考察和评估，从而做出更为明智的决策。享有一定的税费优惠。

  购买法拍房成交后，买受人只需支付契税，不需要承担增值税和个税，这进一步降低了购房成本。

  04 仍需警惕风险，防范意识不可无

  每间法拍房的背后都有太多信息需要调查研究：能不能顺利过户，需要哪些手续，是否有人占用，有没有房屋相关的欠费，涉及怎样的案件，房子内部的真实情况等。

  以下是在某红书上网友提到对法拍房存在顾虑最多的几项问题：

  ——“很多人不敢拍的原因是不能看房，占用人身份特殊，涉及的案件复杂。”

  ——“当我拿到钥匙时，十分兴奋。然而在入住时才发现很多问题，房子的产权存在问题，无法办理过户手续。”——“拍后问题出现了，房子有物业和采暖费用欠款，但欠款还不是最严重的，最严重的是，房屋有居住人，一开始只说是帮忙看房子的，后来改口说和屋主有债务纠纷，不肯搬。”——“房屋的户口问题，需要自己去了解有没有迁入了户口，学位是否被占用。”

  虽然法拍房具有价格优势，但其复杂的过户流程、产权和使用权问题、以及各种潜在的财务和法律风险，使得许多潜在买家望而却步。因此，虽然有人幻想着在法拍房中捡漏，但实际上真正决定购买的家庭又相对较少。