导语

  整体十一市场认购数据还是显著好于9月和五一假期，总体市场有止跌回稳态势，10月大概率企稳回升。

  2024年国庆假期前夕，楼市宽松政策持续加码，居民购房信心稳步修复，从十·一楼市成交便不难看出端倪：重点10城二手房成交同比倍增161%，重点城市来访、认购量均有不同程度回升，显著好于9月和五·一假期，总体有止跌回稳趋势，北上广深新房和二手房成交均大幅增长，前期深度调整的天津、武汉、郑州等同样来访认购小幅上升，多数城市虽行情相对平淡，但基本也已进入筑底阶段，10月大概率企稳回升。

  01新房认购：北上广深新政利好来访认购大幅回升、汉津郑等弱修复，部分企业销售倍增

  考量到备案数据或将延迟，我们同时结合了克而瑞城市机构调研数据，可以看到，受9月末从中央到地方利好新政影响，十一假期有企稳回升迹象：

  项目来访数据层面，22个重点城市十一期间来访量均有了不同程度回升，除了北京、上海、深圳等新政利好城市增幅显著之外，短期内市场热度较低的南京、常州等来访量也好于9月月末，以常州为例，2024年十一期间市区平均单盘来访76人次，环比增长160%。 

  而从项目认购数据来看，据CRIC监测，22个重点城市十一期间认购面积环比上升12%，同比上升26%。典型城市大体分为以下几类： 

  一是以北京、上海、广州、深圳等为典型代表的核心一线城市，受9月末新政影响，整体市场热度稳步回升。以北京为例，930新政之后，房企借政策利好加快去化；国庆期间以推出特价房、签约礼、砸金蛋、暖场礼品、抽奖等为主要营销优惠手段，国庆期间案场来访及认购量攀升，国庆期间认购面积环比增幅达92%，而对比626新政出台当周，来访量增长35%，认购量增长2.3倍。再如上海，930新政第二日，市场开始快速启动：从典型项目表现来看，4-6万传统刚需领域，来访量、认购量多数优于527后新政首周，金地嘉峯汇、金地嘉境(别墅）、华发海上都荟、招商中旅揽阅等项目930新政后日均较527新政后日均认购量涨幅均在50%以上。而深圳得益于929新政刺激，十一认购量创开年以来周度新高，外围不限购区域开始反弹，龙华、宝安等区域的高性价比刚需盘认购环升更为明显。 

  二是天津、武汉、郑州等新房来访、认购稳步回升，十一假期认购面积明显好于9月月末。究其原因，一方面得益于中央利好政策频频，使得市场预期有向好迹象；另一方面，国庆期间部分项目加大的营销力度，以价换量刺激刚需积极入市。此外，这些城市基本都经历了2年多的深度调整期，人口基本面不弱，因而短期内修复迹象也比较显著。天津国庆期间来访量和认购量均已达到近三年假期最高值，国庆节全市代表项目单盘到访均值为166 组，同比上升5%；单盘认购均值为12 套，同比上涨30%。分区域来看，环城、远郊和滨海等区域凭借区域内传统热点或高性价比单盘，持续热销，假期同期对比到访提升2-4成，认购提升6-8成；而市区整体访购水平低于同期，到访下降1成，认购下降3成。 

  三是多数城市维持低位，诸如合肥、宁波、南京等城市表现比较平淡，整体认购和前期变动不大，项目分化持续加剧。以南京为例，案场优惠加码，叠加新政发酵，市场小幅回温。重点项目监测十一假期期间各项目来访及认购量与平日周末相比，整体提升量集中在20%-30%。假期期间南京全市共计6盘加推/开盘，推出475套房源，去化率12%。大校场中信泰富·九庐项目首开，凭借优质区位及高性价，当天去化率达48%；其余楼盘案场房源较为充足，以续销为主。 

  四是三四线城市诸如青岛、镇江、扬州、常州、无锡等弱二三线城市国庆期间项目认购比较惨淡，以去库存为主，即便房企加大折扣营销力度，依旧去化不佳，内卷持续加剧。 从CRIC调研的房企十·一期间销售数据来看，部分央国企等TOP20规模优势较为显著，普遍同比增幅60%-150%，或者较9月日均增幅也在100%-180%。即便部分头部民营企业同比增幅也在20%-50%左右，同样部分房企的地方项目国庆期间销售业绩相较9月份也实现2-3倍增长。

  02项目去化表现：核心区产品力强改善盘+大折扣刚需盘热销

  盘点各城市十一假期项目去化情况，热销盘除了一些供应稀缺核心区域的改善盘之外，更多为折扣力度较大的刚需盘，假期期间整体市场来访认购情况好于预期。

  03新房成交备案：43城同比再降38%、二三线显著好于五一假期

  从供应层面来看，2024年十一假期（2024年10月1日-10月7日，下同）房企整体推盘积极性一般：除了武汉、合肥、青岛等个别城市集中推盘、之外，余下多数城市推盘量较去年同期均有了不同程度回落，低迷型城市如福州、郑州等十一期间并无首开和加推项目，仍以续销为主。

  从CRIC监测的十一假期成交备案数据来看，43个重点监测城市累计成交85.51万平方米，较2024年9月日均降幅达59%，同比下降38%，与今年五一假期相比，有企稳回升态势，增幅约38%。分能级来看，二三线因基数较低，较2024年9月日均和同比跌幅均显著小于一线，对比五一假期成交日均不降反增，市场有筑底企稳征兆。

  04二手房成交同比倍增，新政利好存量客户加速入市，广深等涨价房源增多

  十一期间整体二手房成交回暖幅度显著好于新房，据CRIC监测数据，十一假期10个重点城市二手住宅成交面积仅为114.41万平方米，同比倍增161%，较五一假期涨幅也达到了54%。

  分城市来看，北京、上海、深圳、合肥、苏州等同比均实现倍增，较五一假期日均涨幅也比较显著，短期内新政利好刺激二手房供需活跃度提升，部分前期观望客户在五一期间加速入市。以深圳为例，由于9月末取消限售，二手房源挂牌量迎来显著增长。10月7日深圳全市二手房源在售6.63万套，较9月末增加约2200套，二手房成交量同环比大幅上涨，国庆期间日均成交创2021年2月以来新高，整体市场热度明显回升。广州、深圳等城市近期二手房价均有止跌回稳迹象。广州十一期间业主降价出售意愿降低，导致市场涨价房源增加近4成，降价房源则相应减少近4成；深圳当前降价房源减少、涨价房源增多，议价控价压缩，成交价低于参考价20%以上的偏差值占比大幅度减少，房价“止跌回稳”态势明显。

  总体来看，9月末中央到地方利好频频，先是924国新会推出多项重磅政策，包括降准、政策利率下调、存量房贷降息、降二套首付比例、提高再贷款中央资金支持比例、续期“金融16条”等，再是政治局会议定调促进房地产市场止跌回稳，而后上广深等核心一线跟进，“四限”政策持续优化调整，政策利好叠加房企加强营销力度积极自救，整体十一市场认购数据还是显著好于9月和五一假期，总体市场有止跌回稳态势，北上广深属政策利好直接收益者，新房和二手房成交均有了大幅回升，前期深度调整的天津、武汉、郑州等也出现了短期来访、认购上升的迹象，而余下的多数城市虽然行情相对平淡，但基本成交也已进入筑底阶段，10月大概率企稳回升。