导语

  11月法拍房挂拍量环比上升，郑州、重庆月内新增挂拍套数超过1000套，随着年末的临近，法拍房供给规模也迎来了周期性的扩大。

  11月，法拍房供应规模环比回落。新增挂拍法拍房3.9万套，环比已增加17%，成交4831套，环比微增1%。本月深圳法拍房成交套数继续领跑，其次是郑州、广州等城市，成交套数均在100套以上。就成交金额来看，深圳、北京、上海成交金额均在5亿元以上。

  11月法拍房成交率23%，较上月下降6个百分点，主要是月内到期法拍房数量有所增加所致，不过仍处于年内高位。随着最高法明示瑕疵、加强腾退指示的落地，预计未来法拍房成交率会有所回升。

  核心要点

  · 挂拍量：11月新增挂拍3.9万套，环比增加17%，回到年内高位

  · 交易量：典型城市法拍房成交量环比微增1%，深圳成交量延续首位、成交金额超6亿元

  · 成交率：本月挂拍房源成交率环比回落，杭州、济南等成交率突破五成

  · 折价率：成交房源平均折价率上升，二拍类房源平均折价率环比增0.7pcts

  后市展望

  11月法拍房挂拍量环比上升，郑州、重庆月内新增挂拍套数超过1000套，随着年末的临近，法拍房供给规模也迎来了周期性的扩大。但法拍房成交方面仅仅是环比微增，在中央大力推行各项稳市场举措，新房市场信心逐步恢复的背景之下，相较于住房品质快速提升的一手房，以及“所见即所得”的二手房市场而言，法拍房并没有获得更多的关注，供应增加、成交持平之下，法拍房成交率较上月出现回落，但仍处于年内相对高位。

  月内最高法发布指导意见，要求法拍房必须明示瑕疵，不得在拍卖公告中使用“占有不明”“他人占用”等表述。决定“带租赁权”或者“带居住权”拍卖的，应当如实披露占有使用情况、租金、期限以及有关权利人情况等重要信息。并且加强腾退交付力度，对不动产进行处置，除有法定事由外，执行法院应当负责腾退交付，严禁在拍卖公告中声明“不负责腾退”。

  相比目前法拍标的整体六成左右的成交率而言，法拍房成交率仅二成左右，明显偏低。随着法拍房信息的进一步公开透明，预计未来法拍房成交率将有所回升，并为更多购房者所接受，成为房地产交易链条中不可或缺的一环，平均折价率也会有所回落。

  01挂拍量

  挂拍套数环比回升17%

  郑州、重庆新增挂拍量超千套

  供应端，11月新增挂拍3.9万套，环比上升17%，重新回到年内高位，仅次于1月和7月,同比下降约3%。截止11月末，2024年法拍房累计挂拍39万套，较2023年同期增加3.3%。

  分城市来看，本月新增挂拍数量超千套的城市有重庆、郑州两个，成都新增挂拍量也超过900套，重庆、成都新增挂拍套数环比增幅均超过40%。

  一线城市中，除北京新增挂拍法拍房210套，下降7%外，其余三市均环比回升，广州、深圳、上海本月新增挂拍319、235和227套，环比增幅均超过10%。

  02成交量

  11月法拍房成交环比持平

  京沪深单月成交超5亿元

  成交方面，典型城市11月挂拍法拍房成交了4831套，环比上月微增0.8%，相比前10月均值减少了8%。截止11月末，法拍房累计成交5.7万套。

  本月深圳法拍房成交套数继续高居首位，232套，其后是郑州、广州、杭州、北京等城市，成交套数均在100套以上、就成交金额来看，深圳、北京、上海成交金额超过5亿元，与其它城市拉开较大差距。杭州、广州成交金额在3亿元左右，排在第二梯队。

  本月成交总价最高的一处标的物，来自上海浦东，为万科翡翠滨江的一处高层顶楼复式住宅，建筑面积615平方米，评估价高达1.02亿元，每个月物业费大约5400元，第一次竞拍以7140万流拍。本次为第二次拍卖，吸引了4人参拍，共计40次竞买后以6672万元成交。加入附带的地下车位，按建筑面积计算，单价约10.8万元/平方米。2019年万科翡翠滨江曾拍卖一大平层房源，平均房价大约11.8万元/平方米，单价仍高于这套复式住宅。

  03成交率

  11月法拍房成交率回落

  仍处于年内高位

  据CRIC抽样调查数据显示，11月法拍房成交率23%，较上月下降了6个百分点。主要由于本月到期法拍房数量有所增加所致，实际成交套数并没有明显回落，再加之11月下旬最高法出台的最新指示，要求法拍房公告必须明示瑕疵、并严禁“不负责腾退”，随着法拍公告的规范化更新，法拍房成交率的短期回落也在情理之中。

  分城市来看，月内宁波、厦门、成都、济南、杭州、大连等城市表现较佳，法拍房成交率超过50%。其中宁波、厦门更是超过七成。在更为坚实的民富基础支持下，这些城市法拍房套利空间关注者更多，至于南京、武汉、郑州等城市，在更大的房价跌幅背景下，法拍房成交率均在三成以下。

  04折价率

  成交房源平均折价率上升

  二拍类折价率环比增0.7pcts

  价格上来看，11月挂拍法拍房平均起拍折价率为28%，环比下降0.7个百分点。进一步就拍卖阶段来看，一拍和二拍、三拍之间的折扣相差10个百分点左右。成交房源平均起拍折价率33.4%，一拍和二拍之间折扣相差10个百分点左右。

  对比上月来看，成交房源的平均折价率增加，主要是二拍类折价率有所上升，环比增加了0.7个百分点。受最高法新规影响，本月竞买人参拍积极性有所下降，低折价房源成交占比明显下降，在12月法拍公告全面更新之后，预计平均折价率或有所回落。