快评|杭州合肥土拍依旧“火爆”,碧桂园28亿拿地

土地交易分析谢杨春、吴嘉茗 2023-04-26 11:14:42 来源:中房网

  • 城市:全国
  • 发布时间:2023-04-26
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:克而瑞

  4月25日,长三角两大热点核心城市杭州、合肥同日进行宅地集中出让,杭州今年以来土拍持续高热、合肥首轮也出现了八成地块竞品质的火热景象。在今日土拍中,虽然两城供地质量不如前次,但土拍依旧“火爆”,杭州三分之二地块摇号成交,整体溢价率8.47%,其中民企势头强劲,合肥则有10宗地块进入竞品质阶段,整体溢价率高达12.39%。

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  杭州:摇号成交比例再创新高民企拿地金额占比达85%

  本轮杭州供应地块以刚需和低密度改善为主,整体质量不如前一批次

  本次供地刚需项目以地铁盘为主,包括位于西浦路站周边的浦沿地块、江东二路站周边的江东地块、临平区乔司新城地块和萧山区新塘地块,距离地铁站均仅有几百米。

  低密度改善地块则多位于景区周边,例如位于西湖边龙坞景区的2宗地块,容积率仅1.1,也是本次销售限价最高(45500元/平方米、含精装修)的地块,另外还有萧山区湘湖旅游度假区地块,容积率1.3,销售限价32750元/平方米(含精装修)。

  按区域来看,萧山区、临平区和余杭区是本次出让的主力区域,萧山区3宗地块的总建面达到28万平方米。而滨江区和钱塘区各自出让1宗地,总建面分别为10.5万平方米和8.4万平方米。

  整体来看,本轮供地多集中在外围区域。虽然没有绝对核心的优质“宝地”且整体质量较前一批次略有下降,但依旧高热,地块平均报名房企数量在10家左右。一方面是得益于市场回暖带来的信心与预期的提升,房企在上半年补货需求较大,另一方面本次供出多幅低密度宅地,一定程度上带动整体热度。

  三分之二地块摇号创2022年以来新高,整体地房比0.54盈利空间仍存

  从出让结果来看,12宗含宅地块全部成功出让,其中8宗地块进入摇号环节,本次摇号触顶成交的比例达到67%,再次创下2022年以来新高。另外还有1宗地块溢价出让以及3宗地块底价成交,整体溢价率8.47%,平均楼板价16682元/平方米,土地市场热度持续高温。

  盈利空间上,本次杭州出让地块平均房价地价差为13634元/平方米,平均地价房价比为0.54,盈利空间较为可观。其中滨江区和西湖区地块的地房比较高,达到0.67左右,但由于地块的限价也是本次最高(4万元/平方米和4.55万元/平方米,含精装修),楼板价与销售限价保有1.3-1.5万元/平方米的价差。

  民企投资持续复苏,碧桂园时隔9个月首次在集中供地拿地

  作为民企投资相对活跃的城市,杭州本次12宗地块中有10宗由民企竞得,民企拿地总金额142.1亿元,占比高达85%。

  民企之中,滨江以29.1亿竞得2宗地块,也是本次拿地金额最高的房企,此外碧桂园也现身杭州拿地,并通过摇号竞得滨江浦沿地块,总价28.3亿元,是本次总价最高地块,这也是碧桂园自2022年7月份以来首次在集中供地有所斩获。此外,龙湖、伟星、坤和、天阳等多家民企均有所斩获。

  另,央企中海和保利也各拿下1宗地块,中海通过摇号竞得西湖龙坞景区地块之一,总价高达18.2亿元,保利则底价拿下临平区宅地,总价仅6.3亿元。

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  合肥:参拍房企总数超60家

  郊县地块同样“火爆”

  合肥今日市区和肥西县分别出让11宗、5宗含宅用地,总建面达到181.4万平方米。整体来看地块仍保持在较高质量,例如滨湖区省府东地块、包河区五里庙地块等周边配套都较为完善,肥西县出让的几宗地块也由于靠近经开区、 高新区而吸引了较多房企参拍。 

  因此,本轮土拍也延续了上一轮的超高关注度:据不完全统计,参拍房企总数超过60家,其中滨湖区省府东板块BK202303地块参拍房企数量超过30家,包河BH202302号地块、肥西县07、08号地块的参拍房企数量也均超过10家,甚至多于一些市区地块。 

  从报名房企来看,以央国企和深耕合肥的民企为主,根据不完全统计,保利、华润、招商、中海皆有现身,而伟星则报名7宗地。

  最终,16宗地块(含肥西县)中有10宗进入竞品质环节,总成交价约为142.5亿元,整体溢价率达到12.39%,仅包河区3宗城市更新用地、高新区租赁用房地块和蜀山区SS202302号地块成交,蜀山区另一宗地块延期出让。土地市场“冰火两重天”之下,普通商品房地块基本都进入竞品质环节,土地市场明显延续了高热度运行。

  值得一提的是,今日肥西县的土拍同样火热,一方面体现了房企对于大合肥市场的看好,另一方面也反映了目前土地市场较热、地块竞争程度加剧、僧多粥少的情况下,房企的投资策略开始从关注城市核心向外围优质区域转移的迹象。

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  总结

  整体来看,杭州、合肥今日土拍均保持了较高的市场热度,且具有以下3大特征:一是两个城市本次供应地块的质量都不及上一批次,但市场依旧保持“火爆”;二是民企投资意愿持续复苏,尤其杭州民企拿地比例高达85%,且诸如碧桂园这类许久未在集中供地拿地的房企也现身并有所斩获;三是在热点城市土地市场再度恢复“僧多粥少”之下,房企也开始从聚焦中心区域向周边延伸,从本次肥西5宗地块均进入竞品质环节可见一斑。

  结合前几日上海土拍来看,当前土地市场热度延续性显著好于新房市场,虽然整体呈现点状回暖、城市分化的格局,但土地的火热一定程度上提振整体市场信心。从杭州、合肥今日土拍来看,也正在逐步走出需要靠优质地块刺激房企拿地的局面。

  我们认为,随着民企投资热情的恢复和央企持续的高力度拿地,不同城市之间的土地市场还将持续分化。僧多粥少之下,地块竞争将加剧,一方面央国企投资周期将被拉长,民企投资逐渐恢复,本土民企存在“捡漏机遇”,另一方面,随着竞争提升,投资策略也会从仅关注核心区域、核心地块延展向城市外围区域,带动整体市场热度提升。