2023年初，根据中央部委的最新要求，土地交易增添了新的信息发布环节“预供地”，受此影响，今年重点城市供地计划公布时间较往年偏早，截止4月11日，已经有超2/3的重点城市公布了2023年度土地供地计划。在当前大部分城市面临高库存压力的当下，2023年典型城市的宅地计划供地量表现如何？首批集中供地的规模怎样？接下来的土地市场走向又将如何？

  01

  房地产开发用地减少，工矿仓储供应规模增加

  一二线表现更为突出

  就已经公布供地计划的15个一二线城市数据来看，2023年房地产开发用地明显减少，尤其是租赁用地（含保租房和市场化租赁）规模仅有419公顷，同比降幅达51%；其次，普通商品住宅用地也明显减少，同比降幅达19%；只有保障性产权住宅用地略有增加，增幅为5%，一二线保障性住房供给力度不减。

  在房地产开发用地减少的同时，工矿仓储、公共管理等用地供应规模增加，同比增幅分别为10%和11%。典型城市如呼和浩特、海口、南宁，工矿仓储用地增幅均在70%以上，这也是希望通过增加产业用地供应，进一步提升城市经济活力。

  三四线城市与一二线城市变动趋势基本一致，也呈现出宅地减少、产业类用地增加的趋势，不过在宅地计划减量比例方面，不及一二线城市突出，普通商品住宅用地同比降幅仅有10%。不过，与一二线城市不同的是，三四线城市保障性住房供应力度不及一二线，保障性产权住宅用地量较2022年有所下滑，同比降幅为5%。

  02

  核心城市宅地供应规模仍较稳定

  “高库存”重庆、长春同比降幅达六成

  从典型城市2023年普通商品住宅计划供应量较2022年变化情况来看，多数城市普通商品住宅供应量较2022年均有不同程度的下滑。其中，去化压力较大的长春降幅最显著，降幅近七成。CRIC数据显示，截止2022年末，长春商品住宅去化周期超35个月，去化压力巨大。受此影响，长春2023年大幅削减了宅地供地计划，2023年全年普通商品住宅用地计划供应量仅187公顷，同比2022年降幅高达66%。与之类似的还有重庆、呼和浩特、南宁等，这些城市去化周期均超18个月，并且2023年普通商品住宅用地计划供应量同比降幅均在38%以上。

  但上海、苏州等核心城市宅地供应规模还是较为平稳的，这些城市商品住宅去化速度较好、库存压力也相对较轻，地方规土局在供地规模上也保持相对稳定。譬如上海，截止2022年末，其去化周期仅有6.9个月，2023年普通商品住宅用地计划供应量为505公顷，与2022年基本持平。广州住宅用地供应计划更是连续五年保持增长，2023年普通住宅用地供应计划同比增长26%，广州规土局亦就此表态，充足的住宅用地供应量是实现“稳地价、稳房价、稳预期”的有力保障。

  03

  典型城市首轮集中供地提质缩量

  沪广相对积极、苏甬相对保守

  截至4月11日，已经有10余个城市开启了首批集中土拍（由于目前实现集中挂牌、分散土拍，部分城市仅完成了首轮集中土拍的部分地块，因此本节这些城市暂未计算规模占比）。从已经集中挂地的城市来看，首轮集中供地大都采用提质缩量的供地策略，规模较去年首轮偏小。

  其中，供地比较积极的城市有上海、广州、长春等，首次集中供地量占2023年全年宅地计划供应量的比重接近或超过两成，尤其是上海，一次性挂牌出让地块19宗，占用地面积超过98万平方米，挂牌总价超过483亿元，且全部为涉宅地块，这一体量占全年宅地计划供应量的比重高达20%，宅地供应相对积极；并且从供地质量上来看，上海表现也不俗，徐汇、静安、普陀、闵行等中心城区均有涉及，供地质量相对较佳。

  相比之下，苏州、宁波等城市首批供地节奏比较缓慢，尤其是苏州，首次集中出让地块面积仅占全年商品住宅用地计划供应量507万平方米的8%，仅涉及11宗宅地，出让地块面积约39万平方米，供地十分谨慎。这也与近两年来苏州新房流速偏缓、库存压力显著上升有关。截止2023年2月底，苏州库存消化周期接近16个月，尤其是吴江区，消化周期已经高达27个月，因而首轮供地规模相对保守，供应建面与2022年五轮供地规模相比，除与第三轮基本持平外，均不及其余轮次；虽然供应体量持续低位，但是本次供应从质量上相对较佳：本轮11宗地块中，就有3宗来自园区、4宗来自狮山，均位于配套完善的热点板块，均属于比较优质的土地资源。

  综上，在行业规模下行、库存压力持续高位的当下，大部分重点城市在供地计划中都缩减了宅地供应量，同时一二线城市小幅增加了保障性产权住宅用地的供应，整体来看，重点城市的宅地计划供应量是适度的。另外，从已经集中挂地的城市来看，首轮集中供地大都采用提质缩量的供地策略，规模较去年首轮偏小，质量上有明显提升，深圳、苏州、杭州、南京、宁波、合肥等热点城市优质地块依然备受追捧，这些城市均有多宗地块触顶成交，在此助力之下，3月份溢价率升至7.3%，创下2021年8月以来新高。

  对于未来走势，结合土地市场网“预公告”地块进行梳理可见，大多数城市首批预公告会在5月份结束。考虑到“集中供地”已经取消全年供地次数限制，对住宅用地出让公告不再要求“全年不超过3次”，不少城市已经实行集中挂牌、分散土拍的土拍方式，自5月之后，整体来看集中供地的波峰和谷底将逐渐淡化，向常态化土地市场转变。但从个体城市角度而言，在年中或三季度初，天津、成都等宅地计划供应量较大但供应节奏偏缓的城市将迎来一波供地小高峰，在全年供地规模缩量提质之下，有意补仓的企业届时可适当关注优质地块的投资机会。