专题 | 2023年千城土地供应动向探析

土地交易分析马千里、邱娟 2023-08-17 09:08:53 

  • 城市:全国
  • 发布时间:2023-08-17
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:克而瑞

  2023年上半年,全国商品房成交金额同比堪堪持平,但是土地成交金额仍然出现了二成左右的同比跌幅。这一方面固然是在行业周转速度减缓之下,行业投资趋于谨慎所致;但另一方面也和土地供给方为控制库存风险,减缓土地出让规模有关。但2023年新推行的“预供地清单”模式至2月才开始推行,又使得土地市场供给节奏出现了技术性减缓,再加之大量逾期未供地块,使得目前土地供求数据难以反映地方政府的实际供应意愿,流拍和溢价率指标也严重失真。

  因此在下半年土地交易的季节性高点来临之前,有必要在厘清当前市场走向的基础上,结合各城市2023年的宅地供应计划、预供地清单、以及实际供应土地规模,对土地市场现状进行系统性分析。从而对当前各城市的供地动向有更清晰的认知和判断,并由此更准确地预判各能级城市接下来的土地市场走向。

  PART.01

  供地计划:近七成规模以上县市供地指标同比下滑,整体降幅仍相对保守

  2023年已经过去大半,大部分城市都已经发布了2023年供地计划,CRIC整理的900余个样本城市数据显示:近七成规模以上县市供地指标同比下滑,总宅地计划供应量同比2022年下滑一成,其中二线城市下调更为坚决,同比2022年降幅高达27%。保障性用地方面,保障性住房用地供应占比进一步下滑,但一二线供应力度仍超三四线。结合库存压力来看,在稳定经济的大目标之下,部分城市供地计划降幅相对保守,库存压力处于高位的广州、石家庄等少数城市不降反增。

  1、供地计划变动:总宅地供地量同比下滑一成,二线城市下调更为坚决

  2022年,中国楼市经历了1998年房改后最大的全国性深度调整,行业投资、施工、新开工等各项指标均出现了深度回调,其中新房成交同比下降27%,库存去化压力急剧攀升,在此背景下,全年土地成交更是出现了深度调整。2022年,全国房地产开发企业土地购置面积降至1.0亿平方米,同比降幅高达53.4%。受行业持续下行的影响,2023年上半年土地成交规模进一步下调。

  目前,通过我们已经获取供地计划的900余个城市相关数据来看,住宅土地供应总量较2022年下降了13%。分能级来看,各能级城市表现不一,除一线和四线城市小幅上涨外,二、三线同比增减幅均在20%以上,尤其是二线城市,同比降幅高达27%,宅地计划供给量下降更为坚决。

  就2023年宅地供应规模与去年同比来看,303个城市(2022年供地计划超过50公顷的城市)中有51个城市涨幅超20%,仅占到17%;而供应量降幅超过20%的城市有124个,占比高达40%,增幅不足20%的城市也少于降幅在20%以内的城市。单从分布上来看,供地量增加的城市数量(101个,33%)明显低于供地量减少的城市(202个,67%)。

  1.1一二线城市:超九成二线城市宅地计划供应量同比均降,长三角城市降幅相对温和

  一线城市均已公布2023年供地计划,与2022年相比,京、沪基本持平,广州明显上涨,深圳呈下降趋势。其中广州市住宅用地供应量连续五年保持增长,2023年计划安排901公顷,较2022年增幅高达20%,比近五年年均供应量增长41%,其中,商品住宅用地和保障性住房用地双双上涨,供地计划继续单列租赁住房用地计划,多主体、多渠道加大保障性租赁住房供应。北京住宅用地1060公顷,与去年持平;上海2023年度全市商品住房用地计划505—605公顷,保障性租赁住房用地供应计划135—180公顷,保障性住房用地计划260—310公顷,合计为900-1095公顷,与2022年相比,总量变化不大,微降3%。深圳2023年居住用地计划供应330公顷,较2022年减少35公顷,无论是商品住房用地还是公共住房用地均有不同程度地减少,总降幅达20%,是一线四城之中降幅最大的城市。从近半年一线四城的土地供应来看,一线城市优质供地量明显增加,典型如北京,前7个月北京土地出让金总额达1176亿元,较2022年上涨13%,金额居全国首位。

  二线城市目前有22城市公布供地计划,2023年宅地供应量与2022年相比,仅石家庄上涨,其余21个城市均呈下降趋势。其中,沈阳、长春、呼和浩特等商品住宅去化压力较大的城市宅地计划供应量降幅均在50%及以上。

  值得注意的是,就连杭州这样的热点城市今年宅地计划供应量也降至887.8公顷,较2022年降幅高达20%。除杭州外,苏州、南京、宁波等长三角城市,2023年宅地计划供应较2022年降幅分别为11%、6%和5%。总体来看,与其他区域二线城市相比,长三角二线城市2023年宅地计划供应量同比降幅相对温和。

  1.2三四线城市:超六成城市宅地供应同比下降,黑龙江、湖南、河南等省份涨幅突出(略)

  2、供地类型:保障性住房土地供应力度减弱,但一二线供应力度仍超三四线

  就披露保障住房供应的296个城市的相关数据来看,2023年保障性住房供地总量较2022年明显下滑,下降了24%,而非保障性宅地供应降幅12%,保障性住房土地供应力度明显减弱。

  分能级来看,各能级城市间保障性力度也有明显差异,一二线保持力度还是处于相对高位,而三四线保障房力度明显下降:一二线城市2023保障房土地供应量占比为24%,较2022年增加1个百分点;三四线城市保障房占比为12%,较2022年也有3个百分点的差距。随着保障房覆盖范围的逐步扩大、保障力度的增强,保障房土地供应有趋缓之势,但总的来看,一二线城市的保障房力度较三四线突出。

  2.1一二线城市:超七成城市保障房用地体量减少,厦门保障性力度最强(略)

  2.2三四线保障性住房用地占比降至12%,江苏保障性住房用地供应遥遥   领先(略)

  3、供地计划评价:稳经济目标下供地计划降幅仍相对保守,少数城市甚至不降反增

  在2023年各地发布的供地计划中,多有提及“已供应未竣工住宅用地面积超过近三年平均完成交易量5倍的城市应当从严压缩计划规模直至暂停供地”,明确了主管部门稳定房地产市场,压降库存风险的决心。但从各城市供地计划来看,在稳定经济的大目标之下,部分城市供地计划降幅相对保守,库存压力处于高位的广州、石家庄等少数城市不降反增。

  3.1部分一二线城市供地计划降幅相对保守,库存压力较高的广州、深圳供应计划明显超标(略)

  3.2热点三四线宅地供应较合理,库存压力较大的东莞、韶关宅地计划供应量降幅均超25%(略)

 PART.02

  各能级实际供地进度均不及预期

  下半年供地压力显著增加

  针对新房市场销售缩量带来的库存压力提升,虽然大多数城市在2023年下调了供地规模,但是受到年内预供地清单新规落实、新房规模支撑性不强等影响,实际土地市场的供求规模仍不及预期。考虑到供地计划与政府基金性收入的关联性,上半年缓慢的供地进度,也势必使得下半年各地的供地压力进一步增加。

  1,预供地发布整体节奏不疾不徐,二线城市相对激进、达供地计划四成(略)

  1.1一线城市公告进度相对缓慢,预供地激进的部分二线城市土拍冷热两极分化(略)

  1.2三线市本级预供地进度相对较快,仍有35%县市旗尚未发布预供地公告(略)

  2,上半年土地成交不及预公告总量四成,仅京沪等少数城市完成预出让计划

  实际供求方面,受预供地清单模式影响,2023年上半年土地市场流拍率普遍失真,本节着重分析各地土地成交规模的完成进度,与供应规模相关的土地流拍将在下一章集中分析。就成交表现来看,上半年[1]样本城市共计成交土地面积约为6270万平方米,约为上半年预供地公告总量的37%。即便考虑到不少城市上半年发布的预公告截止时间在7、8月份,上半年不足四成的实际出让比例,仍然反映了2023年上半年整体地市规模指标的凉意。分城市能级来看,一线城市成交占预出让的比例最高,达到61%,二三线城市平均均在四成以下,上半年土地市场最为抢眼的杭州和成都,土地成交面积也未达到同期预公告总量的40%。联系供地计划来看各能级的供地计划推进更为缓慢,2022年上半年成交土地占地面积均在全年供地计划总量的15%以下。

  2.1高溢价频传难掩一二线规模低位,北上广完成预供地计划但成交规模仅为全年计划一成(略)

  2.2预公告缓慢叠加地市供求冷淡,超半数三四线城市上半年供地计划进度不足10%(略)

  3,上半年宅地成交同比下降29%,扣除供地计划变动影响后仍有19%(略)

  3.1一二线供地进度同比减缓4个百分点,杭州、合肥、成都、苏州均不及去年同期(略)

  3.2县域上半年供地进度降至11%,三线市本级供地进度低位维稳(略)

 PART.03

  上半年土拍外热内凉

  “隐性流拍率”不降反升

  2023年上半年土地市场虽然出现点状回暖,相关指标也出现好转势头,溢价率攀高、流拍率下降,但这主要还是在预供地新规之下的“假象”,仔细对比预供地和土地成交规模来看,绝大多数城市土地市场热度远远低于目前流拍率指标的表象。

  1、预供地制度致上半年流拍率指标失真,三线城市指标偏离最为突出

  鉴于预供地清单新规在2月份开始正式执行,为了更加准确分析2023年上半年土地市场热度的变化,对于2023年市场动向,本章仅选取2-6月的相关数据进行分析。预供地清单制度的执行,在客观上为房地产企业提供了更多的可选择地块,减少了集中土拍对企业资金的压力,让更多企业有可能拿到优质地块;也让那些“次优”地块可以获得更多关注,不再因为集中拍卖、所有企业资金集中于少数优质地块而导致流标,有助于土地市场成交规模的稳定。

  但是预供地-供地-拍卖的模式之下,对于那些无人问津的地块而言,必然会有一部分延时或未能及时进入公开供应环节,导致这部分预供应地块逾期,遭遇“无声流拍”。而2023年上半年的流拍率指标,自然也出现了虚低的现象。

  1.1仅一线流拍率显性同比上升,二、三、四线 “隐性流拍率”或达四成

  由于大量城市预供地公告的截止时间在2023年下半年,且这些预公告中的地块也有一部分在上半年已经入市,导致无法直接利用预公告的发布或截止时间来修正2023年的流拍率数据。仅仅作截止时间的预公告地块、其样本量又会过小。故本节按统计了2023年上半年发布、截止时间在下半年的预公告地块,按计入比例进一步作“隐性流拍率”的敏感性分析。

  当前的市场环境中,一线城市市场健康度最佳、对利好政策依赖度最低,均100%完成了上半年的预供地计划,其流拍率的变化也更贴近于其市场实际表现。2023年一线城市上半年流拍率达到了10%,较2022年同期上升了6个百分点。即原定下半年完成的预公告,在上半年入市了总占地面积的四成左右。

  若按此比例估算其它能级,那么2023年上半年整体的隐性流拍率超过四成,二、三、四线城市的“隐性流拍率”均将达到40%以上,四线县域平均流拍率更是接近一半。考虑到一线城市较慢的预公告进度(见2.1),下半年截止的预供地公告相对较少,按30%的比例折算,2023年样本城市的“隐性流拍率”也达到了37%,同比增加超过10个百分点,其中二、三、四线均达到35%以上。并且按30%比例折算得到的结果,也与我们的另一种细化算法的保守值一致(按供应截止时间分批估算)。

  将按30%比例的计算结果,与较低的表象流拍率进行对比:可见二、三线城市隐性流拍率和表象的流拍率差异更大,高达23个百分点,大量延迟或逾期的预供应地块,使得这些城市下半年将面临更加严峻的供给侧压力;至于四线县域方面,虽然隐性流拍率最高,但是由于表露出来的流拍率已经达到了三成,再加之相比二三线较为缓慢的预公告进度,所以反而和隐性流拍率的差距不大。

  1.2 福州、呼市、沈阳、大连隐性高流拍率均处高位,下半年供给侧面临高压(节选)

  具体到城市层面,由于各地预供地的推行进度存在一定差异,隐性流拍率的计算数值也会收到一定干扰,故本节只根据测算结果,并结合各地实际情况进行定性分析。隐性流拍率较低的城市方面,如杭州、宁波、重庆、乌鲁木齐等,其预供地和上半年实际土地供求的节奏均较为一致,不过宁波、重庆、乌鲁木齐上半年土地供求规模均相对较小,土地面积均未超过100万平方米,相较之下,杭州上半年供地节奏的把控尤为出色,以全国领先的土拍热度完成了近300万平方米的土地供求规模,并且没有给三季度后续的土地供应留下过多压力。

  而2023年上半年土拍热度与杭州相似的成都,其隐性流拍率则远高出杭州,相应的三季度自然也将面临更加紧张的供地节奏。联系最新土拍动向来看,2023年8月成都接连三周举行土拍,单月47宗地块入市,合计占地面积约189万平方米,超过上半年土地成交量总和。在供地规模大幅上升之下,8月份成都土拍热度进一步回落,中远郊地块底价成交甚至流拍也成为了市场常态。

  1.3 滁州、扬州、太仓等上半年大量预供地逾期,流拍率指标名低实高(略)

  2、溢价率指标同样存在虚高,县域土地出让收入高度承压

  与流拍率指标类似,由于大量地块存在逾期或延迟供应,导致二三四线城市2023年上半年土地供应规模明显慢于预供地公告的发布的节奏,从而导致溢价率指标同样出现虚高。因此从土地出让收入的角度来看,上半年各能级城市同样远远未能达到预供地进度表现出来的预期值。

  2.1 预供地新规下优质土地“出让权”先行,致二三线溢价率指标出现假性上涨

  据样本城市统计数据,2023年上半年平均溢价率高达7%,较2022年同期上升了3个百分点,除四线县域之外,各地级市市本级的平均溢价率均出现了明显增加。但是溢价率的上升明显与一般市场规律相悖,2023年上半年全国宅地成交金额降幅大约为两成,究其原因还是在预供地制度之下,2023年土地市场的供求双方都将注意力聚焦到了少数优质地块,而本应作为“分母”的大量底价成交地块出现了逾期或延期入市。因此,为了从土地成交金额和供地预期关系的角度,对2023年市场变动作新的分析,本节引入一项新的衡量指标:成交价/到期底价(以下简称底价完成率),相比传统的溢价率指标而言,这一指标也考虑到了流拍率因素,流拍地块也被期内到期土地底价包含在内,在2023年各地土地财政压力高企的背景之下,相比当下失真的溢价率指标而言,也更有实际参考意义。

  2.2 二线实际土地收入压力同比骤增,已与三线城市基本看齐(略)

  2.3 仅杭州土地出让收入完成情况较佳,南宁、沈阳等土地收入均远不及预期(略)

  PART.04

  总结:预计全年供地计划完成率延续低位

  下半年三线城市流拍率将大幅攀高

  就上半年地方供地意愿角度来看,2023年仍趋于相对积极,整体供地计划仅较2022年下降了一成左右,上半年各地预供地发布进度也相对较快。但是年初预供地新规的磨合期,以及新房市场需求热度未能在二季度延续,使得土地市场错过了一季度的交易放量窗口期,2023年上半年宅地成交面积同比下降三成左右,即便扣除供地计划影响,实际同比降幅也达到了二成左右。

  1、2023年供地计划虽已调减、但依旧过高,全年完成率或不及四成

  就供地计划视角来看,2023年样本城市宅地供应计划,同比下降约一成左右。但是考虑到近年来全国土地交易面积的持续大幅下降,仅仅一成左右的供地计划收窄还是过于保守。就2022年土地市场交易情况来看,统计局口径下的全年房地产购置面积下降53%,降幅进一步扩大了37个百分点,即房地产购置面积仅为2020年高点的四成左右;克而瑞根据国土部官网统计的土地交易数据测算,2022年近千个样本城市的宅地供应完成率约为41%。因此在2023年前7月全国土地成交规模同比下降27%,降幅远大于供地计划一成左右的收窄幅度之下,预计2023年供地计划完成率还会进一步降低。

  即便抛开当前低迷的短期市场趋势,从行业供求平衡发展的角度分析,目前的供地计划总规模依旧严重超量。根据样本城市占全国土地市场份额反推[2],2023年全国住宅类用地供应计划总面积合计大约为10.6亿平方米,已经远远超出了目前行业销售规模所能消化的范围。在全国商品住宅成交规模由15亿平方米下降至11亿平方米的情况下,为稳定行业去化压力,土地交易规模势必也要同步降级,按照近年来全国宅地平均2.2左右的容积率估算,在计入开发余量的情况下,11亿平方米的住宅新房销售也仅能消化6亿平方米的土地,即乐观估计之下,全年宅地供应计划也仅能完成六成左右。

  但是考虑到住宅成交规模的降级高达4亿平方米,必然会带来行业去化周期的大幅提升,在施工销售比的乘数之下,当前全国住宅类项目至少需要压降20亿平方米方可达到新的平衡,即在未来的若干年行业修复期中,土地成交总建面应当比理论平衡值低20亿平方米左右,即换算为占地面积9亿平方米左右。考虑到行业供求关系重新回归平衡的客观需求,2023年全年宅地供应计划整体完成率仍然可能只有四成左右或更低,并且土地成交规模的低位还将在接下来的数年内持续。

  2、一线:上半年100%完成预供地公告,下半年土地成交将远超上半年(略)

  3、二线:快节奏预供地致上半年溢价率虚高,下半年供给侧将面临更大压力

  2023年上半年,在各能级最快的预供地公告节奏之下,二线城市实现了最高的供地计划完成率,但也只有15%,并且上半年热点城市土拍也存在着更加显著的溢价率虚高。结合年中以来土地市场表现可见,杭州、成都、南京等地均先后出现了土地流拍,溢价率指标也出现了明显下滑,仅有少部分核心优质板块仍可保持封顶溢价,下半年土拍热度已经出现明确的降温趋势。在优质地块已于上半年集中供应、大量普通地块逾期或延期之下半年的情况之下,面对下半年更高的供地计划压力,若要做到“稳预期、稳地价”,二线城市国土部门势必要在供地规则方面做出更多的积极性调整。就企业角度而言,也可以更多关注二线城市下半年新推地块的限制条件变化,尤其是对于盈亏平衡线附近的近郊板块,下半年或出现更多的适宜的拿地机会。

  样本城市中,仅有成都、天津、苏州、合肥、杭州等5市上半年宅地成交量超过全年供应计划总量的二成,结合绝对量来看,也仅有这5市上半年住宅类用地土地成交面积达到了100万平方米以上。联系上半年土拍热度表现来看,天津土拍溢价率最低,仅为3%,这意味着在下半年平均供地质量回落的前提之下,天津土地市场势必要面临着更大的量价收缩压力。成都上半年预供地节奏最为激进,上半年公布的预供地公告即达到了全年供地计划的77%,远远领先于上半年热度类类似的其他城市,但是供地计划的完成进度却落后合肥和杭州,来自待供应和逾期、延期地块的供给侧压力更高。由此来看,三季度成都势必面临着更强的供地需求,至截稿时成都已确定在2023年单月供应189万平方米,接近前7月土地成交量总和,但是对比成都全年近800万平方米的供地计划,以及供地计划一贯以来的高完成率来看,9月份乃至四季度土地供应仍将持续放量,并且若8月成都土拍流拍率(含终止出让等)高于预期,后续土地供给侧也将面临更大的调整压力。

  至于杭州、合肥,综合预供地进度和实际成交情况来看,则是上半年土地市场表现最佳的两个城市,在上半年较高的溢价率、以及相对平缓的预供地节奏之下,待供应和逾期、延期地块规模小于成都,下半年土地市场热度“软着陆”的难度低于成都,且2022年均不超六成的供地计划完成率,也为杭州与合肥积蓄了更多地潜在拿地需求。就此角度而言,作为上半年土地市场最为瞩目的城市,杭州与合肥下半年的土拍降温或更具有阶段性市场变化的代表性,但横向对比来看,仍是2023年土地供应计划执行最佳的两个二线城市。

  上半年供地计划完成率较低的城市方面,除了在年初即明确“控风险”路线的沈阳之外,福州、贵阳、厦门等若要在下半年完成足量的土地供应,势必要在供给侧做出更多积极性调整。典型如福州在7月末对二批次预出让地块进行了调整,取消了原三环外的4幅地块出让,新增2宗市区宅地,在供地端缩量提质,不过目前来看土拍关注度依旧不高,区域土地市场观望情绪仍较为浓厚,预计下半年地市仍会进一步释放盈利空间或增加优质土地出让。

  4、三四线:下半年三线城市流拍将大幅攀高,四线交易规模领跌各能级(略)