土地月报|成交规模延续低位,热度点状回升、青岛诞生新地王(2024年6月)

土地交易分析克而瑞研究中心 2024-07-01 10:18:08 来源:克而瑞地产研究

  • 城市:全国
  • 发布时间:2024-07-01
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:克而瑞

  导语

  供应缩量和优质地块刺激下,三季度土拍热度有望点状回升。

  ◎  文 / 克而瑞研究中心

  6月,土地市场供地节奏不及去年同期。截止6月25日,全国300城6月经营性土地成交规模4152万平方米,较上年同期降幅超三成。热度方面,平均溢价率降至2.4%,环比上月微降0.1个百分点。不过,部分城市土拍热度点状回暖,典型如南京,在低密宅地的刺激下,南京TOP2单价纪录被刷新,无独有偶,青岛也诞生了新的单价地王,月末杭州土拍也出现了三成以上的高溢价。

  核心要点

  · 供求:本月土地供应量5983万平方米,同比下降35%,供应量延续历史低位。成交4152万平方米,环比上升22%,同比下降三成。

  · 热度:月内土拍热度点状回升,南京、青岛等城市出现高溢价地块,但平均溢价率仍然处在低位,流拍率同样依旧居高不下,市场已经进入筑底行情的深水区。6月重点城市平均溢价率2.4%,平均流拍率21%,均与上月指标数值相近。

  · 分布:各能级成交规模同环比均降,一线同比降幅最甚。具体来看,一线城市成交规模仅89万平方米,同比大降七成;不过受北京大体量高价地成交影响,楼板价超3万元/平方米。

  后市展望

  供应缩量和优质地块刺激下
三季度土拍热度有望点状回升

  6月,土地市场供地节奏不及去年同期。截止6月25日,全国300城6月经营性土地成交规模仅4152万平方米,较上年同期降幅超三成。热度方面,平均溢价率降至2.4%,环比上月微降0.1个百分点。不过,部分城市土拍热度点状回暖。典型如南京,在低密宅地的刺激下,南京TOP2单价纪录被刷新。无独有偶,青岛近期也诞生了新的单价地王,月末杭州土拍也出现了三成以上的高溢价。

  面对销售端去化速度下降,各地政府相继加强调控,优化供地结构,更加精准地供地。在供应收缩的同时,还加强优质低密地块刺激,使得青岛、南京土拍热度明显上升。接下来,南京、天津、苏州、长沙、合肥等多个城市仍会有低密宅地出让,在这些优质地块的刺激下,土拍市场热度有望出现点状回升,并修复核心板块发展预期,新房市场也有望藉此加快筑底进程。

  01 供求

  低密地块供应占比接近五成
成交建面同比仍在低位

  土地供应方面,截止2024年6月25日,本月土地供应量为5983万平方米,环比5月同期上升2%,同比下降35%。5月下旬以来,重点城市供应低密地块的积极性有所上升,但是在降低去化压力目标的大前提之下,从供地规模总量来看,6月份新增供地规模仍然只是较5月同期基本持平。

  至截稿时,一线城市中北上广均有新增土地挂牌,其中北京、上海均上市供应了容积率2.0以下的低密宅地,以上海杨浦平凉社区宅地为例,该地块出让底价7.3万元/平方米,且取消了溢价率10%的上限要求,北侧的大桥街道低密地块于2023年末摇号成交,成交楼板价为7.7万元/平方米。二线城市方面,成都、武汉、重庆月内供地面积超过100万平方米,且有45%的地块容积率在2.0以下,较2023年同期增加近20个百分点。配合需求面利好政策的发布节奏,二季度以来低密宅地供给占比明显增高,考虑到当前市场供求关系的恢复进程,预计低密宅地供地的高位还将在三季度继续持续,近期稀缺优质地块的拿地机会也会随之增多。

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  土地成交方面,截至6月25日,全国300城经营性土地成交4152万平方米,环比上月同期上升22%,同比下降32%。一二线城市中,至截稿时西安成交建面突破80万平方米,其余城市均在70万平方米以下,北京、厦门成交金额突破100亿元,其余城市均在50亿元以下。为了在控制库存规模的前提下,保证适当的土地市场热度和交易频次,“高频、少量、质优”的供地策略在地方层面愈加普遍。随着优质地块成交占比上升,月内平均楼板价上升至2877元/平方米,环比上升19%,重新回到近一年的均值附近。

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  02 热度

  土拍热度点状回升
流拍率延续高位

  市场热度方面,至截稿时6月平均溢价率2.4%,较上月下降0.1个百分点。不过从具体城市表现来看,得益于低密优质宅地的陆续入市,南京、青岛、宁波、南宁等城市的平均溢价率均超过了10%,只是由于月内北京、厦门的高总价地块多为底价或低溢价成交,拉低了重点城市的平均溢价率。譬如青岛崂山区金家岭宅地以接近4万元/平方米的楼板价,刷新了城市的地价新纪录,而南京河西宅地同样刷新了南京历史第二高价纪录,秦淮夫子庙稀缺宅地也拍出了20%的溢价率。随着低密优质宅地的陆续入市,预计7月份会有更多重点城市迎来高溢价地块成交。

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  6月土地流拍率20.8%,环比持平、延续高位。在土地供求规模延续同比低位的情况下,流拍率指标持续高位,对于正处在供求关系重塑过程中的房地产市场而言,当前正在经历周期性动荡的高潮期。月内济南、石家庄、西安、肇庆、清远均出现宅地流拍,其中清远的英德市更是出现了21宗宅地的撤牌或流标。

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  03 重点地块

  北京、厦门包揽两榜TOP3
青岛诞生新单价地王

  6月,北京、厦门、成都、南京等多个高地价城市小批量土拍,加之供应质量提升,总价榜和单价榜的入榜门槛明显提升。总价榜和单价榜榜首地块来自北京朝阳区,总价榜为朝阳孙河地块,该宗地最终由中建智地、朝开、江苏绿建三家企业组成的联合体以112亿元底价竞得,楼板价39579元/平方米;单价榜则为朝阳十八里店地块,该地被金隅以63.8亿元底价摘得,楼板价为50694元/平方米,该地也是总价榜第三地块。

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  单价榜方面,榜首地块来自北京朝阳区,榜二、三地块均来自厦门湖里,两地块均被建发底价拿下,楼板价分别为44240、44192元/平方米,榜四地块来自南京建邺区,地块位于河西板块,容积率仅有1.01,经过多达47轮竞拍,南京奥体建设开发以17.4亿元总价拍下,溢价率高达15.2%,楼板价为43888元/平方米。此外,榜六地块来自青岛崂山,也是本月热门地块,经过多达364轮角逐,最终被海业益佳以37%的溢价率,楼板价达39516元/平方米,刷新了青岛单价地王记录。门槛地块来自成都,楼板价也达20300元/平方米,较上月入榜门槛大增44%。

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