2022年雅居乐销售规模腰斩，土储规模可覆盖未来5年销售，净利润亏损134亿；三道红线处于黄档。物管收入137亿元，同比增长超两成。

  ◎  作者 /沈晓玲 张少贤

  核心观点

  【业绩规模下滑超五成，降幅大于百强平均降幅】2022年，雅居乐实现预售金额652亿元，销售规模同比下滑53%，降幅大于百强房企全口径销售金额平均收缩42%的水平。同期实现累计预售建筑面积517万平方米，同比下降47%，预售均价为12595元/平方米，较去年同期下降12%。

  【全年无新增土储，近四成土储位于大湾区和长三角】根据CRIC监测，2022年全年雅居乐未在公开市场新增土储。截止2022年底，雅居乐拥有总建筑面积为4016万平方米的土地储备，总土储规模同比下降15%，土储规模大幅下降主要由于期内项目出售且未补充土储。尽管土储规模下滑，但按照企业近3年的项目销售情况估算，可满足未来5年左右销售需求。从土储分布上看，雅居乐土储主要分布在大湾区、长三角两大城市群，合计土储占比37%。

  【营收规模同比下降近三成，净利润首次出现亏损】2022年，雅居乐营业收入为540亿元，同比下降26%，期内地产营业收入为374亿元，同比下降36%，主要受到期内疫情散点多发、销售节奏放缓以及折扣让利等因素影响。合同负债覆盖营收倍数（合同负债/2022年营收）为0.85，营收增长仍有压力。2022年雅居乐实现毛利润10亿元，同比下降95%，毛利率为1.9%，较去年同期下降24.1个百分点，毛利及毛利率的下降与土地成本上升、结转均价下降有关。期内雅居乐净利润和归母净利润分别亏损134亿元和150亿元，主要受到毛利的大幅下滑、合营企业权益亏损、外汇风险以及对物业项目和应收账款等计提减值等因素的影响。根据企业披露，2022年经营性现金持续为正。

  【三道红线处于黄档，短期流动性不足】截止至2022年底，雅居乐拥有现金161亿元，现金总规模同比下降58%，现金短债比降至0.7，低于监管指标要求，在剔除受限制现金后，现金短债比仅为0.4，流动性不足。剔除预收款后的资产负债率降至67%，相较期初下降了0.4个百分点，仍保持在监管阈值内。政策支撑融资能力逐渐恢复，多元化融资接近50亿元。

  【多元营收持续提升，物管营收同比上升超两成】2022年多元业务营收达约166亿元，同比增长14%，另外多元化营收占比持续上升至31%。从具体板块看，期内物业管理的收入为137亿元，较去年同期上升21%，截止2022年底，在管物业建面为5.4亿平方米，规模同比提升12%。商业及环保收入29亿元，同比下降11%，主要受到疫情、期内出售投资物业以及环保业务附属公司导致。

  01 销售

  业绩规模下滑超五成
降幅大于百强平均降幅

  销售规模腰斩，均价、面积大幅下滑。2022年，雅居乐实现预售金额652亿元，销售规模同比下滑53%，降幅大于百强房企全口径销售金额平均收缩42%的水平。同期实现累计预售建筑面积517万平方米，同比下降47%，预售均价为12595元/平方米，较去年同期下降12%。

  02 土地

  全年无新增土储
近四成土储位于大湾区和长三角

  期内无新增土储，总土储下降15%。根据CRIC监测，2022年全年雅居乐未在公开市场新增土储。截止2022年12月31日，雅居乐拥有总建筑面积为4016万平方米的土地储备，总土储规模同比下降15%，土储规模大幅下降主要由于期内项目出售且未补充土储。从土储的平均成本上看，平均地价为3255元/平方米，是当年售平均售价的26%，成本较低。尽管土储规模下滑，但按照企业近3年的项目销售情况估算，可满足未来5年左右销售需求。从土储分布上看，雅居乐土储主要分布在大湾区、长三角两大城市群，合计土储占比37%，接近四成。其中大湾区土土地储备约为1,033万平方米，占整体土地储备的26%，现有49个在建项目；长三角土储占比11%，土储为454万平方米，包含44开发项目。

  03 盈利

  营收规模同比下降近三成
净利润首次出现亏损

  地产营收下降36%，营收规模增长压力大。2022年，雅居乐营业收入为540亿元，同比下降26%，期内地产营业收入为374亿元，同比下降36%，主要受到期内疫情散点多发、销售节奏放缓以及折扣让利等因素，结转面积和结转均价均下滑，结转总面积为331万平方米，较2021年的下降22.4%，确认销售均价为每平方米人民币11,292元，较2021年的每平方米人民币13,682元下降17.5%。同时，从合同负债储备来看，合同负债覆盖营收倍数（合同负债/2022年营收）为0.85，营收增长仍有压力。

  毛利同比下降95%，净利润出现亏损。2022年雅居乐实现毛利润10亿元，同比下降95%，毛利率为1.9%，较去年同期下降24.1个百分点，毛利及毛利率的下降与土地成本上升、结转均价下降有关，其中结转成本由2021年的10,104元/平方米上升至2022年的11,903元/平方米，同比增幅达到17.8%，叠加结转均价同比下降17.5%，压缩毛利水平。期内雅居乐净利润和归母净利润分别亏损134亿元和150亿元，主要受到毛利的大幅下滑、合营企业权益亏损、外汇风险以及对物业项目和应收账款等计提减值等因素的影响。但根据企业披露，2022年经营性现金持续为正。

  04 负债

  三道红线处于黄档
短期流动性不足

  总有息负债规模下降接近三成，平均借款利率保持稳定。2022年雅居乐的净负债率为57%，同比上升6.5个百分点。剔除预收款后的资产负债率降至67%，相较期初下降了0.4个百分点，仍保持在监管阈值内。期内，加权平均借贷利率较期初提高0.1个百分点至6%，处于较低水平。截止2022年12月底，雅居乐总有息负债规模595亿元，较2021年年末下降26%。

  全年偿还近250亿债务，短期流动性告急。根据企业年报显示，2022年雅居乐债务净偿还近250亿元，尽管期内雅居乐已全部按时赎回、偿还境外票据、债券，但雅居乐通过出售资产、项目换取流动性的方式并不可持续。根据公告显示，2021年、2022年为缓解流动性压力，雅居乐处置了大量非核心资产、退出36个合营项目，回笼资金超过200亿。根据业绩公告披露债务明细，未来两年内需要偿还债务占比达到64%，其中一年内偿还的银行借款和债券占比为40%，短期偿债压力仍不减。截止至2022年底，雅居乐拥有现金161亿元，其中包含76亿受限制现金，现金总规模同比下降58%，现金短债比也从2021年的1.3下降至2022年的0.7，低于监管指标要求，在剔除受限制现金后，现金短债比仅为0.4，流动性不足。

  政策支撑融资能力逐渐恢复，多元化融资接近50亿元。在“金融16条”等维稳政策的支持下，2023年1月境内发行12亿元中期票据，境外获得新增融资超过4亿元人民币，3月获得了由中证金及券商通过CDS担保的公募债筹资7亿元以及折合人民币23亿元的定期贷款融资，累计获得融资人民币46亿元。

  05 战略

  多元营收持续提升
物管营收同比上升超两成

  雅居乐坚持“以地产为主，多元业务协同发展”的模式，多元业务主要包括物业管理、环保等多个板块。2022年多元业务营收达约166亿元，同比增长14%，另外多元化营收占比持续上升至31%。从具体板块看，期内物业管理的收入为137亿元，较去年同期上升21%，截止2022年底，在管物业建面为5.4亿平方米，规模同比提升12%。商业及环保收入29亿元，同比下降11%，主要受到疫情、期内出售投资物业以及环保业务附属公司导致。

  与此同时，2021年雅居乐与威马汽车建立战略合作关系，现持有威马汽车4.58%的股权，且威马于今年6月完成向港交所递交上市申请书。