年报点评|港龙中国:营收同比上涨近15%,需关注短期流动性

企业监测分析沈晓玲 张少贤 2023-04-11 14:32:12 

  • 城市:全国
  • 发布时间:2023-04-11
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  核心观点

  【业绩同比降幅近六成,江苏省内影响力下滑】2022年港龙中国合约销售金额130.0亿元,销售规模同比下降56.7%,降幅大于百强房企全口径销售金额平均收缩42%的水平。合约销售面积99.4万平方米,较去年同期下降60.3%,预售均价为13082元/平方米,较去年同期下降9.0%。江苏省内城市销售排名下降,本土影响力有待恢复。

  【全年未拿地,长三角土储占比约七成】2022年,根据CRIC检测,港龙中国全年未拿地,截止2022年底,土地储备总建筑面积为753.1万平方米,较去年同期相比规模收缩23.5%,根据最近三年的销售节奏计算,土储足够支撑未来四年左右的发展。从区域分布上看,长三角土储建面占比为69.6%,是港龙中国重点深耕区域。珠三角地区土储占比同比上升5.4个百分点,占比22.3%,土储布局保持稳定。【营收同比上涨近15%,盈利水平有待提升】2022年港龙中国营业收入为118.9亿元,主要来自物业销售,同比增长14.7%,营收规模的扩张主要得益于期内交付的物业项目增加,期内交付面积110.7万平方米,同比增长16.1%。港龙中国2022年合约负债为212.9亿元,同比下降21.8%,但合同负债覆盖营收倍数(合同负债/22年全年营收)为1.8,对后续营收规模提供有利保障。2022年港龙中国毛利润为19.8亿元,同比下降17.6%。毛利率为16.6%,同比下滑6.6个百分点,主要由于行业竞争激烈以及地产行业政策调控。2022年港龙中国净利率和归母净利率分别为4.9%和1.0%,连续三年持续下降。2022年归母净利润仅占净利润的21.0%,较去年同期下降22.7个百分点,少数股东权益的净利占比持续上升,若未来继续以较低权益比例扩充土储,将难以改善少数股东摊薄利润的情况。【现金规模下降40%,年内流动性仍有压力】截止至2022年底,港龙中国短期债务规模为27.4亿元,短期债务规模同比小幅下降0.6%,与总有息负债占比升至40.5%。拥有现金总规模为41.4亿元,较去年年底规模下降40.7%,现金短债比为1.5,剔除受限制现金的现金及现金等价物规模为11.7亿元,无法覆盖短期债务,年内流动性仍有压力。同时,长期债务规模为40.3亿元,较去年同期下降40.3%,长短期债务比为1.5,债务结构有待优化。截止至2022年12月31日,港龙中国的净负债率为23.6%,与2021年末小幅下降0.8个百分点。剔除预收款的资产负债率为55.9%,较2021年底进一步下降8.4个百分点。

       01销售

  业绩同比降幅近六成

  江苏省内影响力下滑

  销售金额、面积同比下降六成,均价小幅上升。2022年港龙中国合约销售金额130.0亿元,销售规模同比下降56.7%,降幅大于百强房企全口径销售金额平均收缩42%的水平。合约销售面积99.4万平方米,较去年同期下降60.3%,预售均价为13082元/平方米,较去年同期下降9.0%。

  江苏省内城市销售排名下降,本土影响力有待恢复。港龙在江苏省13个城市中已布局10城1,根据CRIC发布的各城市《2022年企业销售排行榜》2来看,港龙在常州、淮安、盐城3个城市入围该城市2022年度CRIC销售排行榜,其中在淮安位列2022年全口径销售金额榜单TOP14、操盘口径销售金额榜单TOP15,位列常州全口径销售金额榜单TOP24、权益销售金额榜单TOP30,盐城权益销售金额榜单TOP20,而2021年底港龙入围常州、盐城、淮安、南通四城销售榜单,其中淮安全口径销售排行榜TOP5,从上榜城市数量和榜单排名看,本土影响力明显下滑。

  02土储

  全年未拿地

  长三角土储占比约七成

  全年无新增土储,土储规模可供4年发展所需。根据CRIC监测,2022年全年港龙中国未拿地。截止2022年底,土地储备总建筑面积为753.1万平方米,拥有70个项目,较去年同期相比规模收缩23.5%,根据最近三年的销售节奏计算,土储足够支撑未来四年左右的发展。

  长三角占比近七成,土储分布保持稳定。从区域分布上看,长三角土储建面占比为69.6%,占比较去年年底下降4.7个百分点,但长三角仍是港龙中国重点深耕区域。从省份分布看,长三角地区的江苏、浙江、上海的土储占比较去年年底有所下降,其中江苏省降幅最大,达到3.6个百分点,安徽省土储占比同比上升4.4个百分点,珠三角地区土储占比增幅最大,同比上升5.4个百分点,占比22.3%,整体来看,土储布局保持稳定。

  03营收

  营收同比上涨近15%

  盈利水平有待提升

  营收规模同比增加14.7%,全年结转有支撑。2022年港龙中国营业收入为118.9亿元,主要来自物业销售,同比增长14.7%,营收规模的扩张主要得益于期内交付的物业项目增加,期内交付面积110.7万平方米,同比增长16.1%。港龙中国2022年合约负债为212.9亿元,同比下降21.8%,但合同负债覆盖营收倍数(合同负债/22年全年营收)为1.8,对后续营收规模提供有利保障。

  利润率连续三年下降。2022年港龙中国毛利润为19.8亿元,同比下降17.6%。毛利率为16.6%,同比下滑6.6个百分点,主要由于行业竞争激烈以及地产行业政策调控。2022年港龙中国净利率和归母净利率分别为4.9%和1.0%,连续三年持续下降。2022年归母净利润仅占净利润的21.0%,较去年同期下降22.7个百分点,少数股东权益的净利占比持续上升,若未来继续以较低权益比例扩充土储,将难以改善少数股东摊薄利润的情况。

  04负债

  现金规模下降40%

  年内流动性仍有压力

  现金规模下降超四成,非受限现金难以覆盖短期债务。截止至2022年底,港龙中国短期债务规模为27.4亿元,短期债务规模同比小幅下降0.6%,与总有息负债占比升至40.5%。拥有现金总规模为41.4亿元,较去年年底规模下降40.7%,现金短债比为1.5,剔除受限制现金的现金及现金等价物规模为11.7亿元,无法覆盖短期债务,年内流动性仍有压力。同时,长期债务规模为40.3亿元,较去年同期下降40.3%,长短期债务比为1.5,债务结构有待优化。

  剔除预收款的资产负债率下降明显。截止至2022年12月31日,港龙中国的净负债率为23.6%,与2021年末小幅下降0.8个百分点。剔除预收款的资产负债率为55.9%,较2021年底进一步下降8.4个百分点。