销售表现止跌回升，聚焦一二线城市，财务稳健、负债结构优化。

  ◎  作者 / 房玲、洪宇桁

  核心观点

  【排名稳居行业第四位,销售去化面临一定压力】2023年华润置地实现签约销售金额3070.3亿元，同比增长1.9%。在百强房企销售金额同比减少16.5%的背景下，华润置地仍然实现了销售业绩的回升，全口径销售金额排名稳居行业第四位。企业整体去化率从2020年的59.7%逐年降至2023年的52.2%；2024年计划可售货值约为5308亿元，存量货值对全年计划可售货值的占比逐年提升，从2021年初的38%提升至2024年初的53%，未来需关注存量物业的去化。

  【一二线城市投资占比超过9成，土地储备充足、结构优化】2023年华润置地新获取项目68个，新增土地投资权益地价1118亿元，总计容建筑面积1325万平方米、权益面积863万平方米，权益拿地销售比约为0.52，企业仍然保持着较强的拿地力度。新增投资中，一二线城市投资权益地价和总可售货值占比均为93%。截至2023年底，华润置地总土地储备建筑面积为6250万平方米，权益土地储备建筑面积4317万平方米，权益比约69%。企业的土地储备充裕、布局结构相对优质，可满足未来3-4年的发展需求。

  【结算毛利率持续下滑，盈利水平仍处于行业高位】2023年华润置地实现营业收入2511.4亿元，同比增长21.3%；毛利润631.6亿元，同比增长16.3%。综合毛利率25.2%，同比降低1个百分点，净利率和归母净利率同比分别降低了0.7和1.1个百分点至14.9%和12.5%。企业在行业下行的情况下仍然保持着较强的盈利能力，但是其结算毛利率仍在继续下滑，较2022年的23%下降了2.3个百分点至20.7，未来利润率仍有可能继续承压。

  【财务稳健、负债结构优化，融资成本维持行业低位】截至2023年底华润置地的持有现金为1143.4亿元，同比增加了17.3%；现金短债比1.78、长短期债务比2.61，同比分别提升0.19和0.07。净负债率则降低了6.2个百分点至32.6%，剔除预收款后的资产负债率微降1.7个百分点至58.4%。企业的负债结构有所优化，财务水平持续稳健，同时2023年底企业的加权平均融资成本同比下降19个基点至3.56%，维持在行业较低水平。

  【积极向大资管业务转型，未来将其打造为第二增长曲线】2023年华润置地坚持“城市投资开发运营商”战略定位，持续巩固“3+1”一体化业务模式，为长期跨周期发展打下坚实基础。购物中心租金收入179亿元，同比增长29.7%。代建业务在全国新获取项目80个，期末在管代建项目338个，建筑面积约6393万平米。随着消费类基础设施公募REITs获得政策支持，华润置地开始将资管业务明确作为主航道业务之一进行推动，积极向大资管业务转型，目标在“十四五”之内把资管业务培育成为企业的第二增长曲线。

  01 销售

  排名稳居行业第四位
销售去化面临一定压力

  2023年华润置地实现签约销售金额3070.3亿元，签约销售面积1307万平方米，同比分别增长1.9%和减少8.3%。在百强房企销售金额同比减少16.5%的背景下，华润置地仍然实现了销售业绩的止跌回升，全口径销售金额排名稳居行业第四位，同时权益比例较上年提升1个百分点至70%。

  销售的止跌回升，一方面是得益于华润置地聚焦一二线城市的战略布局，2023年一二线城市签约占比同比提升了4个百分点至91%，因此销售均价达到了23486元/平方米，同比提升11.1%。另一方面则是华润置地加快了推盘速度，2023年首开的64个项目的平均首开周期为6.1个月，同比减少了1个月。

  2024年华润置地目标要维持行业前四的地位，计划可售货值约为5308亿元，其中计划新推的可售货值规模为2500亿元。从近年来企业的推盘计划可以看出，年初存量货值对全年计划可售货值的占比逐年提升，从2021年初的38%提升至2024年初的53%；企业整体去化率也从2020年的59.7%逐年降至2023年的52.2%，未来需关注存量物业的去化。

  2024年2月，华润置地将原有7个大区重组为5个大区：原华北大区与原东北大区合并，成立新的北方大区；原华中大区的武汉公司、长沙公司划归原华西大区，更名为中西部大区；原华中大区的郑州公司划归北方大区管理。在这样的结构调整之后，2023年华东大区和北方大区是华润置地业绩贡献的主力，销售金额占比分别达到28.6%和23.6%。深圳大区和华南大区的销售贡献度也分别同比提升4.4和2.3个百分点至14.9%和10.8%。分城市来看，2023年华润置地业绩贡献TOP10城市的签约金额占比达58%（北京、深圳、成都、杭州、武汉、广州、苏州、东莞、上海和合肥），城市业绩贡献仍然较为集中。

  02 投资

  一二线城市占比超过9成
土地储备充足、结构优化

  2023年华润置地新获取项目68个，新增土地投资权益地价1118亿元，总计容建筑面积1325万平方米、权益面积863万平方米，权益拿地销售比约为0.52，企业仍然保持着较强的拿地力度。新增投资中，一二线城市投资权益地价和总可售货值占比均为93%。此外，华润置地还在北京、上海、广州、三亚、武汉、南京等地获取优质商业综合体项目8个。

  截至2023年底，华润置地总土地储备建筑面积为6250万平方米，权益土地储备建筑面积4317万平方米，权益比约69%。其中，开发物业土地储备面积5245万平方米，权益面积3625万平方米，一二线城市面积占比同比提升2个百分点至73%；值得注意的是，2020年及之前获取的项目货值占比32%，存货去化需关注。投资物业土地储备面积1004万平方米，权益面积692万平方米，一二线城市面积占比与2022年持平为78%、购物中心占比71.5%，在建及规划中购物中心50座。整体看来华润置地的土地储备充裕、布局结构相对优质，可满足未来3-4年的发展需求。

  03 盈利

  结算毛利率持续下滑
盈利水平仍处于行业高位

  2023年华润置地实现营业收入2511.4亿元，同比增长21.3%；毛利润631.6亿元，同比增长16.3%。综合毛利率25.2%，同比降低1个百分点。2023年华润置地实现净利润373亿元、归母净利润313.7亿元，同比分别增长25.2%和11.7%。净利率和归母净利率同比分别降低了0.7和1.1个百分点至14.9%和12.5%。 

  整体看来，华润置地在行业下行的情况下仍然保持着较强的盈利能力。但是值得注意的是，由于近年来房地产行业的持续下行，2023年华润置地开发业务结算收入2120.8亿元，同比增长20%，但是由于结算产品结构的影响，其结算毛利率仍在继续下滑，较2022年的23%继续下降了2.3个百分点至20.7%。

  截至2023年底，华润置地并表口径的已签未结算开发物业营业额2841亿元，其中预计1939亿元可于2024年结算；非并表口径已签未结开发销售型业务营业额为 873 亿元，其中 669 亿元计划于2024 年结算。整体看来企业未来营收和合联营受益的增长得到了一定的保障，但是受行业整体利润下滑的影响，其利润率则仍有可能继续承压。

  04 偿债

  财务稳健、负债结构优化
融资成本维持行业低位

  截至2023年底华润置地的持有现金为1143.4亿元，同比增加了17.3%；现金短债比1.78、长短期债务比2.61，同比分别提升0.19和0.07。净负债率则降低了6.2个百分点至32.6%，保持在行业低位；剔除预收款后的资产负债率微降1.7个百分点至58.4%。企业的负债结构有所优化，财务水平持续稳健。2023年华润置地以超短期融资券以及中期票据合计融资215亿元，票面利率在2.16%至3.55%区间。截至2023年底，华润置地加权平均融资成本同比下降19个基点至3.56%，维持在行业较低水平，平均债务期限为5.4年，与2022年持平。同时标普、穆迪及惠誉也都维持华润置地Baa1/BBB+投资级信用评级及稳定展望。

  05 多元化

  积极向大资管业务转型
未来将其打造为第二增长曲线

  2023年华润置地坚持“城市投资开发运营商”战略定位，持续巩固“3+1”一体化业务模式，即开发销售型业务、经营性不动产+资管业务、轻资产管理业务以及生态圈要素型业务。以“有利润增长的营收和有现金流的利润”为核心经营策略，实现“加快建设综合实力领先的城市投资开发运营商，创建世界一流企业”的整体战略目标。 

  其中，经营性不动产+资管业务方面，2023年华润置地购物中心租金收入179亿元，同比增长29.7%。旗下在营购物中心实现零售额1639亿元，同比增长44.2%。新开业10个高能级购物中心，位于北京、杭州、南京、昆明等城市。2024年华润置地计划在北京、深圳、南京、西安、长沙、郑州等地新开约16座购物中心，预计2027年末在营购物中心将增至117个。写字楼实现租金收入20.6亿元 同比增长10.2%；出租率逆势提升，较2022年底增加2.6个百分点至81.8%。期内酒店业务实现经营收入23.2亿元，同比增长66.3%；房价超越疫情前水平，入住率回升至 63%。

  随着消费类基础设施公募REITs获得政策支持，华润置地开始将资管业务明确作为主航道业务之一进行推动，积极向大资管业务转型，在不断扩大不动产管理规模的同时，积极探索私募REITs和Pre-REITs等金融工具，构建公募私募两大金融平台，实现投融建管退的资本循环，目标在“十四五”之内把资管业务培育成为企业的第二增长曲线。目前，华润置地已经成功发行了两个公募REITs，分别是长租公寓领域的华夏基金华润有巢 REIT，以及消费类基础设施领域的华夏华润商业 REIT。其中华夏华润商业 REIT正在准备扩募，初步筛选了20个购物中心作为潜在扩募资产，计划在5-6年以后形成较大的商业REITs的平台，做到300-500亿元的规模。 

  轻资产管理业务上，华润万象生活在全业态版图都开始加速扩张，成为企业高质量发展的新动能。2023年华润万象生活旗下的在营购物中心数量增至101个，管理面积达到了1097万平米；写字楼物业在管项目195个，在管面积1482万平米；物管在管面积同比增长24.6%至3.7亿平米；实现新增第三方合约面积5652万平米，行业影响力持续提升。 

  在生态圈要素型业务方面，华润置地的代建业务和长租公寓也在持续发力。2023年企业的代建业务在全国新获取项目80个，期末在管代建项目338个，建筑面积约6393万平米。长租公寓方面在年底的累计在管项目60个，管理规模5.6万间，稳定期出租率提升2个百分点至94%。整体来看，华润置地旗下的多元化业务协同主业，为长期跨周期发展打下坚实基础，对资管业务的重视也将成为集团未来发展的重要方向。