滨江集团:现金流表现亮眼,销售投资呈现韧性

企业监测分析克而瑞研究中心 2024-05-06 10:39:41 来源:克而瑞地产研究

  • 城市:全国
  • 发布时间:2024-05-06
  • 报告类型:企业监测分析
  • 发布机构:克而瑞

  权益销售回款732亿、经营活动产生的现金流净流入327亿,均创历史新高。

  ◎  作者 / 房玲、陈家凤

  核心观点

  【权益销售回款创新高达732亿,现金流表现亮眼】2023年滨江实现销售额1534.7亿,同比微降0.28%,表现优于同期TOP30房企;权益销售回款732亿,同比增长6.1%,创历史新高,带动其经营活动产生的现金流净流入326.5亿,约是去年同期的6.26倍,现金流表现亮眼。销售表现稳健缘于滨江长期聚焦杭州,杭州市场健康度位于城市前列叠加滨江品牌认可度高,据年报披露的销售清单显示,全年杭州贡献约88.9%的销售份额。2024年滨江设定目标销售额1000亿以上,占行业总规模的1%,全国排名在15 名以内。

  【维持适度的投资力度,权益支出占权益回款放缓至35%】全年滨江重仓杭州、投资力度适中,新增33个项目中杭州有27个,拿地权益支出256亿,约占权益回款比重回落至35%,保障现金流的稳定。据公开信息显示,全年杭州14次土拍中滨江累计摘牌获取14宗用地,累计斥资209亿;为削弱土拍获地的不确定,滨江还从中豪、坤和、国泰、金汇、杭州地铁等合作方处陆续收购13个杭州项目。全年杭州新增土储建面占比82%,投资表现亮眼。年末土储建面1320.3万平,可保障未来2-3年的发展需求,60%的可售货值位于杭州。

  【结转提速,大幅计提减值致归母净利折损约32%】全年滨江结转收入同比增长70.5%至693.3亿,合同负债较年初增长9.7%至1430.7亿,对开发收入的覆盖倍数约为2倍,叠加2024年滨江计划交付计容建面442.54万平,较去年计划值提升6.84%,有效保障后续营收的稳健增长。全年滨江毛利同比增长62.8%至118亿,受年内大幅计提43亿的减值损失(其中应收款项计提坏账约5.27亿、存货计提减值近38亿)所致,净利润同比减少26.9%至28.5亿、归母净利同比减少32.4%至25.3亿,核心盈利能力待改善。

  【融资成本继续改善至4.2%,三条红线维持绿档】年末滨江债券融资余额占比约20%,信贷融资占比维持在80%左右,并无其他非标融资;年末融资加权平均利率4.2%,较年初降低0.4pct,资金优势显著。2023年滨江筹资活动现金净流出约120亿元,但依托于全年权益销售回款创新高叠加投资适度的影响,持有现金较年初增长34.4%至327亿,三条红线维持绿档且均有明显改善。

  01 销售

  权益销售回款创新高达732亿
现金流表现亮眼

  2023年滨江实现销售额1534.7亿,同比微降0.28%,表现优于同期TOP30房企(平均降幅15.05%),其全口径销售额排名攀升至第11位,较2022年提升2位。全年超额完成年初设定的销售目标,即目标销售额占整个中国销售额的1%以上,目标销售排名争取稳在15名之内,业绩兑现度高。全年滨江权益销售现金回笼732亿,同比增长6.1%,创历史新高,带动其经营活动产生的现金流净流入326.5亿,约是去年同期的6.26倍,创历史新高,现金流表现依旧亮眼。

  此外,滨江在推进小股操盘模式的过程中,转为强强联合,在行业竞争格局巨变的当下偏向选择财务稳健的合作伙伴,其中95%以上的项目均由滨江操盘,合作项目稳健运营。

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  滨江稳健的销售得益于其长期聚焦杭州市场,杭州市场整体库存水平、去化周期表现位于城市前列,叠加2023下半年以来杭州出台一系列宽松新政,利好主城区核心板块,增加客户置换意愿,加速资金回笼。而滨江于杭州本地品牌认可度高,持续蝉联杭州房企销冠,市场地位稳固,据其年报披露的主要销售清单显示,2023年杭州销售额贡献度提升至88.9%,较去年同期增长2.4pct。而浙江省内其他城市销售额占比8.9%,较去年同期减少1.8pct,而省外如南京、苏州、深圳等城市对销售额贡献度同比下滑0.6pct至2.2%。聚焦杭州、深耕浙江,适度加强省外重点城市布局,巩固大后方的基础上有利于分散局部市场政策变动带来的风险。

  2024年滨江设定的销售目标基本维持去年标准,目标销售额1000亿以上,占行业总规模的1%,全国排名在15 名以内。根据克而瑞统计,1-4月滨江已实现全口径销售额355.9亿,位居行业前十。

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  02 投资

  维持适度的投资力度
权益支出占权益回款35%

  2023年滨江重仓杭州,新增33个项目,其中杭州27个、宁波1个、南京1个,湖州2个,金华2个。新增土储建面333万平,同比减少29.5%,拿地权益支出256亿,同比减少31.6%,占到权益回款比重从去年同期的54.2%下滑至35%,投资力度处于年初目标值以内,即投资金额控制在300亿、权益回款的50%以内,有效保障了现金流的稳定性。此外,全年滨江新增土地总价款576.8亿,拿地金额权益比44.4%,较前期虽有下滑,但合作对象多为杭州稳健房企,合作项目运营情况稳定。

  根据监测,2023年杭州举行的14次土拍中滨江自身累计摘牌获取14宗用地,累计斥资209亿,占杭州市场全年成交总金额的12%,占滨江全年新增杭州项目数量的52%。为重点补仓杭州市场,滨江还从中豪、坤和、国泰、金汇、杭州地铁等合作方处陆续收购13个项目,其中从碧桂园处收购的揽晖美寓项目,根据CRIC系统数据显示当前已经售罄。整体来看,2023年滨江收购13个杭州项目、宁波1个、南京1个、金华2个,涉及总计容建面约189.7万平,并购新增建面占比从去年的35.5%升至56.9%,多元扩储手段可消减公开市场获地的不确定。

  从新增土储分布来看,全年滨江于杭州滨江新增土储建面占比81.6%,省内湖州、金华和宁波占比分别7.3%、6.7%和2.7%,省外南京新增土储占比1.7%。未来市场前景不明朗的情况下,滨江偏向选择去化良好、资金回笼快的本地市场来保证项目整体的销售流量。

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  截至2023年末,滨江土地储备总建面1320.31万平,可保障未来2-3年的发展需求,其中待开发建面占比8.6%,消化周期合理。按可售货值区域分布,杭州占60%,较年初下滑5pct,省内(非杭州)包括宁波、金华、湖州、嘉兴等基本面支撑度良好的城市占比25%,省外占15%。2024年滨江计划投资金额控制在权益销售回款40%以内,城市布局除杭州外,重点关注上海。此外,2023年滨江重启了代建航道,2024年将继续拓展代建业务,计划争取新增5-10个项目。

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 03 盈利

  结转提速
大幅计提减值致归母净利折损约32%

  2023年滨江实现营业收入704.4亿元,同比大幅增长69.7%,结转收入同比大幅增长70.5%至693.3亿元,结转速度加快。受益于年内滨江销售表现稳健,期末合同负债较年初增长9.7%至1430.7亿元,对全年开发收入的覆盖倍数约2.06倍(2022年末:3.21倍),叠加2024年滨江计划交付38个项目、涉及计容建面442.54万平,较去年计划值提升6.84%,有效保障后续营收的稳健增长。

  盈利能力方面,滨江全年毛利润118亿元,同比明显增长62.8%,综合毛利率16.8%,同比下滑0.7pct;净利润同比减少26.9%至28.5亿元,缘于年内滨江大幅计提43亿的减值损失(去年同期计提约8.58亿),其中应收款项计提坏账约5.27亿、存货计提减值近38亿,致净利率同比减少5.4pct至4%。

  此外,近年来滨江高权益比项目陆续结转,年内少数股东损益3.2亿,占净利润的比重约11.3%,致归母净利25.3亿元,同比减少32.4%,归母净利率同比减少5.4pct至3.6%,核心盈利能力待改善。

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  04 偿债

  融资成本继续改善至4.2%
三条红线维持绿档

  滨江全年新发行债券43亿元,较去年同期减少19.2%,年末债券融资(含中票)余额占比约20%,信贷融资占比维持在80%左右,并无其他非标融资。依赖传统融资渠道致滨江资金成本优势显著,年末融资加权平均利率4.2%,较年初降低0.4pct,融资成本持续改善。另外,滨江计划2024年融资成本从2023年底的4.2%确保下降至4%,争取下降至4%以内。

  截至2023年末,滨江有息负债415.2亿元,较年初减少22.5%,其中短债规模135亿元,占比从年初的27.3%升至32.5%;年末未使用银行信贷授信额度815.78亿元,而已获批尚未发行的公司债、短融和中票额度合计99.52亿元,未使用融资额度充裕,流动性充足。即使受2023年房企融资规模屡创新低的影响,全年滨江筹资活动现金净流出约120亿元,但依托于全年滨江权益销售回款创新高叠加投资适度的影响,年末其持有现金较年初增长34.4%至327亿元,现金短债比升至2.42,净负债率大幅改善至15.08%,扣除预收后的资产负债率较年初减少4.3pct至56.4%,三条红线指标维持绿档,财务状况稳健。

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统一社会信用代码:91330185MA27Y7TX6X

经营状况:存续注册资本:54000(万元)

风险情况:自身风险 0 变更提醒 10 关联风险 0