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本月楼市政策聚焦：需求侧政策发力助推楼市复苏 “房住不炒”基调下行业监管类政策明显增加
在国内疫情基本得到控制和2、3月份中央及地方积极出台一系列稳企业、稳经济、稳发展的扶持性政策综合作用下，截至3月底，全国规模以上工业企业基本完成全面复工复产，国内经济发展势头积极向好。进入4月份，中央层面一方面继续实施更加积极的财政政策和货币政策，决定对中小银行进行两次定向降准释放流动性资金约4000亿元，保持流动性合理充裕，下调1年期及5年期以上LPR以引导市场贷款利率下行，降低企业融资成本和个人贷款成本；另一方面明确提出坚持“房住不炒”政策基调不变，出台加快全国房屋网签备案信息共享共用系统建设、规范农村集体土地入市价格制定、加强城市与建筑风貌管理等政策，促进房地产市场平稳健康发展。
地方层面，因城施策、双向调控的特征逐渐显现。一方面，需求侧激励政策持续发力助推地方楼市发展，集中表现在积极的公积金政策和宽松的人才/落户政策；另一方面，地方行业监管类政策明显增加，如福建、海南、珠海等地发文对土地资源利用作出规范，深圳、陇南、周口等地加大对房地产市场乱象查处整治力度等。本期报告主要对4月份房地产行业政策进行梳理，并作出相关解析。
图1：2020年2月-4月地方楼市调控政策走向变化
备注：圈层由内向外分别为2月、3月、4月。
02
中央政策：坚持“房住不炒”政策基调不变，加快推进经济高质量发展
1. 政策跟踪
数据来源：国家政府网站，中房研协整理
2. 政策小结及重点政策解读
（1）政策小结
4月份，为应对国内疫情冲击和世界经济系统的不稳定性威胁，中央进一步加大逆周期调节力度，一方面通过对中小银行分两次实施下调存款准备金率1个百分点，释放长期资金约4000亿，保持流动性合理充裕；另一方面加大1年期及5年期以上LPR下调力度，引导市场贷款利率下行，减轻企业和个人贷款压力。同时，通过积极出台“推进新型城镇化建设和城乡融合发展”、“推进土地、人口、资本等要素市场化改革”、“加强城市与建筑风貌管理”等政策措施，不断健全和完善我国经济治理体系，致力于推进经济高质量发展。随着社会经济运行逐渐回归正常轨道，中央工作重心也将逐渐回归到经济建设。
在房地产调控方面，4月17日中共中央政治局会议再次强调，坚持“房住不炒”，促进房地产市场平稳健康发展。中央对房地产业的坚定立场表明在未来一段时间内，房地产调控政策仍将以“维稳”为主，政策预期保持稳定。
（2）重点政策解读：中国中央、国务院发文构建更加完善的要素市场化配置体制机制
4月9日，中共中央、国务院发布《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制的意见》（以下简称《意见》）。《意见》指出，以习近平新时代中国特色社会主义思想为指导，全面贯彻党的十九大和十九届二中、三中、四中全会精神，遵循“市场决定、有序流动”、“健全制度、创新监管”、“问题导向、分类施策”和“稳中求进、循序渐进”四项原则，加快土地要素、劳动力要素、资本要素、发展技术要素、培育数据要素市场化进程，加快要素价格市场化改革，健全要素市场运行机制。
表1：《关于构建更加完善的要素市场化配置体制机制》主要内容
数据来源：国家政府网站，中房研协整理
从必要性来讲，完善要素市场化配置是深化经济体制改革、建设高标准市场体系的客观要求。经过40多年改革开放，我国商品市场发育较为充分，商品和服务价格97%以上由市场定价。要素市场建设和改革也取得重要进展，但与商品和服务市场相比，土地、劳动力、资本、技术、数据等要素市场发育相对滞后，市场决定要素配置范围有限、要素流动存在体制机制障碍、新型要素市场规则建设滞后等，影响了市场对资源配置决定性作用的发挥，成为高标准市场体系建设的突出短板，同时也制约了我国经济发展的速度和质量。完善要素市场化配置成为深化经济体制改革、建设高标准市场体系、推动经济高质量发展的根本途径。
实际上，党和政府也一直高度重视要素市场化配置改革。早在2013年，党在十八届三中全会上就首次提出”让市场在资源配置中起决定性作用“这一重大理论观点，2017年党的十九大会明确提出将要素市场化配置作为经济体制改革的两个重点之一，2019年党的十九届四中全会进一步强调，推进要素市场制度建设，实现要素价格市场决定、流动自主有序、配置高效公平，至2020年，《意见》正式出台，内容全面覆盖土地、劳动力、资本、技术、数据等要素市场。
从政策出台的意义来看，《意见》在较大程度上取消或放松了对土地、劳动力、资本、技术、数据等要素市场的约束，有助于促进要素自由流动，进一步激发市场潜能和活力，从而充分发挥市场对市场配置的决定性作用，不仅对消减疫情影响、缓解当前经济下行压力有现实意义，同时对深化社会经济体制改革具有长远意义。但客观来说，不同生产要素属性不同，改革进程差异也相对较大，要全面实现各要素市场化配置，需要建立完善的工作机制，分阶段、分区域、分步骤有序推进，这将是一项长期、持久性工作。
03
地方政策：供需两侧持续发力，公积金/人才政策成焦点；楼市调控定向宽松背景下，市场监管力度逐步加强
1. 政策跟踪
（1）“供给侧”政策
数据来源：国家政府网站，中房研协整理
（2）“需求侧”政策
数据来源：国家政府网站，中房研协整理
（3）市场监管政策
数据来源：国家政府网站，中房研协整理
（4）“综合性”政策
数据来源：国家政府网站，中房研协整理
2. 政策小结
据中房研协测评研究中心监测统计，2020年4月地方出台房地产调控政策51条，较上月略有减少。其中，宽松性政策33条，紧缩性政策15条，中性政策3条，宽松性政策占比继续下滑至65%。供需两端政策持续发力推动房地产业发展的同时，市场监管力度也在逐步加强。
单位：次
图2：近七个月地方楼市调控政策变化
数据来源：中房研协整理
从政策内容来看，在积极推动房地产业复苏发展方面，供给侧政策主要延续减税降费、降低商品房预售许可申请门槛和预售资金监管比例、为房企提供信贷支持等措施，典型代表有湖北、广西、深圳、沈阳、资兴等地；需求侧政策则聚焦在公积金和人才/落户。其中，公积金政策主要包括放宽公积金提取限制、提升公积金贷款额度、保障公积金有序投放等措施，典型代表有广州、佛山、杭州、乐山、沈阳等地；人才政策则主要包括加大引才补贴力度、放宽引才要求和落户门槛、丰富引才渠道等，典型代表有杭州、南京、苏州、无锡等地。此外，地方积极响应中央号召，城市全面取消或放宽落户限制进程明显加快，仅4月份就有浙江、重庆、昆明、济南等多地跟进。在加强房地产市场监管方面，政策内容主要包括：加强土地资源管理，典型代表有福建、海南、珠海等地；加强市场乱象整治，典型代表有深圳、陇南、周口等地。
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4月重要事项复盘
数据来源：国家政府网站，中房研协整理
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房地产政策展望
1. 中央层面
根据国家统计局发布数据，2020年一季度我国国内生产总值206504亿元，按可比价格计算，同比下降6.8%，第一、二、三产业增加值同比全面下滑，经济发展受疫情影响明显。从当前经济环境来看，随着国内疫情基本得到控制，3月底全国规模以上企业已基本全面复工，国内经济发展势头积极向好，但国际疫情形势依然严峻，中国作为世界经济系统不可分割的重要部分，发展仍然受到疫情威胁，同时，国内疫情冲击余波尚未消除，经济发展仍然面临较大的下行压力。
4月17日，习近平主持召开中共中央政治局会议，会议提出，要以更大的宏观政策力度对冲疫情影响，积极的财政政策要更加积极有为，稳健的货币政策要更加灵活适度。4月20日，中国人民银行加大LPR下调力度，1年期 LPR较上期下调20个基点，5年期以上LPR较上期下调10个基点；4月24日，中国人民银行续做定向中期借贷便利（TMLF），中标利率较上期下调20个基点，宏观政策逆周期调节力度持续加强。考虑到目前我国包括MLF利率在内的政策利率仍然远高于零利率水平，利率仍保有较大的下行空间，结合当前我国稳经济、稳发展的政策导向，二季度延续降准降息的可能性较大。
在房地产方面，中共中央政治局会议再次强调，坚持“房住不炒”，促进房地产市场平稳健康发展，基本打消了市场对大幅度取消或放松楼市调控的预期，后续中央层面对房地产业的监管力度趋向进一步加强。但房地产业作为我国国民经济发展的支柱性产业，重要性依旧不容置疑。4月青岛、荆州等地再次出现楼市调控“朝令夕改”，客观上反映了中央指导与地方需求并不完全契合，建议由中央牵头，给予地方更大的调控自主权，推动“因城施策”的全面落实和有效执行。
2. 地方层面
4月份，地方政策延续3月份特点，公积金政策和人才/落户政策作为房地产调控松绑的主要窗口不变，且预期将长期保持。另一方面，为消减疫情影响，房地产调控迎来短暂的松绑期，炒房、虚假宣传、变相涨价等市场乱象丛生。4月份，地方针对行业监管力度明显加强，深圳、陇南、周口等地纷纷出台政策措施，对房地产市场乱象进行严厉整治。尤其在4月17日中共中央政治局会议再次强调坚持”房住不炒“之后，预期后续各地将陆续开展房地产市场乱象整治行动，以确保房地产市场平稳运行。
同时，地方应更加充分理解中央强调坚持”房住不炒“的含义和”稳楼市“的政策导向，如确有放松需求，在大幅度取消或放宽楼市调控基本不可能的情况下，地方应尝试出台一些针对性强、调控手段温和的创新性政策措施，如武汉市鼓励金融机构与购房人协商，适当为受疫情影响失去收入的个人减免住房贷款利息等，而非简单地撤销不被允许的政策文件后放弃调控，应更加积极、主动地发挥地方房地产调控的主体作用，落实好”因城施策“，促进地方房地产市场平稳健康发展。
执笔：王铮嵘
中房研协 测评研究中心 研究员
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