以“稳定房地产市场与发展住房租赁市场”为主题的易居论坛日前在上海举行。2016年12月召开的中央经济工作会议要求加快住房租赁市场立法，加快机构化、规模化租赁企业发展。2016年6月国务院办公厅发布《关于加快培育和发展住房租赁市场的若干意见》以来，各地政府加紧研究落实国务院精神的相关政策。其中，2017年1月广东省人民政府办公厅发布了《关于加快培育和发展住房租赁市场的实施意见》，率先就市场主体培育、租赁住房建设、住房租赁市场规范以及公租房市场完善等具体问题提出了一系列落实措施。
论坛上，华东师范大学终身教授、上海易居房地产研究院院长张永岳指出，过去一些年租赁市场之所以没有真正发展起来，和市场关注点在房地产开发领域、租赁需求零碎化、租赁市场盈利空间相对窄等因素有关。近几年由于热点城市房价居高不下、传统地产开发业务利润率下滑，政策对租赁市场做了更大力度的支持，这使得建立规范化和规模化的租赁市场势在必行，非常迫切，而且时机已趋成熟。这对于培育健康的房地产市场、增进市民的居住福利以及企业转型寻找新的阵地等都有重要的意义。
租赁市场的发展正全面铺开
本次论坛上，发布了易居院的最新研究报告——《发展住房租赁市场的国际经验借鉴与国内实践》。报告显示，从国际市场的视角看，各国租赁市场发展有很大程度的差异。数据显示，居民承租户占比大于30%的国家包括美国、加拿大、德国、法国、英国、瑞典、荷兰、丹麦、奥地利、澳大利亚、新西兰、日本等。而居民住户中承租户占比小于20%的国家包括中国、俄罗斯、保加利亚、罗马尼来、爱沙尼亚、斯洛伐克等。另外，包括美国、德国、日本等政府，更注重利用住房租赁市场来解决居民特别是低收入居民的居住问题，这三国居民的总体居住质量也比其他国家更高。作为课题组负责人之一，易居院流通所所长、华东师范大学副教授崔裴阐述了报告的基本内容，解答了与会者的提问。
我国租赁市场发展的成熟度还不高，而且原有租赁业务中的痛点依然比较多。住房租赁市场是住房体系中很重要的组成内容，包括中央和地方、企业和租客等都很关注这一市场的发展。上海易居房地产研究院副院长杨红旭认为，对比发达国家，可以看出，发达国家租赁市场占房地产市场规模的比例可以达到30%—60%，租房住与买房住，形成了分庭抗礼的格局。而在我国，更多的住房需求进入到买房市场，租房市场则相对来说带有无奈的成分。从实际情况来看，租赁过程中存在租客对房源不满意、租客面临房东不合理的对待等问题。2016年中央发文明确了培育和发展租赁市场的精神，以及今年广东等地陆续出台了地方性的文件，这都说明该行业的改革已经全面铺开。
瑞阳不动产总经理蒋毅表示，站在经纪行业发展的角度看，这一两年住房租赁市场确实发生了比较明显的变化。尤其是2015年开始，公寓市场的成长速度比较快，这和各类风险投资机构及其他资本积极介入是有关系的。很多中介企业原先的业务也涉及到租赁业务，但是局限在传统意义上的概念，而现在通过收购、改装项目进而出租，也较好地参与了这个市场，比如链家旗下的自如。在实际运营过程中，租赁企业针对租客需求的变化不断调整供应策略。比如说在上海，随着轨道交通的增加，租客的居住目的地不断外迁，也催生了上海近郊和远郊市场的租赁业务发展。当然困惑点在于，受此类城市房价的上涨以及中介平台收购房源的节奏加快，其他一些中介公司拿房的成本开始增加，这也会使得经营成本有所上升。
经营和盈利模式处于探索期
湾流市场营销与品牌中心总经理梁志森表示，在共享经济的时代下，目前各家租赁企业正积极探索多元化或多样性的产品，进而吻合租赁需求和提高经营规模。比如说针对不同的租客阶层，可以设定不同的产品系：第一是蓝领和灰领所对应的产品，第二是相对大众化和主流的产品，第三是针对女性的公寓产品，第四是针对中高端商务人士的产品，而第五则是针对高管和涉外人士的产品。通过此类产品的供应，能够满足相应租客的需求，同时也能引导新需求的出现。未来租赁企业会遵循B2C（企业—消费者）的模式，积极在B端（企业端）发力，比如说发力于存量资产的收购和改造等，进而能够匹配更多的新需求。
魔方(中国)生活服务集团华东区总经理任宇表示，租赁企业在提高业务的同时，需要不断关注盈利问题，应该积极培育和发展“剪刀差”的盈利机制，这体现在以下几方面。第一是拿房的成本，成本控制是租赁业务盈利中首要的环节。第二是充分利用较多的门店数量来降低供应链环节中的成本，进而发挥规模效应。第三是后台的系统运作要到位和有效，这样才能降低相应的账单催收、支付成本，同时节约门店经营和员工管理的成本。第四是充分扩大产品本身的溢价率和空间，如管家式服务的贴心管理模式能够增强客户的需求黏性。在此类模式下，租赁企业也需要积极利用大数据的概念来分析消费需求和结构，这样也有利于对产品做更好的改进，这也是做大盈利水平的一个重要前提。
华东师范大学房地产系教授胡金星表示，租赁行业或住房租赁市场正处于开始腾飞的阶段，商业模式的创新是该阶段的核心内容。从行业发展的前期阶段看，“剪刀差”经营模式取决于规模变量，而规模变量又取决于融资能力。但是在后续此类业务发展的过程中，尤其是竞争不断激烈的情况下，租赁市场发展也需要反思很多新的问题。比如说若出现租金和成本的快速上涨，看似提高了租赁企业的盈利水平，但是否会反过来对该市场的健康发展形成破坏机制，进而使得租赁企业的发展空间反而收窄？同时，对于租赁企业来说，当前的思考更多体现在供应端上，后续是否可以考虑从需求端和消费端做新的突破？此类问题的解决都有利于建立一个更为健康的租赁经营和盈利模式。
加快推进租赁市场的成熟需要多方位支持
上海二手房指数办公室执行主任梁志超表示，加快发展住房租赁市场，应看作对现有交易模式的一种颠覆。促进行业真正突破，以购租并举取代买卖占绝对主流的中国住房模式，以适应与国际接轨的必然趋势。购租并举并不仅是现在兴起的长短租公寓，对存量市场开发经营，更重要的是启动增量租赁房市场。品牌开发商一旦成为租赁市场主角之一，试想年轻人租到万科、恒大开发的10-20年公寓，不再为买房降低生活质量，以后有条件根据政策还可买下。这种示范效应，将超过大量的政策宣传。诚然，土地出让、开发信贷等要有政策支持开发商。还有，租赁市场至今没有严格执行备案制，没有类似网签那样数据。必须建立类似二手房买卖的大数据系统。这有利于政府部门对租赁市场真实情况的掌控。系统的、实时的大数据，有利于形成更为精细化和准确化的政策调控。
上海青客公共租赁住房经营管理公司总裁胡正华表示，他们定位于中低端租赁市场，当前面临着一个难题：企业做大的同时，却存在规模不经济的问题。比如说个人二房东通过几套群租房的出租就可以赚钱，因为他们对于房源改建并不规范，比如一套房隔间过多，存在火灾等隐患。而对于品牌类的租赁企业来说，需要按照政府的各类规范去做设计和改建等，其背后相应的成本和竞争机制是完全不一样的。通过营造公平公正的竞争环境，才有利于培育优秀的租赁企业。
华东师范大学房地产副教授崔裴表示，住房租赁市场背后涉及到投资人、出租人、承租人等主体，并因此产生了分工，而且属于分工领域较为高级的形式，所以从流通环节角度看，住房租赁是更高级的住房流通方式，更有助于利用住房资源和改善城镇居民的居住状况。同时，此类租赁市场在不改变产权关系的情况下，能够促使房屋更有效率的流通，同时照顾到不同生命周期阶段的居住特征，其优势较明显。后续需要从流通环境的角度给予此类市场更大的支持。同时，租赁市场背后衍生出了很多新的投资机会，比如说通过购买租赁市场相关的REITs金融产品，投资者可以实现产品和区域的分散化投资，也省去了很多管理成本和费用。此类产品的出现，对于稳定租赁需求、稳定房屋买卖市场的价格等都有积极的作用。
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