REITs离我们有多远？

  罗马并非一日可以建成，但罗马终有建成之日。

  文/凤晓龙《中国房地产金融》主编

  “从我关注REITs到现在，整整过去了十年，中国REITs什么时候会推出？”一房地产业内人士向我谈及REITs，话语里能听出几分着急。

  风靡美国金融市场的REITs，像极了好莱坞的工业化生产的影片，具备人气、有市场号召力、能够让所有人乐见其成，包括观众、导演、制作公司与院线。

　　一只优秀的REITs，则是管理人精心培育和经营，租户租客满意而持续续约，投资者稳定获得股息分红，利益相关人都有收获。

  但是，从REITs的发展来看，实现漂亮闭环并不容易。美国REITs从上世纪60年代发展至今也并非一番顺利。

  1960-1990三十年的困顿期，1971时仅有12只权益型REITs，而1982年权益型市场规模突破10亿美元，直到1991才站上100亿美元的规模。

  1990-2007的大发展时期，1994年税收条例的改变，给投资者极大的鼓舞和利好，在2007年初突破4000亿美元，十多年间让REITs炙手可热。2008年金融危机至今后的规模增长时期，虽然经历了美国房地产市场泡沫之后的大幅回调，到2019年初美国REITs规模已经达到1万亿美元，占据全球市场绝对的霸主地位。

  REITs作为投资工具的优势已经不需要详述，半个多世纪后REITs在全球市场得以接受，并开始成为38个国家和地区盘活公共资产和存量物业的一种投资工具，以及养老金、保险机构和众多机构投资者的追捧对象，可以看出REITs的价值和存在意义。

  罗马并非一日可以建成，由于不动产的本地化属性较强，以及当地金融市场监管的复杂性，发行人很难做到全球通吃，大多选择在本土上市。世界发行RIETs的30多个市场的平均规模均不超过1000亿美元，有些甚至更低，由此也可以看出不动产资产证券化的进程缓慢。

  中国房地产金融本期特别报道中分析了全球REIT市场的发展，发现成熟金融市场的发展，往往需要监管机构、发行人、投资者和众多业内人士共同推进，甚至像美国、日本、澳大利亚获得了养老金、央行等大型金融机构的配置。

  中国内地房地产资产证券化，2014年重启之后的五年中，CMBS、类RITEs获得长足发展，发行人及参与各方的努力，市场人士呼吁以及监管层的推动，已经让人们可以看到中国版公募REITs的雏形。

  中国REITs离我们有多远？市场已然是春风正拂面，静待佳音了。