第五轮降温周期总体结束，楼市正步入筑底复苏通道

  本报告基于国家统计局全国70个大中城市房价指数数据，对中国住房市场周期进行分析和研究。研究表明，2006年以来中国住房市场共经历了5轮降温大周期。其中第五轮降温周期始于2019年4月，终于2022年10月，历时43个月。结合1-2月份房价指数数据和3月份的市场运行情况，当前房地产市场总体上走出了降温周期，并逐步进入新一轮的上行通道。系统回顾和总结历次降温周期，对于我们反思教训、总结经验等都具有积极的作用。这也有助于我们客观理性看待今年房地产市场的走势和行情，更好促进房地产市场的平稳健康发展。

  一、房价指数

  1、环比涨幅：最近两个月明显拉升

  2023年2月份，全国70个大中城市新房价格指数环比涨幅为0.3%，相比1月份0.0%有所扩大。观察今年1-2月份数据，70城房价指数曲线明显拉升，和1月份以来市场交易行情活跃的态势有关。观察历史数据，2021年9月-2023年1月，70城房价指数环比涨幅曲线位于负增长区间，即持续下跌了17个月。2月份该指标开始走出负增长区间，具有积极的信号意义。

  2、同比涨幅：触底反弹

  2023年2月份，全国70个大中城市新房价格指数同比涨幅为-1.9%，相比1月份-2.3%有所收窄。观察今年1-2月份数据，房价指数曲线已经有筑底反弹的微弱迹象，这和今年1-2月份交易行情总体不错有关。鉴于3月份的交易数据总体还不错，所以可以认为当前房价指数基本上走出了降温的通道。

  我们分析2006年至今70城房价指数同比涨幅数据。从曲线下行的形态来看，2006年至今，全国70城经历了5轮降温周期。第一轮：2008年1月-2009年4月，其涨幅由10.1%收窄至-0.7%，时长16个月；第二轮：2010年4月-2012年6月，其涨幅由11.5%收窄至-1.4%，时长27个月；第三轮：2013年12月-2015年4月，其涨幅由9.7%收窄至-6.6%，时长17个月；第四轮：2016年12月-2018年4月，其涨幅由10.8%收窄至5.3%，时长17个月；第五轮：2019年4月-2022年10月，其涨幅由11.4%收窄至-2.4%，时长43个月。

  总结来说，第五轮降温周期具有降温时间长、影响因素错综复杂等特征。当然其最大降幅依然要小于第三轮降温周期，这说明在第五轮降温周期中，购房政策持续刺激、稳房价工作持续发力，客观上防止了房价指数跌幅数据的扩大。总体上，2022年11月份开始，房价指数同比涨幅曲线已经有筑底企稳的微弱迹象，今年2月份已经有了小幅的拉升，说明正逐渐走出降温的通道。但需要保持清醒的是，当前房价指数同比涨幅曲线依然位于负增长区间，要由正转负，预计要在今年6月份左右。

  二、城市分类

  1、环比涨幅：三类城市均进入上行通道

  2023年2月，全国70个城市按一、二、三线城市分类，其新房价格指数环比涨幅分别为0.2%、0.4%和0.3%。三类城市具有两个共同点，即该指标均出现了上行，同时指标均为正。这充分说明，即便是三线城市，在本轮楼市复苏过程中，依然有积极的表现。尤其是2021年9月份以来，三线城市表现是最为疲软的，所以这中间会积压一些潜在的购房需求。当前此类需求积极释放，带动了房价指数的上行。鉴于目前上行过程中面临了诸多不确定性因素和阻力，这就要求后续要继续做好稳楼市的工作，激活合理的住房消费需求。

  2、同比涨幅：一线城市反而走弱

  2023年2月，全国70个城市按一、二、三线城市分类，其新房价格指数同比涨幅分别为1.7%、-0.7%和-3.3%。总体上看，一线城市涨幅保持为正，但却处于收窄的态势。二三线城市涨幅为负，但有收窄的好迹象。对于一线城市而言，需要关注两个内容。第一、去年下半年一线城市也遇到了销售压力，客观上会对当前房价指数同比涨幅曲线有负面影响。第二、今年1-2月份，相比二三线城市，一线城市的交易数据反而略偏弱。之所以重点提及一线城市，是希望提示，一线城市楼市也存在一些不确定性或压力，需要积极关注。

  三、结论与趋势

  1、当前总结：住房市场基本走出了第五轮降温周期

  今年1-2月份房价指数的表现，释放了积极的信号，充分说明当前房地产周期出现了重要的变化。第五轮降温周期非常长，尤其是去年上半年房屋销售市场遇到非常大的压力，所以当前房价指数的表现是非常不容易的。从近期的各类指标看，包括房地产开发投资、房屋销售、去库存等来看，都呈现了积极的信号。基本上可以判断，当前住房市场已逐渐走出了第五轮降温周期。

  2、趋势展望：购房消费需求提振依然要强化

  关于房地产市场周期是上行还是下行，目前确实还存在一些分歧的观点。当然从近期3月份的表现看，市场依然是不错的。总体判断是，房地产市场走出降温通道、逐渐复苏和回暖的大趋势不变。当然在这个过程中，需要注意一些市场的新情况。比如说，近期深圳的深汕合作区、无锡等地依然在放松限购，这就说明，各地房地产的交易行情还是面临各类压力。此类压力不解除，那么住房市场步入上行周期也依然有阻力或不确定性。因此，3月份以及二季度，各地要继续提振住房消费需求，助力房地产市场坚定走出降温通道。

  附注：

  1、70个城市包括： 北京、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、上海、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理。其中，一线城市4个，二线城市31个，三线城市35个。

  2、考虑到一二手房的周期有一定的相似性，所以本报告以新建商品住宅为研究对象，进而衡量中国房地产市场的周期。同时，我们将其简称为住宅或新房。

  3、70城房价指数环同比数据以简单算术平均的方式计算。比如说，70个大中城市新房价格指数环比涨幅=70个大中城市新房价格指数环比涨幅加总/70。其他指标也是参照类似的计算公式。