中国房地产周期报告

市场报告 2023-03-30 16:18:33 

  • 城市:全国
  • 发布时间:2023-03-30
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:易居研究院

  第五轮降温周期总体结束,楼市正步入筑底复苏通道

  本报告基于国家统计局全国70个大中城市房价指数数据,对中国住房市场周期进行分析和研究。研究表明,2006年以来中国住房市场共经历了5轮降温大周期。其中第五轮降温周期始于2019年4月,终于2022年10月,历时43个月。结合1-2月份房价指数数据和3月份的市场运行情况,当前房地产市场总体上走出了降温周期,并逐步进入新一轮的上行通道。系统回顾和总结历次降温周期,对于我们反思教训、总结经验等都具有积极的作用。这也有助于我们客观理性看待今年房地产市场的走势和行情,更好促进房地产市场的平稳健康发展。

  一、房价指数

  1、环比涨幅:最近两个月明显拉升

  2023年2月份,全国70个大中城市新房价格指数环比涨幅为0.3%,相比1月份0.0%有所扩大。观察今年1-2月份数据,70城房价指数曲线明显拉升,和1月份以来市场交易行情活跃的态势有关。观察历史数据,2021年9月-2023年1月,70城房价指数环比涨幅曲线位于负增长区间,即持续下跌了17个月。2月份该指标开始走出负增长区间,具有积极的信号意义。

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 2、同比涨幅:触底反弹

  2023年2月份,全国70个大中城市新房价格指数同比涨幅为-1.9%,相比1月份-2.3%有所收窄。观察今年1-2月份数据,房价指数曲线已经有筑底反弹的微弱迹象,这和今年1-2月份交易行情总体不错有关。鉴于3月份的交易数据总体还不错,所以可以认为当前房价指数基本上走出了降温的通道。

  我们分析2006年至今70城房价指数同比涨幅数据。从曲线下行的形态来看,2006年至今,全国70城经历了5轮降温周期。第一轮:2008年1月-2009年4月,其涨幅由10.1%收窄至-0.7%,时长16个月;第二轮:2010年4月-2012年6月,其涨幅由11.5%收窄至-1.4%,时长27个月;第三轮:2013年12月-2015年4月,其涨幅由9.7%收窄至-6.6%,时长17个月;第四轮:2016年12月-2018年4月,其涨幅由10.8%收窄至5.3%,时长17个月;第五轮:2019年4月-2022年10月,其涨幅由11.4%收窄至-2.4%,时长43个月。

  总结来说,第五轮降温周期具有降温时间长、影响因素错综复杂等特征。当然其最大降幅依然要小于第三轮降温周期,这说明在第五轮降温周期中,购房政策持续刺激、稳房价工作持续发力,客观上防止了房价指数跌幅数据的扩大。总体上,2022年11月份开始,房价指数同比涨幅曲线已经有筑底企稳的微弱迹象,今年2月份已经有了小幅的拉升,说明正逐渐走出降温的通道。但需要保持清醒的是,当前房价指数同比涨幅曲线依然位于负增长区间,要由正转负,预计要在今年6月份左右。

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 二、城市分类

  1、环比涨幅:三类城市均进入上行通道

  2023年2月,全国70个城市按一、二、三线城市分类,其新房价格指数环比涨幅分别为0.2%、0.4%和0.3%。三类城市具有两个共同点,即该指标均出现了上行,同时指标均为正。这充分说明,即便是三线城市,在本轮楼市复苏过程中,依然有积极的表现。尤其是2021年9月份以来,三线城市表现是最为疲软的,所以这中间会积压一些潜在的购房需求。当前此类需求积极释放,带动了房价指数的上行。鉴于目前上行过程中面临了诸多不确定性因素和阻力,这就要求后续要继续做好稳楼市的工作,激活合理的住房消费需求。

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 2、同比涨幅:一线城市反而走弱

  2023年2月,全国70个城市按一、二、三线城市分类,其新房价格指数同比涨幅分别为1.7%、-0.7%和-3.3%。总体上看,一线城市涨幅保持为正,但却处于收窄的态势。二三线城市涨幅为负,但有收窄的好迹象。对于一线城市而言,需要关注两个内容。第一、去年下半年一线城市也遇到了销售压力,客观上会对当前房价指数同比涨幅曲线有负面影响。第二、今年1-2月份,相比二三线城市,一线城市的交易数据反而略偏弱。之所以重点提及一线城市,是希望提示,一线城市楼市也存在一些不确定性或压力,需要积极关注。

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  三、结论与趋势

  1、当前总结:住房市场基本走出了第五轮降温周期

  今年1-2月份房价指数的表现,释放了积极的信号,充分说明当前房地产周期出现了重要的变化。第五轮降温周期非常长,尤其是去年上半年房屋销售市场遇到非常大的压力,所以当前房价指数的表现是非常不容易的。从近期的各类指标看,包括房地产开发投资、房屋销售、去库存等来看,都呈现了积极的信号。基本上可以判断,当前住房市场已逐渐走出了第五轮降温周期。

  2、趋势展望:购房消费需求提振依然要强化

  关于房地产市场周期是上行还是下行,目前确实还存在一些分歧的观点。当然从近期3月份的表现看,市场依然是不错的。总体判断是,房地产市场走出降温通道、逐渐复苏和回暖的大趋势不变。当然在这个过程中,需要注意一些市场的新情况。比如说,近期深圳的深汕合作区、无锡等地依然在放松限购,这就说明,各地房地产的交易行情还是面临各类压力。此类压力不解除,那么住房市场步入上行周期也依然有阻力或不确定性。因此,3月份以及二季度,各地要继续提振住房消费需求,助力房地产市场坚定走出降温通道。

  附注:

  1、70个城市包括: 北京、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、上海、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理。其中,一线城市4个,二线城市31个,三线城市35个。

  2、考虑到一二手房的周期有一定的相似性,所以本报告以新建商品住宅为研究对象,进而衡量中国房地产市场的周期。同时,我们将其简称为住宅或新房。

  3、70城房价指数环同比数据以简单算术平均的方式计算。比如说,70个大中城市新房价格指数环比涨幅=70个大中城市新房价格指数环比涨幅加总/70。其他指标也是参照类似的计算公式。