行业透视|9月供应预增13%、主城改善过半,金九银十或可期

市场报告克而瑞研究中心 2023-09-06 09:12:40 来源:克而瑞地产研究

  • 城市:全国
  • 发布时间:2023-09-06
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  导语

  政策利好+供应放量+营销加码预期带动9月成交回升

  ◎  文 / 杨科伟 俞倩倩

  9月供应低位回升,环比上涨13%,不过绝对量仍处低位震荡,单月同比下降44%,累计同比降幅持续扩大至17%。不同能级城市存在显著的分化特征,一线稳中有降,二三线涨多跌少,轮动复苏。从供给结构来看,刚需、改善各占半壁,成为供应主流,主城区占比达56%。房企蓄力待发,供应量质双增,积极备战金九。预判9月,我们认为,因8月基本已达到年内低点,9月中央政策利好进入实质性落地阶段,供给放量叠加主城刚需刚改产品占比提升,房企加强营销力度助力去化,整体成交预期将止跌回升,金九成色可期。

  01 规模:9月28城供应预期环增13%
一线持降、二三线涨多跌少

  据CRIC调研,9月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积1085万平方米,环比上升13%,同比下降44%,前三季度累计供应面积将达到10406万平方米,累计同比跌幅持续扩大至17%。三季度整体供应稳步回升,逐月递增,9月绝对量与5月基本持平,尚不及3月和6月季度末供应水平,总体仍处于低位震荡行情。

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  分能级来看,一线仍保持回落行情,同环比齐跌,跌幅分别达到52%和7%。其中上海缩量最为显著,单月供应量不足50万平方米,创近半年来单月新低。北京因8月基数较低,供应环比涨幅达45%,不过同比腰斩,绝对量仍不及2023年上半年月均。广州受月末政策利好影响,房企推盘积极性稳中有增,供应量环比上升24%。深圳虽同环比保持降势,不过仍是一线城市中唯一累计同比持增的城市,9月预期将会有12个楼盘上新,超5000套房源计划入市。

  二线城市轮动复苏,9月供应环比预期上涨22%,同比仍跌38%,累计同比下降14%。从绝对量来看,成都单月供应达112万平方米,位列二线城市榜首。多数城市供应提速:(1)重庆、昆明、福州等弱二线因上月基数较低缘故,本月供应环比翻番;(2)成都、杭州、西安等短期市场热度较高城市,房企蓄势待发,推盘积极性稳步回升,成都、西安9月供应更是同环比齐增。(3)前期经历了深度调整的武汉、南京等供应环比虽增,但涨幅相对有限,仍算是阶段性低位。少数城市诸如天津、长春、苏州、济南等迎来了阶段性调整期,单月供应同环比齐跌。

  三四线整体供应略显疲软,环比小幅微增6%,同比降幅高达67%。我们调研了长、珠三角部分重点城市诸如无锡、常州、徐州、漳州、泉州等,仅无锡、徐州单月供应规模超过10万平方米,泉州环比大增主要源于8月基数较低,余下城市多数环比微增,同比持降,这也使得三四线累计同比降幅扩大至45%,在不同能级中居首。

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  02 结构:9月刚需、改善各占半壁
供应重心重归主城占比达56%

  而从供应结构各产品档次分布来看,重点城市刚需、改善、高端占比结构为43%、46%和11%,呈现出以刚需、改善二分天下的现象。分城市来看,弱二三线城市刚需产品供应占比基本都在50%以上,以重庆、天津、郑州、昆明、长春、泉州、无锡、徐州为典型代表,刚需客群仍是成交主力;值得关注的是上海、深圳本月也加强了刚需产品供应,占比均在75%以上。南京、武汉经历了前期深度调整,本月刚需产品供应也占据了“半壁江山”。济南刚需和改善占比可谓不分伯仲,均在5成左右。而此前热度较高城市诸如北京、杭州、成都等“以销定产”,依旧以改善作为供应主力。而少数城市诸如福州、常州供应规模量较小且主要集中在高端产品,占比分别达到了55%和53%。而无锡则是刚需、高端“两头翘”,占比均在4成以上。

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  从供应结构各项目区域分布来看,重点城市主城、近郊、远郊占比结构为56%、29%和14%,与上月略有不同,本月供应量质齐增,供应重心逐步由远郊向主城区转移。

  分城市来看,泉州、西安、昆明、福州、重庆、北京、郑州、常州主城占比均在7成以上,漳州、苏州、济南、上海、青岛、徐州则以近郊项目为主,占比均在5成以上,少数城市诸如长春、厦门远郊还将持续加大供货量,预期也将造成库存积压。这其中无锡可谓“两头翘”,主城区和近郊供应占比均为4成,广深可谓“雨露均沾”,主城区、近郊和远郊供应占比均在3成左右。

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  03 预判:政策利好+供应放量+营销加码
预期带动9月成交回升

  盘点了9月供应,结合当下各城市的成交特征,来对后市进行一个简单预判:9月供应环比稳中有增,但从绝对量层面仍处低位震荡,前9月供应累计降幅进一步扩大至17%,供给对成交的约束作用更加明显。不过考量到上月末本月初核心一二线诸如北上广深汉等城市“认房不认贷”相继落地,对于整体购买力的释放有积极的推进作用,因而预期9月成交有望止跌企稳,环比稳中有增,同比降幅或将收窄。不同城市分化行情预期还将延续,大体可以分为以下几类典型城市:第一类为供给约束显著的热点城市,诸如北京、杭州、成都等,本月供给稳步放量,且优质产品(主城、改善)占比较高,加之利好新政加持,成交尚有放量空间。以北京为例,9月供应较8月有了稳步回升,且主城区和改善产品占比均在6成以上,加之近期“认房不认贷”利好新政落地,市面上已经出现了二手房挂牌量稳中有增,部分楼盘开盘火爆的现象,在各类积极预期之下,9月成交或将随供应带动有所回升。第二类为以主城或近郊的刚需产品为供应主力的弱二三线城市,以武汉、南京、重庆、天津、郑州、昆明、泉州、无锡、徐州为典型代表,9月成交或将持平或小幅微增。对于武汉、南京、重庆、郑州等人口层面尚有支撑,短期内若政策利好积极落地,叠加开发商以价换量策略维持,部分被分流的二手房需求也将重新回流至新房市场,有望拉动成交小幅回升。而对于昆明、长春、徐州等城市而言,需求透支严重,还需要以时间换空间,稳步修复刚需购买力。第三类为供应缩量或是供需错配型城市,以上海、深圳、天津、长春等为典型代表,整体成交放量空间相对有限。上海、深圳9月供给量均不及上月且供给主力产品集中在刚需,并不能有效撬动购买力较强的改善客群的需求,因而9月成交大概率持稳或小幅微降。

  总体来看,8月市场“触底”9月热度回升已是大概率事件,主要基于以下几点:一是8月末9月初核心一二线城市均有不同程度的利好政策颁布,尤其是北上广深相继发布“认房不认贷”对于换房改善需求的刺激作用也算显著,北京、上海等均有二手房短期挂牌激增迹象,短期内对提振市场信心可谓大有裨益。二是9月又恰逢“金九银十”传统营销旺季,房企积极蓄力,供给无论从量还是质的层面都将稳步提升。三是房企积极自救,8月已有部分城市部分项目以低价吸睛,促进成交,预期9月整体营销力度加大的背景下,对于成交的助推作用还将持续加大。