导语

  总体来看，随着政策利好的不断落地，短期房地产市场信心有所恢复，销售的回暖、预期的修复或将带动房企投资意愿的回升，并加大新开工的速度。

  ◎  作者 / 杨科伟、谢杨春、吴嘉茗

  9月15日上午，国家统计局公布了8月宏观经济和房地产行业数据，从主要生产指标表现来看，都印证了在稳信心、稳增长、扩内需之下经济正稳步复苏。

  房地产从8月份情况看，市场目前还处在调整阶段，市场销售和房地产投资仍在下降，但在一系列利好之下，单月销售、投资、新开工的等指标同比降幅均有所收窄，指标出现改善企稳特征。

  01 经济延续恢复态势
内需尤其中长期贷款乏力不足基础仍需稳固

  8月，在一系列扩大内需、提振信心、防范风险的政策举措作用下，国民经济延续恢复态势，发展质量稳步提高。

  其中工业和服务业生产加快，8月份规模以上工业增加值同比增长4.5%，增速比上月加快0.8个百分点，服务业生产指数同比增长6.8%，增速比上月加快1.1个百分点；国内需求继续扩大，社会消费品零售总额同比增长4.6%，增速比上月加快2.1个百分点；就业物价形势向好，8月CPI和PPI增速均触底反弹，接触了市场通缩担忧，且出口好转的特征也十分明显，总体来看经济运行向好的积极因素累积增多。

  此外，8月金融数据企稳回升，经济基本面向好走势相一致。

  8月M2同比增长10.6%，延续高位平稳下行走势，M1M2剪刀差走阔趋势缓解。社融数据同样好于市场预期，8月份社会融资规模增量为3.12万亿元，比上年同期多6316亿元。信贷方面，投放内生动力强劲，8月人民币贷款新增1.36万亿，同比多增868亿元，为实体经济修复的有力支撑。且居民中长期贷款环比改善，市场情绪的不断修复。

  但值得注意的是，M2-社融增速差值降低0.2百分点至1.6%，商业银行“资产荒”仍在延续，实体信贷有所好转但结构性仍然偏弱，而且在信贷投放中“企业强，居民弱”的格局依然延续，居民中长期贷款虽有好转，但总量依旧处在低位。

  02 8月商品房销售面积、金额环比均增长5%
同比降幅双双再收窄

  1-8月份商品房销售面积73949万平方米、商品房销售额78158亿元，同比分别下降7.1%和3.2%，累计增速均连续四个月下滑，其中商品房销售面积降幅较1-7月扩大0.6个百分点，商品房销售金额较1-7月1.7个百分点。

  但整体来看，在政策频发、预期向好之下，金额、面积有一定边际改善，下半年以来降速逐步收窄。就单月表现来看，与近期政策出台后市场反映相一致，呈现环比企稳、同比降幅收窄的趋势，市场在底部逐渐企稳。

  其中，8月商品房销售面积7386万平方米、商品房成交金额7708亿元，环比皆上涨5%。由于8月并非销售旺季，两者绝对量依然保持在相对低位，单月销售面积、销售金额较2023年月均下降超过30%，销售面积则回到今年4月份水平。

  单月同比出现企稳信号，8月销售面积、金额同比分别下降12.2%和16.4%，降幅较7月收窄3.4个百分点和2.9个百分点。

  市场底部震荡企稳与政策利好频发和供应增长不无关系。一方面，根据CRIC全国百城数据，8月商品住宅供应面积环比增长10.6%，且供应主力多位于城区和改善型产品，有效匹配当前市场需求；另一方面，8月份政策利好不断，尤其是下半月核心城市政策力度颇大带动市场预期向上，来访、来电量逐步恢复，高频数据显示8月最后三周成交环比持续上涨。

  综合而言，当前市场难言真正“反转”，经济复苏慢、收入预期不稳定等决定了居民加杠杆意愿不高，这一点从居民中长期贷款仍保持低位也可见一斑。但可以预计的是，新政利好、供应增加以及已经到来的金九银十销售旺季，我们认为9月销售大概率企稳回升，不过也并非普涨行情，区域分化依旧显著。

  03 新开工8月同比降幅连续两月收窄
竣工累计仍维持高增长

  1-8月份，房地产开发企业房屋施工面积806415万平方米，同比下降7.1%。其中，住宅施工面积567792万平方米，下降7.3%。房屋新开工面积63891万平方米，下降24.4%。其中，住宅新开工面积46636万平方米，下降24.7%。房屋竣工面积43726万平方米，增长19.2%。其中，住宅竣工面积31775万平方米，增长19.5%。

  尽管早前出台金融十六条纾困房企，但能够顺畅融资的依旧是头部的企业，多数房企资金压力、债务压力仍存，无法发新还旧导致企业开工意愿处在低点，保交楼为第一要务。此外，销售的萎靡加剧了房企谨慎开工的情绪，可以看到前8月房企到位资金同比下降12.9%，降幅较1-7月扩大1.7个百分点。因此，今年以来“开工弱、竣工强”的格局未有明显改善。

  其中，竣工累计增速较1-7月回落1.3个百分点，连续8个月维持正增长的同时，增幅维持在相对高位。

  8月竣工面积为5321万平方米，环比增长18%，绝对量较2023年月均值少15%。同比增幅则较7月大幅收窄23个百分点至10.6%，增幅仅高于2023年1-2月份。

  今年以来一直低迷的新开工则出现企稳的苗头，新开工累计增速较1-7月降幅收窄0.1个百分点，但仍连续5个月跌幅在20%以上，整体仍在低位运行。

  8月新开工面积6922万平方米，同比下降23.6%，降幅较上个月收窄2.3个百分点，同比降幅两个月收窄。环比来看，8月新开工环比下跌2%，较7月份大幅收窄28个百分点。

  04

  8月开发投资同比降幅收窄1.2百分点

  年内有望震荡筑底

  1-8月份，全国房地产开发投资76900亿元，同比下降8.8%，降幅较1-7月扩大0.3个百分点。其中，住宅投资58425亿元，下降8%，降幅较1-7月扩大0.4个百分点。今年以来开发投资一路下滑的趋势尚未得到“扭转”，已经连续6个月下滑，回到2022年1-10月水平。

  单月来看，开发投资与新开工、销售等指标走势一致，同比均出现降幅收窄趋势。其中，8月全国房地产开发投资额达9183亿元，同比下降11%，跌幅较1-7月收窄1.2个百分点，环比则与7月几乎相持平，微增0.2%。从绝对量来看，7、8月投资额是2017年8月以来近三年单月低点。

  分区域来看，仅东部区域累计投资增速跌幅最小，其余区域累计增速降幅呈现东部<中西<西部<东北，东北地区同比跌幅最大，达到26.6%，西部城市同样接近20%。< p="">

  开发投资持续走弱与土地购置和新开工两个先行指标趋弱相一致。根据CRIC统计300城市土地数据来看，前八月累计成交土地金额、面积同比分别下降24%和19%，且从下半年以来，核心城市土拍也在降温，因此整个开发投资压力依然较大。

总体来看，随着政策利好的不断落地，短期房地产市场信心有所恢复，销售的回暖、预期的修复或将带动房企投资意愿的回升，并加大新开工的速度。而且，在城中村改造稳步推进之下，我们认为房地产开发投资有望在年内完成筑底回升。

  综上，我们对于后市给出如下判断：

  8月末9月初一二线城市利好政策不断，“认房不认贷”以及二线限购陆续放开、下调首付比例等对刚需、改善需求刺激作用显著，短期内提振市场信心，且9月又恰逢“金九银十”传统营销旺季，房企积极蓄力，供给层面无论是量还是质都在稳步提升。此外，8月已有部分城市部分项目以低价吸睛，促进成交，预期9月整体营销力度加大的背景下，对于成交的助推作用还将持续加大。

  因此，我们认为9月热度回升已是大概率事件。各城市预期延续分化行情：北京、上海、杭州、成都等前期高热城市市场热度预期小幅微降但仍处市场热度的第一梯队，南京、苏州、武汉等经历了前期深度调整，成交预期转增。

  土地投资受制于民企资金压力以及核心城市供地质量，土地市场依旧延续“局部火热、整体偏冷”的格局，土地成交规模继续保持在低位。新开工在“保交付”、“保安全”的大方针下缓慢筑底，同比降幅或将保持低位，销售的回暖、预期的修复或将带动房企投资意愿的回升，在保交付\加快竣工持续发力下,开发投资有望在年内筑底企稳。