导语

  预计Q2新房将延续弱复苏降幅收窄，二手成交占比继续上升。

  ◎  文 / 杨科伟 俞倩倩

  2024年前2月，市场成交低迷，除经济增长预期不明导致购买力受限，春节8天长假并未带来返乡置业潮，主要是房价普遍下行加剧购房者观望，步入3月，一二手房成交回升，二手房市占率持续上升，究竟3月小阳春成色几何？各城市复苏有何差异化特征，基于当前市场逻辑，2024年楼市成交是否还有放量空间，哪些城市又存在结构性机会呢？

  01
  成交：新房较去年下半年月均增10%
二手价跌量增、份额持增

  （本节有删减）（一）3月新房成交环比倍增且较去年下半年月均增10%，部分二三线显著回升（本节有删减）

  2024年一季度楼市成交延续下探走势，春节8天长假，一二线销售停摆却未带来三四线返乡置业，房地产市场下行加剧购房者观望情绪，据CRIC监测，一季度115个重点城市商品住宅成交面积5383万平方米，同比下降44%。

  从月度变化趋势来看，3月整体成交迎来了“触底反弹”，单月成交规模高达2432万平方米，环比近乎翻番，同比因去年基数较高下降41%，不过已显著好于2023年下半年月均，增幅达到10%；可见当前楼市成交有企稳态势。

  虽然各能级城市3月单月同比和一季度累计同比仍延续降势，降幅基本保持在4成左右，但是值得关注的是，将3月成交量与2023年下半年月均值进行对比，三四线显著好于一二线，已然同比回正，增幅高达39%，主要源于三四线调整期略早于一二线，当前楼市成交规模基本已处于降无可降的筑底阶段，刚需刚改需求入市带动一波购房需求的集中释放。

  分城市来看，可以将各城市划分为以下几类：一是成交止跌，底部趋稳的二三线城市，以宁波、济南、长春、天津、重庆、佛山、温州、湖州、南充、宝鸡等为代表，3月整体成交表现基本已好于2023年下半年月均，这些城市经历了2年多的调整期，目前成交规模已趋近于底部，降无可降。

  二是仍处于稳步需求修复期的热点城市，诸如广州、深圳、杭州、无锡、中山等，“比上不足比下有余”3月成交规模较2023年下半年月均小幅微降1成以内，3月月初项目来访、去化有了回升，但是后劲略显不足，客户观望情绪比较浓厚。

  三是还有部分城市热度稳步回落，3月成交虽较2月有所回升，但显著不及去年下半年月均，跌幅三成及以上城市大体分为两类，一类为前期热度较高的北京、合肥、长沙等，购房需求遭遇阶段性瓶颈，回调压力较大；另一类为南京、郑州、银川、西宁等弱二线城市，因前期需求透支，目前仍处深度调整期，成交尤有下探空间。

  （二）二手房成交U型拉升、一季度降幅收窄至21%，深圳已同比增17%（本节有删减）

  2024年一季度，24个重点监测城市二手房累计成交面积预计为3170.4万平方米，累计同比下降21%。按月来看，二手房成交呈U型走势，1月二手房市场仍保持较高活跃度，与去年12月基本持平。2月受到春节假期影响，成交环比腰斩式回落至602万平方米，叠加春节错期带来的高基数效应，同比转负并下跌55%。3月，成交探底回升，规模环比倍增至1350万平方米，但仍然略低于2023年的月均水平，同比下降29%。

  聚焦3月市场，环比来看，由于2月受春节成交基数相对较低，绝大多数城市二手房成交规模都显著增长，特别是杭州、合肥等增长超过1倍。同比来看，深圳二手房市场保持活跃度，成交仅微跌5%，合肥成交发力，同比转增增长24%，其余多数城市成交表现普遍逊色于去年同期。一季度，深圳二手房成交表现最为亮眼，受益于限购政策松绑，加上业主以价换量主动调降挂牌价，成交累计同比增长17%，而反观厦门、天津等二手房市场仍然承压，累计同比下跌3成左右。

  （三）住房总需求趋稳、一二手总量同环比降三成且份额结构延续“此消彼长”

  近几年，17个典型城市新房和二手房成交规模总量基本保持稳定，但二手房份额持续增长，全面分流新房客户。从总量层面来看，17个典型城市一二手总需求容量略有萎缩，但整体降幅并未出现断崖式下跌，2024年一季度预期一二手房成交面积达4641万平方米，同环比分别下降36%和28%，整体跌幅不及新房。

  重点城市2024年以来二手房市场相对活跃，自住需求刚需消费降级，涌入二手房市场置业，分流新房热度，致使宽松政策对新房市场刺激作用不显。合肥、南京、苏州、厦门、天津、武汉、郑州等城市近两年二手房市场份额增长迅猛，2024年前3月二手房成交规模持平甚至超过新房，二手房市场份额在6-7成不等。

  （四）一二手房价降幅拉大，二手房加速降价降幅大于新房分流需求（略）

  02

  供给：3月供应环比增110%
改善为主、刚需为辅对成交有所支撑

  （本节有删减）

  （一）百城3月供应环比翻番，一线倍增>二线>三四线（40%）（本节有删减）

2024年一季度全国商品住宅供应疲软，2022年以来地市显著缩量加剧新房供给约束，部分城市“以销定产”仅有少量推货，部分城市恰逢供应空窗期“无货可供”。据CRIC监测，一季度115个重点城市新增供应4434万平方米，同比下降23%。

  分能级来看，一线供应发力，3月环比倍增。4个一线城市3月供应面积达333万平方米，环比增长578%，同比仅下降5%，较2023年下半年月均增幅达27%。北京新房供应经历2个月低谷期后迎来放量，本月规模冲高至86万平，同比降幅收窄至8%。上海推出第三批次集中供应楼盘，带动供应规模超100万平。深圳供应显著改善，房企借小阳春之势加速推货，本月供应规模环比再增230%，同比转正并微增7%。

  二线供应虽环比增157%，但一季度累计同比仍降36%。3月环比来看，由于上月基数偏低，8成以上城市供应回升，成都、杭州、武汉、苏州等均翻倍式增长，不过长沙、福州等城市供应延续低迷态势，环比不升反降。同比来看，仅有西安、兰州等少数城市供应规模高于去年同期，长春、郑州等跌幅在20%以内，而重庆、苏州等近7成城市供应同比腰斩。

  相较而言，三四线进入稳定期，供应并未存在显著的“大涨大跌”，3月环比仅上涨41%，较2023年下半年月均降幅仍达16%。

  （二）3月供应结构适销对路，改善为主、超7成为主城项目（略）

  03

  城市&项目：蓉镐深等新房市场热度高
核心区与大折扣项目仍热销

  （本节有删减）

  （一）多数城市来访、认购回升，二手活跃度更高（略）

  1、深圳来访、认购增至半年高点，蓉镐热点恒热（略）

  2、汉郑等小面积、低总价房源备受刚需青睐（略）

  3、津青等来访增、转化低，去化率仍未超1月（略）

  （二）核心区套健全or大折扣or产品力强的高性价比项目热销（本节有删减）

  1、核心区域供应稀缺，配套健全，强学区成为热销利器

  第一类热销特征多为改善盘，主要位于城市核心区域，供应相对稀缺，部分城市诸如上海、杭州、成都等还有一二手倒挂价差显著的网红盘，开盘基本都能实现屡开屡罄。

  下表我们罗列了部分因区域板块供应稀缺而热销的项目情况，从这些产品所地处的区位来看，基本都处于城市主城区或热门板块，成熟度较高，待开发地块量相对有限。譬如上海越秀·静安悦项目，地处不夜城板块、内环内，距离外滩及陆家嘴均在3km以内，该项目也仅有80套房源，一次性全部入市；因而1月27日开盘去化率高达97.5%。加之与周边新房和二手房相比均有一定价格优势，项目均价12.1万/平方米，周边中兴社区保利地块高层联动价12.5万元/平方米，万科翡翠雅宾利四期联动价13.3万元/平方米，最高价差达1万元/平方米，周边万科翡翠雅宾利二手房价格11.5-13.0万元/平方米，倒挂空间一般。

  还有部分项目因周边配套设施相对完善而实现热销，配套包含商圈、学区、医疗、轨交等而实现热销，目前购房需求回归自住，对于刚改客群而言，区域配套越来越成为购房核心考量因素之一。值得关注的是，学区改善仍是市场下行周期中比较坚挺的需求，上海招商苏河玺项目、昆明华发书香云海项目、昆明万科·公园城市项目、昆明万科城项目、天津中国铁建花语天宸项目均因好学区而实现热销。

  2、特价房、低首付、强渠道营销等制造价格优势助力走量

  对于部分内陆二线天津、成都、长沙、南宁和三四线城市无锡、徐州等，刚需仍是主要购房群体，因而以特价房、低首付、强渠道营销等制造价格优势还是去化的不二法门。

  以天津为例，2月以来，市场持续走低，加之春节假期影响，在1月传统热销项目基础上，部分项目通过价格调整、渠道强聚焦等方式快速抢占市场，同时涉及项目及区域范围持续扩大，如滨海万科滨江都会，北辰未来城、龙曜城，东丽金茂科学城等均通过相应营销手段转变实现较好的成交反馈。北辰金隅金成熙府、东丽金隅金玉府，均具备板块或区域内明显价格优势，叠加部分产品实景呈现或交付入住，持续促进项目成交；远洋未来城项目贝壳15天独渠，基础渠道点位2.5%，签订对赌协议；龙湖龙曜城项目自首开以来保持3%的贝壳独渠，伴随项目取证，渠道政策点位灵活调整；渠道带客配合项目价格优势或实景呈现，持续虹吸城东、城北客户成交。

  3、产品力强，国央企+优质名企背书为热销项目“点睛之笔”（略）

  04

  预判：Q2新房将延续弱复苏降幅收窄
二手成交占比继续上升

  （本节有删减）

  （一）新房成交环比持增，同比降幅收窄，三四线延续止跌企稳

预判4月，我们认为成交总量规模或将缓步复苏，绝对量较3月持平或小幅微增，不过基于去年基数较高，同比还将延续降势；热点城市个数和热点项目个数减少，延续弱复苏走势。

从供给端来看，4月房企推盘积极性略有回落，不过绝对量仍处年内高位。据CRIC调研，4月28个重点城市预计新增商品住宅供应面积781万平方米，环比下降26%，同比下降48%；整体推盘量仍处年内高位，暂不及2023年月均水平。

分能级来看，核心一二线供给约束依旧明显，一二线同环比齐降，呈现阶段性疲软；二线同比和累计同比降幅仍在5成左右仍显著高于一线。三四线整体供应稳中有增，环比增22%，同比下降49%，累计同比下降45%。

  需求端来看，延续稳中有增态势，但增幅逐周放缓，持续性略显不足。从新房周度成交来看，自2024年第7周春节周后，整体成交开始逐周回升，至第12周（2024.3.18-3.24）已达402.63万平方米，与2024年1月周均基本持平，环比微增7%，增幅较前几周明显收窄，同比仍降47%，整体节后回升速度及力度远不及去年同期。

  分能级来看，三四线率先回稳，第12周单周成交量已显著好于2023年下半年周均，增幅达到15%，主要是基于三四线经历了2年多的调整期，目前基本筑底，进入“降无可降”阶段。其次为二线，较去年下半年周均下降13%，一线则面临高位回调，降幅高达35%，特别是近期京沪等前期热点恒热城市亦有降温征兆，即便各类利好新政加持，对成交促进作用依旧有限。

  结合供求端，预判4月大势，因供应小幅收缩但仍延续年内高位，成交或将与本月持平或小幅微增，考量到去年高基数原因，同比或将延续降势。热点城市个数和热点项目个数减少，核心一二线或将延续点状复苏，而目前三四线城市成交规模“降无可降”，已处于止跌企稳态势，经历了这两年的调整，多数城市已下挫至成交底部，后期还将保持稳中有增态势。

  （二）核心一二线广深杭等点状复苏、改善高端盘亦面临竞争加剧

  目前来看，在整体弱复苏基调之下，各城市或将延续分化行情，结合需求端，我们调研了10个典型城市4月开盘项目预计去化率情况，可以将典型城市表现特征分为以下几类：

  第一类为北京、上海、成都等核心一二线城市，短期内市场小幅降温，但热度依旧较高，属于行情较好的第一梯队，之所以看好后市主要基于良好的购买力基础和4月供给结构，仍有核心区域适销对路改善盘入市，或能带动市场热度延续高位。不过值得关注的是，随着中高端改善产品集中入市，客户对于产品、地段等也会更加挑剔，高端市场亦会面临客户分流的处境，也意味红盘缩圈。

  第二类为广州、深圳、杭州等城市因适销对路主城区改善盘集中入市，也使得短期内市场点状回温。从4月各城市机构预估入市项目开盘去化率来看，环比持增，深圳和杭州同比和较去年下半年月均仍保持上扬走势，也说明市场正处于缓慢修复周期。

  第三类为供需错配持续加剧城市，诸如济南、青岛、宁波、常州等，整体产品集中在近远郊，对于成交制约作用较为显著。青岛、宁波4月供应主要集中在近郊刚需盘，常州、济南4月供应则为近改善盘，主城区供应占比下降对成交也将产生一定的负面影响，对于这类城市而言，外围市场相较主城更为惨淡，除非房企能加强营销力度，以低总价、低首付招揽客户，否则整体成交实则难有亮眼表现。

  第四类为天津、长春、昆明、济南、漳州、无锡等预期成交仍处低位运行。这些城市前期需求透支严重，加之人口外溢和刚需客群购买力降级严重，即便未来供应放量，整体成交也难有亮眼表现，反而会造成短期库存积压加剧。

  （三）二手房热度好于新房，预期京沪宁庐等二手份额还将增长（略）