楼市耳边风|从“幼鸟离巢”到“老人离巢”

市场报告克而瑞研究中心 2024-08-30 10:41:53 来源:克而瑞地产研究

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  • 发布时间:2024-08-30
  • 报告类型:市场报告
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  老人离巢方案的出现,折射出市场下行期,有部分客户对于购房决策保守,不得不买的情况下,只能牺牲距离、舒适性和便利性,保证分户目标的实现。

  ◎  文 / 特别观察组

  七夕刚过,此次节日恰逢周末,各地民政局早早喊话,“不休息,正常登记”,也在节后第一个工作日晒出了七夕当日登记数量。

  上海,七夕当天全市共有1982对新人登记结婚,同比增加644对,成为近期小高峰。“结婚”是购房的主要推动因素之一,年轻人离开父母,开启新的生活,需要一个独立的空间宣告羽翼长成。

  01 在上海独立需要多少钱——400万~600万元

  买一套上海的房子并不容易,虽说丰俭由人,但均值也很可观。

  新房市场受到今年高端项目供应增加的影响,均价上涨至7.7万元/平方米,连同23年一起计算平滑掉结构影响,粗暴估算一套普通住宅的购入价格约为630万元。

  一手房:630万元/套(90平米普通住宅,23—24年8月上海新房均价70040元/㎡)

  二手市场的套均价略低于新房,以24年1-8月的套均来看,购入成本430万元/套。

  二手房:432万元/套(2024年上海二手房成交套均价)

  02 普通上海家庭房价承担情况——买得起,真的累

  上海作为一线城市,头顶光环,总会让不生活在这个城市中的人产生错觉,“上海人有钱”!

  “二八定律”告诉我们,普通人仍然是大多数,生活在上海现下要结婚的刚需买房家庭大概是什么样子呢?

  家庭结构简单,三人一户占多数——父母+独生子女

  父母——退休,退休金稳定

  子女——独生子女,企业事业工作

  有一定资产,但不是富豪——1套自有住房+固定存款

  上海发展得很快,80、90年代就生活在这里的家庭,多数是赶上过城市发展红利的,通过动拆迁和自身努力,大部分拥有1套自有住房。

  家庭储蓄方面,根据中国人民银行发布2022年人均住户存款数据,上海人均存款21+万元,粗暴估算家庭固定存款60万。

  购房压力——首付就是刚刚够,还贷压力“让人心累”

  首付压力:24年5月上海新政,最低首付款比例调整为不低于20%,按照400万-600万元/套的成本,首付80万-120万≈4—5人存款(1.5个家庭)

  房贷压力:按首套房3.4%,扣除首付后,贷款320万的组合贷款,月供14041元≈1个职工+1个退休工人的月收入(23年上海职工平均工资12307元,2023年上海人均养老金4855元)

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  03 幼鸟难飞,老人离巢

  测算虽然粗暴,但说明问题,对于普通家庭来说独立的代价确实有点高。

  按照以往经验,这种情况下解决方案是卖掉1套自有住房,用卖房资金置换房产给子女结婚使用。当前市场置换周期在不断拉长,房屋价值也在不断缩水。同时,“裁员”“降薪”氛围浓,个人收入不稳定,后续房贷压力亦是让人头疼。

  有没有其他方案呢?

  根据不正经的田野调查,浦东世博范围内某小区1栋18户的住户楼,23—24年期间有3户有子女结婚,他们的选择是老人离巢。老人购买奉贤房产,将浦东现有住房进行装修改造作为子女婚房。对于奉贤房产,3户都没有选择购买新房,2户选择了二手房,1户选择小产权房。

  作出这样的选择,缓解资金压力是最大的原因。2户选择二手房的家庭,最终支出房款均未超过200万元,这个价格低于新房价格,低于现有小区二手房套均。

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  这样的总价下,无需卖房,家庭现有储蓄可以覆盖50%左右的房价。每月还款金额5000元左右,1位退休老人的退休金即可覆盖。最大的难题在于贷款如何解决,由于老人年纪不符合贷款要求,这个方案均是由子女购买,占用了购房和贷款名额。

  不正经调查中,杨浦和虹口也有多个相似案例,老人选择离开上海市区,前往昆山花桥置业,腾挪出上海房产支持子女发展。

  ——“住在奉贤虽然远,但是我们年纪大了,又没有什么要紧的事情,就是浪费点时间。只要周边能买菜,能生活就行了。现在房子也卖不掉,结婚又不能一直等下去的咯。贷款,压力太大了,吃什么,喝什么……是伐”

  ——“谁不想住好房子呢,但是买不起呀,看得中的都600多万来。现在这样蛮好的,就是两边远一点。手上有2套房子,万一有什么难事,也有点办法的。”

  ——“我现在拿不出那么多钱付首付的,还是要靠家里支持。如果置换了买,贷款每个月要还到2万,压力太大了,现在环境也不好,万一失业了怎么办。”

  从调研访谈中,我们可以看到,这些家庭都有购房需求,且初衷都是买改善类的房子。但购房家庭中无论是老人还是子女对于资金压力都非常在意。对于未来的不确定性和高安全感需求,使得他们选择压力更小、安全感更高的方案。

  对比来看,老人购买远郊/异地购房的成本,较原本子女分户购买市区住宅的预算缩减过半,对于杠杆的运用接受度也很低,大致范围为家庭收入的三成左右。

  老人离巢方案的出现,折射出市场下行期,有部分客户对于购房决策保守,不得不买的情况下,只能牺牲距离、舒适性和便利性,保证分户目标的实现。

  或许,这些需求是可关注的一个机会点,开发适合老年人的低总价小面积段产品,让他们不用飞得太远。