导语

  一系列政策加持下，预期10月房地产市场企稳回升可期。

  ◎  文 / 杨科伟、李诗昀

  10月17日上午，国新办举办新闻发布会，住建部、财政部、自然资源部、央行、金监总局等五部委介绍促进房地产市场平稳健康发展有关情况。发布会有哪些新提法？未来房地产方面还会有哪些增量支持政策？

  01

  赋权取消限购、限售、限价、普宅标准，考虑虹吸效应一线调控或保持现有松紧度

  住建部部长倪虹表示抓存量政策落实，抓增量政策出台，打出一套“组合拳”，推动市场止跌回稳，概括起来，就是“四个取消、四个降低、两个增加”。四个取消，就是充分赋予城市政府调控自主权，城市政府要因城施策，调整或取消各类购房的限制性措施。主要包括取消限购、取消限售、取消限价、取消普通住宅和非普通住宅标准。

  此外，针对大城市放开限制性购房政策是否会产生虹吸效应的问题，倪虹部长也提到，从规律上看，“虹吸效应”是世界城市发展过程中出现的普遍现象。从影响上看，“虹吸效应”有利有弊，在不同城市和城市的不同发展阶段，“虹吸效应”会产生不同影响。在城镇化进程中，中国政府注重引导大中小城市和小城镇协调发展。房地产市场因城施策，也是防止房地产领域“虹吸效应”负面作用的一种制度安排。谢谢。

  我们监测到，9月政治局会议召开以来，地方调控政策加速松绑，9月26日到10月16日，共有70个城市出台81次放松性政策，广州、天津全面取消限购，北京、上海、深圳分区优化限购政策，厦门、深圳等取消限售，深圳、无锡、杭州等取消新房限价。关于倪部长提到的虹吸效应，我们的解读是，为了防止虹吸效应负面作用扩大化，在9月末这轮调整后，北京、上海、深圳等三个尚未取消限购的城市，短期内四限政策将保持现有松紧度运行，除非房地产市场环境进一步恶化，否则全面放开的可能性不大。

  02

  新增100万套城中村改造货币化安置，参照2017棚改有望带动近1亿平住宅销售

  住建部部长倪虹表示，房地产政策组合拳的两个增加，其一就是要增加城中村改造规模。今年增加100万套城中村改造，并提供五方面支持。在前期城中村和危旧房改造基础上，再新增100万套，并通过货币化方式，加大政策支持力度，一是重点支持地级以上城市。二是开发性、政策性金融机构可以给予专项借款。三是允许地方发行政府专项债。四是给予税费优惠。五是商业银行根据项目评估还可以发放商业贷款。

  获得政策支持的项目需具备两点条件，第一，群众改造意愿强烈、安全隐患比较突出的。第二，项目的两个方案要比较成熟，一个是征收安置方案要做得扎实，能够确保征收工作顺利推进，另一个是资金大平衡方案能够做到项目总体平衡，避免新增地方债务风险。

  我们认为，新增100万套城中村改造，并实行货币化补贴，可以释放出规模可观的增量购房需求，有助于存量住房消化。参照我们此前对2015-2017年的棚改货币化安置效果测算，2017年全国开工609万套棚改，其中货币化安置约360万套，假设每套棚改货币化安置对应购置85平方米的住房，共计撬动3.1亿平方米的住宅销售，占当年销售份额的21.5%。以此粗略推算，100万套的城中村改造或将带动近1亿平方米住宅销售。

  03

  “白名单”信贷规模增至4万亿元，应进尽进、应贷尽贷、拨付能早尽早

  国家金融监督管理总局副局长肖远企介绍，10月16日，白名单”已审批通过贷款达到2.23万亿元。预计到2024年底，“白名单”项目贷款审批通过金额将翻倍，超过4万亿元。未来融资协调机制将有三方面优化：

  第一，将商品住房项目贷款全部纳入“白名单”，做到“应进尽进”。今后符合“白名单”标准条件的房地产项目，均应该按照“白名单”管理，做到“应进尽进”。在具体流程上采取审核与备案两种形式。在审核方面，按照目前城市融资协调机制对“白名单”项目的流程继续发挥作用，继续保留，同时房地产项目公司也可以跟银行一起商量，银行按照授信标准，对房地产项目进行融资，通过“白名单”机制进行备案，纳入“白名单”管理。贷款应贷尽贷。

  第二，进入“白名单”的项目要做到“应贷尽贷”。进一步加大力度，逐项目落实贷款投放进度，适度下放审批权限，提高审批和放款效率，按照项目建设进度，及时发放贷款。各城市协调机制也要积极协调相关各方，加大问题项目的修复力度，落实贷款发放条件，配合金融机构做好贷款的审核和发放。原则上，如果有关条件和要求没有发生变化，对于进入“白名单”的项目，银行就应做到“应贷尽贷”。

  第三，优化贷款资金的拨付方式，做到“能早尽早”。目前商业银行是按照项目建设进度分批将贷款资金拨付给房地产项目公司，并且直接受托支付给材料商、施工方等上下游企业。今后，商业银行可以在与房地产项目公司协调一致的前提之下，根据房地产项目公司提供的用款计划，将全部贷款提前发放至房地产项目公司开立的项目资金监管账户，后续依据实际用款申请，从监管账户受托支付到用款对象，把资金拨付的时间提前，只要授信审批通过后，就可以把全部贷款发放到房地产项目公司的资金监管账户。

  我们认为，“白名单”扩围及拨付方式优化有助于实现保交楼目标，有效保障所有在建项目获得必要融资支持，有利于房屋建成，维护购房者合法权益，同时纳入“白名单”以后项目管理更规范，融资也更快捷更便利，有助于改善房地产企业的资金状况。

  04

  财政支持专项债回购存量土地和住房，取消普宅减轻增值税、土地增值税负担

  10月11日，财政部曾在新闻发布会上提到关于房地产的三项财政支持，即专项债券用于土地储备、专项债用于收购存量房、调整与普宅相关税费。10月17日，财政部财政部财政部部长助理宋其超、自然资源部副部长刘国洪、中国人民银行副行长陶玲就相关政策细节做了说明。

  第一，专项债+专项借款，用于支持地方回购存量土地。优先回购企业无力开发或者不愿继续开发、尚未动工建设的住宅、商服用地，及时匹配专项债券等资金。研究设立收购存量土地专项借款，作为专项债券的补充，中国人民银行提供专项再贷款支持。对于收回来的土地，再次组织供应用于房地产的，将严格把控。市场确有需求的，才可以优化条件、精准投放，但必须控制在收回收购总量的一定比例之内。

  第二，允许地方专项债用于收储存量住房。支持地方用好专项债收购存量商品房用作保障性住房，这项政策主要是由地方自主决策、自愿实施，遵循法治化原则，按照市场化运作，在确保项目融资收益平衡的基础上，地方可安排专项债券收购存量商品房用作保障性住房。

  第三，研究取消普宅标准后的增值税、土地增值税政策。现行政策是在增值税方面，除了北京、上海、广州、深圳这4个一线城市以外，在其他城市，对个人销售购买2年以上的住宅，不区分普通住宅和非普通住宅，一律免征增值税。在北上广深这4个一线城市，对个人销售购买2年以上的普通住宅免征增值税，对个人销售购买2年以上的非普通住宅要征收增值税。在土地增值税方面，对建造销售增值率低于20%的普通标准住宅，免征土地增值税。按照土地增值税暂行条例实施细则的有关规定，普通住宅标准由各省明确。

  我们认为，前两项政策政策都致力于消化存量，促进房地产市场回归供需平衡。以收储存量房为例，支持使用地方专项债用于收储，可以有效补充收储资金来源，解决保障性住房再贷款资金规模有限、商业银行发放贷款积极性不高导致收储进度迟缓的问题，进而推进地方收储进展，完成消化存量住房和保障性住房筹建的双重目标。而调整普宅标准取消后的增值税、土地增值税相关规定，将有效降低房地产企业和购房人负担，有助于促进房地产市场止跌回稳。

  总的来看，一系列政策加持下，预期10月房地产市场企稳回升可期。据CRIC监测数据，10月前2周新房成交呈探底回升之势，30个重点城市前13天新房成交较9月前13天增长27%，一线城市成交较9月同期增长29%，较去年10月前13天增长14%。二手房成交逐周回升，10月第二周14城成交同环比均倍增，深圳、杭州成交规模创今年单周新高，受国庆假期影响，14城前13天成交较9月同期下降32%，较去年同期下降12%，预计后续跌幅将收窄直至回正。