10月24日，北京发布《北京市居住权登记试行办法（征求意见稿）》。此次北京居住权登记政策引发市场关注。“居住权”并非新名词，其在2021年就已出现。但从市场反馈看，市民朋友对该名词的定义、适用范围、市场影响等依然很困惑。本报告结合北京登记办法案例，对住宅居住权的相关内容进行分析，以更好理解住宅相关权利关系，其对于房屋买卖和抵押等也有较大启示。

  一、权利体系

  居住权为物权的一种类型。根据《中华人民共和国民法典》，用益物权是指，用益物权人对他人所有的不动产或者动产，依法享有占有、使用和收益的权利。其包括：土地承包经营权、建设用地使用权、宅基地使用权、居住权和地役权等。其完全有别于所有权、抵押权等概念。我们对民法典中和房地产有关的权利进行系统梳理，以更清晰看出居住权和其他权利的差异。

  居住权虽然不是新概念，但是关于居住权有关的合同签定等规范却是缺失的。原因是，民法典虽然规定和增设了该项权利，但《不动产登记暂行条例》和《不动产登记暂行条例实施细则》中并没有提及，即实践中居住权登记缺少规则和程序。各地目前以试点为主，如2021年开始上海等15个城市已经积极探索。北京虽不是试点城市，但也主动创新。当前试行办法发布，标志着居住权登记、变更和注销等工作有了系统规范。

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