快评|杭州优质地块“引爆”市场,南京土拍凉意依旧

土地交易分析谢杨春、吴嘉茗 2023-09-28 10:53:11 

  • 城市:全国
  • 发布时间:2023-09-28
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:克而瑞

  9月27日,杭州和南京同日进行了节前最后一次集中土拍,在同样采用了“量大、质优”的供应策略下,两个城市的土地市场热度却截然不同:杭州成交13宗地块,8宗触及最高限价摇号成交,整体溢价率9.71%,热度回升至二季度水平;而南京所有地块均顺利出让,但17宗地中仅有1宗摇号,其余均为底价成交,土地市场依然凉意弥漫。

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  杭、宁本次供应幅数均全年最高

  多宗高质量地块集中入市本次杭州共拿出14宗宅地,总建面高达117.7万平方米,从出让幅数、总建面来看均是今年以来供应量最高的一次,也是杭州今年以来唯一单次集中挂牌体量超过百万级别。按区域分布来看,杭州本次供应地块遍布6个区域,包括滨江区、拱墅区、钱塘区、萧山区、余杭区和临平区,其中最为核心、最受关注的拱墅区有5宗地块供应,另外萧山世纪城钱塘湾、余杭良渚新城等热门板块也有地块出让。

  南京本次共出让17宗宅地,总建面96万平方米,建面上与前几次的体量相当,但幅数上达到今年单次供应的最多水平。且本次南京供应地块的质量也相对较高,17宗地块中有11宗位于主城区,且江北新区、河西、幕府创新区等热门板块均有挂牌,且不乏低密度地块。

  整体来看,两个城市在本轮供应上都采取了“量多、质优”的供应策略。

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  杭州8宗地摇号成交热度回到二季度水平

  政策宽松后南京土拍仍显凉意在多宗优质地块出让的带动下,杭州本次土拍量价齐升、热度回温:好运街地块临时撤牌后,另外13宗地块顺利成交,有8块地到达最高限价后进入摇号程序,摇号成交比例达到57%,高于今年以来各批次摇号比例均值。此外滨江区之江单元地块同样高溢价成交,热度可见一斑。除此之外,有4宗地块底价成交,均分布于临平和钱塘高沙。

  杭州本次土拍的平均溢价率为9.71%,从摇号比例和溢价率来看,本轮土拍热度回到了二季度水平,主要得益于本轮超优质的土地供应。与其他热点城市不同的是,杭州近期并没有取消限购等利好政策发布,但本次热点地块均为稀缺资源、板块内供应稀缺,在政策宽松的预期下,未来入市热销几乎已成定局,因此依然吸引了开发商积极参拍。

  相比之下,南京虽然近期刚刚出台了取消限购、降低首付比例等利好政策,且本次出让地块质量也不差,但土地市场依然凉意正浓。

  17宗地块虽然全部顺利成交,但仅建邺区G53号地块竞拍至摇号环节,最终以47.1亿元、43253元/平方米成交,刷新南京单价TOP3记录,也是今年以来成交单价最高的地块。其他地块则均为底价成交,平均溢价率仅有3.83%,持续低位运行。

  究其原因,虽然本次主城供地不少,但主要聚集于江北核心区,而区域市场存在较大的库存压力,本次一次性供应7宗地块,未来入市时间相近也会形成竞品,在库存大+竞品多的双重压力下,开发商投资的热情较低。

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  主城区地块盈利空间仍充裕

  未来更多比拼去化速度杭州本次成功出让13宗地块的平均地价房价比为0.59,平均房价地价差达到15521元/平方米(含装修价格),整体来看盈利空间表现尚可。

  按成交类型来看,摇号成交地块的平均地价房价比为0.64,房价地价差为17375元/平方米,非摇号成交地块的平均地价房价仅有0.51,但平均房价地价差为12555元/平方米,虽然地房比更为健康,但实际盈利的空间不如摇号成交地块。

  另外,摇号成交的地块均处于稀缺板块,且周边项目基本已经售罄,板块内需求旺盛、后续去化预期良好,适合快速走量,因此吸引了房企的积极参拍。例如拱墅区文晖地块、湖墅单元的两宗地块、申花核心的萍水街TOD地块等均处于此类。

  由于南京已无销售指导价,对比成交地块的周边售价来看,本次南京主城区成交的11宗纯宅地平均地价房价比约为0.57,平均房价地价差约为16871元/平方米,与杭州相近。

  其中本次最热门的建邺区G53号地块,成交楼板价为43253元/平方米,与周边在售的中宁府相比,房价地价差超过30000元/平方米,不但盈利空间较高,且可以打造高端住宅。

  在地块的盈利空间相近的情况下,本次杭州的火热和南京的爆冷证明了在目前市场环境下,房企拿地除了盈利空间以外,更加看重项目未来的去化难度,只有实际的销售能带来真正的盈利,而非停留在纸面。

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  品牌房企积极在杭州“争抢”

  地方城投几乎包场南京土拍杭州本次土拍热度较高,各类房企均积极参拍。从成交结果来看,国央企、民企、城投均有拿地,其中国企央企拿地总价达到128亿元,占总成交金额的55%,民企和城投拿地金额占比分别为25%和20%,国央企的资金实力雄厚依然凸显。

  具体来看,建发今日拿下2宗地块,总价高达81.9亿元,是今日拿地总价最高的房企,其中钱塘湾总部地块摇号成交、另一宗之江单元地块也为高溢价成交,可谓“运气与实力”并存;此外中海、招商各摇号竞得一宗地。

  民企之中滨江、建杭置业、兴耀等杭州土地市场的老面孔也有所斩获,城投公司中浙江钱江房地产集团通过摇号竞得湖墅单元一宗地,另外中交城投和临平城投拿下了几宗相对偏远的地块。

  南京今日的土拍由央企和地方城投包场,中海通过摇号竞得建邺区G53号地块,其他地块均为底价成交,其中鼓楼区的2宗地由中建八局竞得,剩余地块全都由城投公司包揽,尤其以扬子国资、江北北新区投资、江北新区产投、高淳国资、溧水经开几大城投平台为主。

  纵向对比今年南京土拍的拿地房企来看,本次是品牌房企拿地最少的一次,前几次集中土拍中还有华润、保利、建发等品牌房企以及伟星等少量民企拿地,而本次土拍凉意正浓,再度依靠城投托底成交。

  综合来看,两个城市同日土拍,却展现了截然不同的走势:杭州市场在优质地块的加持下,房企参拍积极性高,地市热度明显回升,品牌房企、民企甚至城投公司都积极参与摇号,市场整体相对活跃;而南京同样供应了多宗位于主城区的地块,但由于库存压力等原因,房企拿地的积极性并不高,大部分地块以底价成交,对于城投托底的依赖度重新提升。

  三季度末,全国许多城市发布了取消限购、降低首付、降低贷款利率等楼市利好政策,但楼市利好传导到土地市场仍需时间,在销售端有明显起色之前,房企投资依然保持着非常谨慎的态度,即使是一二线城市,也只有位于真正具备购买力、需求支撑的核心区域的地块,才能吸引房企积极参拍。