本报告基于国家统计局定期发布的70个大中城市二手住宅销售价格变动情况，对全国70城二手住宅价格指数进行分析，以更好了解二手房价格周期。研究表明，近期二手房市场出现了很多新情况和新问题，远远超出传统的市场降温范畴。当前二手房供求矛盾较大，“愁卖”、“不着急买”等情绪弥漫，此类问题对二手房市场的平稳发展产生了困扰。当前市场上关于降低交易成本的呼声也明显增多。

  一、总体情况

  1、环比涨幅：陷入下跌区间

  根据简单算术平均计算，2023年5月份，全国70个大中城市二手住宅价格指数环比涨幅为-0.2%，在4月份0.0%的基础上陷入了下跌区间。观察今年以来该指标走势，其呈现止跌反弹又下行的走势，说明市场复苏面临阻力和压力。原因分析看，今年一季度二手房挂牌量明显增加，而购房需求在4月份开始明显萎缩，供大于求的矛盾不断凸显，进而使得二手房价格出现下行。从实际观察情况看，急于抛售的心态明显加重，其也会带动房价的进一步下降。我们认为，二手房价格若过快下跌，容易产生很多新问题，包括金融风险问题等。因此对5月份该价格指数的走势需要格外重视。

  2、同比涨幅：转正动力有所减弱

  2023年5月份，全国70个大中城市二手住宅价格指数同比涨幅为-2.6%，相比4月份-2.7%有微弱收窄。5月份二手住宅价格指数环比涨幅数据偏弱，所以其牵制了同比涨幅曲线的复苏或上行，也削弱了今年转正的可能性。当然需要说明的是，近期二手房价格出现同比下跌，说明二手房市场在“挤泡沫”，客观上也使得部分城市一二手房价格倒挂现象有所缓解。

  二、结构分析

  1、城市分类：一线城市出现大起大落的问题

  2023年5月，全国70个城市按一、二、三线城市分类，其二手住宅价格指数环比涨幅分别为-0.4%、-0.3%和-0.2%。相比4月份的0.2%、0.0%和0.0%，三类城市涨幅均出现收窄，且全部出现下跌态势。这里需要重点关注的是，相比过去所说的“三四线城市不行”的论断，此次一线城市二手住宅价格指数跌幅最大，说明近期该市场降温压力更大。我们认为，鉴于一线城市的市场地位，其二手房价格必须稳住。尤其考虑到此类城市近期二手房挂牌规模相对多，所以更是需要有针对性的政策出台。

  2、上涨城市数量：正在快速减少

  2023年5月，全国70城二手住宅价格指数环比上涨的城市数量为15个，相比3月57个、4月36个出现了快速减少的现象。在今年2-3月份，二手房挂牌量增加的现象开始出现，但当时二手房价格总体还是略稳定的。而随着挂牌量增加以及购房需求的锐减，二手房价格“有点撑不住”了。这是我们需要警惕的情况。当前各地二手房交易市场反馈的情况是，部分房东开始转售为租，即推迟换房计划。而部分房东为了加快交易，必须在原有降价基础上继续降价。

  3、城市排序：上海跌幅最大应给予关注

  对2023年5月份70城二手住宅价格指数环比涨跌幅进行排序。从排序中可以看出，涨幅排名前10的城市分别为昆明、韶关、桂林、三亚、南充、天津、太原、成都、北海和长沙。而房价涨幅排名后10位的城市分别为沈阳、南京、兰州、徐州、温州、安庆、宜昌、厦门、济宁和上海。至少从排名中可以看出，上海属于此次二手房降价幅度最大的城市，比较罕见。观察历史数据，在2017年1月、2018年3月和2018年6月，上海二手房价格指数曾经出现过三次跌幅第一的现象。当前跌幅再次第一，说明市场压力较大。

  三、结论趋势

  1、当前总结：要重视二手房下行的压力问题

  近期二手房价格指数的走势，反映了市场存在较大的压力。而这种压力背后所反映的问题，和过去一些年份二手房价格调整有很大的区别。今年2月份开始各地二手房抛售的问题比较明显，二手房背后的恐慌性心理也有所加重，这些问题都不是简单的二手房行情问题。我们认为，鉴于过去十多年房地产的高速发展，以及居民家庭住房持有套数的增加，对二手房的房源管理和价格管理确实有必要加强。观察目前房价管理体系，更多是对新房的价格上涨和下跌有所管理。而二手房方面的价格管理政策相对少，即便有，也主要集中在价格上涨时的指导价管理。对于二手房价格的下跌管理相对少。这也是后续政策层面可以重点关注的领域。

  2、趋势展望：降低交易成本的呼声较高

  针对二手房的市场盘活和稳健发展，从目前各地对二手房健康发展的建议来看，集中体现在几点，即包括降低二手房房贷利率、降低二手房税费成本、降低二手房中介费成本等。应该说，各类建议都有一定的指向性，目的都是为了解决二手房交易的痛点，进而促进二手房更好流通和交易，所以都有较好的借鉴意义和启发。我们认为，二手房挂牌量增加、价格下跌，只要密切关注和积极应对，那么就完全可以把控风险。二手房领域期待吹暖风，市场预期也有必要进一步做引导。预计后续各地针对二手房交易会有各类专项政策，尤其体现在对二手房买卖方面的支持和鼓励。

  附注：

  1、70个城市包括：北京、天津、石家庄、太原、呼和浩特、沈阳、大连、长春、哈尔滨、上海、南京、杭州、宁波、合肥、福州、厦门、南昌、济南、青岛、郑州、武汉、长沙、广州、深圳、南宁、海口、重庆、成都、贵阳、昆明、西安、兰州、西宁、银川、乌鲁木齐、唐山、秦皇岛、包头、丹东、锦州、吉林、牡丹江、无锡、徐州、扬州、温州、金华、蚌埠、安庆、泉州、九江、赣州、烟台、济宁、洛阳、平顶山、宜昌、襄阳、岳阳、常德、韶关、湛江、惠州、桂林、北海、三亚、泸州、南充、遵义、大理。其中，一线城市4个，二线城市31个，三线城市35个。

  2、70城房价指数环同比数据以简单算术平均的方式计算。比如说，70个大中城市二手住宅价格指数环比涨幅=70个大中城市二手住宅价格指数环比涨幅加总/70。其他指标也是参照类似的计算公式。