再过半个月，就到2025年，这一年既是“十四五”规划收官之年，也是“新两步走”的首个五年收官之年。

  外有百年未有之大变局，内有稳增长的需求，经济、收入、消费、楼市、股市、科技……比以往显得更为重要。

  12月11日至12日召开的中央经济工作会议指出，实施更加积极有为的宏观政策，扩大国内需求，推动科技创新和产业创新融合发展，稳住楼市股市，防范化解重点领域风险和外部冲击，稳定预期、激发活力，推动经济持续回升向好。

  对于房地产，会议重点提出，有效防范化解重点领域风险，牢牢守住不发生系统性风险底线。持续用力推动房地产市场止跌回稳，加力实施城中村和危旧房改造，充分释放刚性和改善性住房需求潜力。合理控制新增房地产用地供应，盘活存量用地和商办用房，推进处置存量商品房工作。推动构建房地产发展新模式，有序搭建相关基础性制度。稳妥处置地方中小金融机构风险。央地协同合力打击非法金融活动。

  防风险是近年来房地产和金融工作的重中之重，已连续3年成为中央经济工作会议的焦点。

  广东省城乡规划院住房政策研究中心首席研究员李宇嘉认为，防风险是当前的首要任务。楼市和股市作为中国资产的两大典型代表，“稳定楼市股市”放在一起表述，意在稳定价格、稳定量。“如果风险得不到有效控制，就影响止跌回稳大局，不仅会导致房地产行业的问题蔓延至金融和上下游产业，还会削弱居民的预期，降低财产收益，对就业造成冲击，进而影响内需和消费的信心与能力。”这是不被允许的重大问题。

  房地产市场止跌回稳工作还需加力，目前，房地产市场回稳的基础仍然不够牢固，回升的态势还需要进一步夯实。

  李宇嘉认为，此次会议使用“持续用力推动”的表述，新颖且富有深意。这意味着下一步将继续贯彻落实“推出增量政策、落实存量政策”的发展逻辑，形成政策叠加和释放效应。同时，“用力”二字也预示着未来不仅会有新政策出台，而且政策力度还将进一步加大。从会议内容来看，无论是稳定房地产市场还是扩大内需，都不再单纯依赖财政或货币资金的投入，而是强调要打好政策“组合拳”。

  对于房地产发展新模式以及下一步的政策重点，李宇嘉提出了四个方面的建议：

  一是积极的财政政策要考虑致力于降低城镇化与住房消费成本。在更加积极的财政政策推动下，特别国债将重点支持国家重大战略实施和重点领域安全能力建设，其中包括“以人为本”的城镇化所需的基础设施和公共服务设施投资。此外，政策工具箱的创新也将促进消费，未来可以增加对生育、养育、教育等方面的补贴，为房地产消费市场注入新的活力。

  二是专项债对接存量盘活，实现房地产去库存。在更加积极的财政政策下，专项债发行力度加大，支持回收闲置存量土地、新增土地储备，以及收购存量商品房用作保障性住房等工作。

  三是宽松的货币政策，降低房地产开发和消费成本。不仅通过降准降息（降低LPR和存量房贷利率）来降低住房消费成本，还将与积极的财政政策紧密配合，实现货币的精准投放。这将支持房地产消费基础设施的建设，如老旧小区改造、地下管网升级以及教育医疗均等化投入，从而间接促进住房消费市场的繁荣。

  四是推进城中村改造货币化安置。目前，郑州、广州等热点城市已率先实施“房票安置”政策，预计随着专项债和专项借款发行规模的扩大，“房票安置”将在2025年大规模落地。随着库存去化加速和房地产销售增加，市场止跌回稳的趋势将稳固形成，为城中村改造提供有力支持，使之前因资金平衡问题而难以推进的改造项目变得可行。

  “城中村和危旧房改造，不仅是新一轮增量政策的重点，也是未来实现房地产市场止跌回稳的新抓手。”李宇嘉认为，新一轮城中村改造计划自去年提出以来，已经从最初的35个大中城市扩大到了300个地级市，并计划新增100万套货币化安置名额，未来还将继续扩大。