11月15日上午，国家统计局公布了10月宏观经济和房地产行业数据，经济数据表现来看，国民经济延续了持续恢复向好的势头,多数生产需求指标同比增速回升，就业物价总体稳定。房地产行业则在转型期调整中逐步修复。，销售金额、新开工、房地产开发投资等指标均出现边际改善，而竣工则依旧保持高增长。

  01

  经济持续恢复向好态势

  但信贷结构偏弱、居民加杠杆意愿不强

  10月份经济数据显示，在宏观调控政策持续发力之下，生产供给稳中有升，市场需求持续改善，就业物价总体稳定，国民经济持续恢复向好。

  第一，生产供给稳中有升。10月份规模以上工业增加值同比增长4.6%，比上月加快0.1个百分点。服务业生产指数同比增长7.7%，比上月加快0.8个百分点；第二，市场销售增势良好。10月份，社会消费品零售总额同比增长7.6%，增速比上月加快2.1个百分点，消费需求回升势头比较显著。第三，物价总体稳定。10月核心CPI总体保持稳定，不包括食品和能源的核心CPI同比上涨0.6%，环比持平。整体来看，10月份国民经济延续了持续恢复向好的势头，经济发展的韧性、活力和潜力继续显现。

  此外，从十月金融数据来看，“淡季”整体表现平稳，反映了当前经济修复正当时。其中信贷、社融亦有不俗表现，总量均实现同比多增，10月份社会融资规模增量为1.85万亿元，比上年同期多9108亿元；新增人民币贷款7384亿元，同比多增1232亿元，仅次于2021年为历史同期第二高。

  但从M1、信贷社融细分分项、PMI、CPI以及外贸数据来看，经济复苏过程中内生性动能不足问题依旧突出。10月M1增速创2022年1月以来新低，显示出企业现金流依然不足，资金活化程度仍较低。而中长期贷款虽有多增，但与历史同期相比仍处在低位，居民加杠杆意愿不强。

  02

  新政边际效应缓慢释放，10月商品房销售金额同比降幅8.1%、连续5个月收窄

  1-10月份商品房销售面积92579万平方米、商品房销售额97161亿元，累计同比分别下降7.8%和4.9%，均较1-9月降幅扩大0.3个百分点。虽然增速延续下滑趋势，但在一系列利好政策推动下，降幅逐步趋于平缓，累计增速下降速率正逐步收窄。由此可见，当前房地产市场仍处在底部修复、边际改善企稳的阶段，市场信心和购房预期的修复正在持续进行。

  从部分指标单月表现来看，我们认为房地产的优化政策持续释放后是有一定积极效应，这一点从商品房销售金额、面积单月同比降幅企稳、收窄也可见一斑。但政策发挥依然需要过程，房地产市场正处于转型期的调整中，延续脉冲式、波动式的修复是主旋律。

  其中，10月商品房销售面积7773万平方米、商品房销售金额8091亿元，环比分别下降28%和26%，面积、金额单月绝对量高于7、8月份。实际从往年统计局数据来看，2023年10月份销售环比降幅与近三年同期相比尚处在相对合理水平。销售面积环比降幅较去年同期持平，金额收窄4个百分点。

  同比来看，10月商品房销售面积、金额同比下降11%和8.1%，面积降幅较上月扩大0.9个百分点，金额降幅较上月收窄5.5个百分点，连续5个月收窄。金额边际改善比面积更为突出，也在一定程度证明实际上受政策利好更多的核心城市是当前市场的销售主力。

  销售的波动复苏，一方面是受到供应制约以及消费信心的影响。根据CRIC全国百城数据，10月商品住宅新增供应同环比分别降21%和43%；另一方面降价+备案推升一定程度支撑成交企稳，市场韧性仍在。诸如武汉、郑州、西安等城市10月成交显著放量，均创下半年来新高，武汉得益于高性价比项目以低价入市，西安则因政策利好，改善型需求释放。

  整体来看，政策效应已有所显现，但受制于经济环境、收入预期、消费预期的影响，市场仍处在底部调整的阶段。从部分城市10月下旬项目来访、认购又复归新政前水平来看，修复筑底到企稳仍需时间检验。

  03

  新开工累计降23.2%至近年单月次低

  竣工累计增速保持高位

  1-10月份，房地产开发企业房屋施工面积822895万平方米，同比下降7.3%。其中，住宅施工面积579361万平方米，下降7.7%。房屋新开工面积79177万平方米，下降23.2%。其中，住宅新开工面积57659万平方米，下降23.6%。房屋竣工面积55151万平方米，增长19.0%。其中，住宅竣工面积40079万平方米，增长19.3%。

  保交楼作为近两年房地产市场“重中之重”，随着中央、地方政策举措不断出台和实施，带动今年竣工保持高增长。1-10月竣工面积增速较1-9月略降0.8个百分点，虽然整体回到二季度水平，但依然保持在相对高位。

  单月而言，环比较9月增长近三成，与前9月均值相比增长16%。不过同比增速则略有放缓，但仍旧维持正增长。10月竣工面积同比增长13.3%，较9月下降12个百分点，同比增幅仅高于今年8月份。

  “竣工强、开工弱”的格局没有明显改善，10月新开工面积7054万平方米，同环比分别下降21.1%和14.3%，同比降幅较上月扩大6.5个百分点，降幅再度回升至20%以上。从绝对量来看，10月开工规模为近年来单月仅次于8月的低点，单月开工规模实际较前九月平均减少12%。新开工持续在底部运行一定程度将影响接下来的市场供应，从今年整体供应量较为紧缩也可见一斑。不过随着中央到地方的各项政策支持，以及销售的逐步回稳，新开工止跌企稳是大概率事件。

  04

  开发投资持续边际改善

  单月同比下降11.3%降幅逐步趋稳

  1—10月份，全国房地产开发投资95922亿元，同比下降9.3%，降幅较1-9月扩大0.2个百分点。其中，住宅投资72799亿元，下降8.8%，降幅较1-9月扩大0.4个百分点。房地产开发投资增速在经历了年初快速下滑之后，降幅已有趋缓信号。虽然已经连续下降8个月，但边际改善信号明显，降速持续收窄。

  单月来看，出现止跌企稳“苗头”，呈现环比周期性回落、同比降幅趋稳的走势。10月全国房地产开发投资额达8653亿元，同比下降11.3%，与9月相持平，环比则下降17%，与过往年10月环比降幅差距并不大。绝对量而言，较1-9月均值下降11%。

  分区域来看，房地产开发增速依旧呈现东部<中部<西部<东北的格局，东部、中部开发投资增速较前九月降幅略微扩大0.4百分点和0.3百分点，西部和东北则略有收窄。结合土地成交等显性指标来看，短期开发投资依旧承压。根据CRIC统计300城市土地数据，1-10月土地成交面积、金额同比下降24%和22%。但10月成交规模有所好转，成交建面环比大涨四成，考虑到部分城市取消土地限价之后，能够带动核心城市核心区域地块热度，未来房地产开发投资或将止跌企稳，逐步回归合理水平。

  综上，我们对于后市给出如下判断：预判11月，我们认为，供应或将低位回升，环比持增，成交则不容乐观，热点城市和热销项目个数都将持续减少：首先，沪杭蓉等供给主导型城市预期市场保持稳健运行，但限购局部松绑等短期利好新政仅能带动一部分前期积压的刚需刚改需求入市，持续性存疑；其次，短期内市场升温的天津、郑州等复苏动力略显不足，高库存问题难解，成交或将再次由升转降。最后，弱二线和广大三四线城市，诸如南宁、昆明、福州、无锡、常州等，市场修复仍有待核心城市的热度传导，当前市场信心跌至谷底，加之居民购买力不足，整体楼市还将面临较长的调整期。

  土地市场在部分核心城市解除地价上限后或将迎来短暂、局部的火热，但大部分非核心地块仍将保持低温，城市划分也愈发明显，聚焦一二线下，三四线几乎无人问津，因此预计土地购置面积、金额仍将保持低位。在保交楼与多重利好政策“托市”之下，新开工或将逐渐在低位企稳修复，竣工则保持2023年以来高增长。先行指标的边际好转，以及城中村改造落地也将带动房地产开发投资逐步回归合理水平。