市场月报|1月新房供需环比降超4成,料2月仍将低迷(2024年1月)

市场报告克而瑞研究中心 2024-02-04 09:56:02 来源:克而瑞地产研究

  • 城市:全国
  • 发布时间:2024-02-04
  • 报告类型:市场报告
  • 发布机构:克而瑞

  导语

  2月假期影响“筑底”延续,核心城市新政加持或有回升。

  ◎  文 / 克而瑞研究中心

  1月开年,新房市场预期性回落,新房供求两淡、环比降幅均超4成,与2019年以来历年同期相比,也属低位徘徊:重点30城供应环比降47%,较去年月均亦降44%;成交则同环比齐跌,较去年月均亦降41%。一线城市表现略好于二三线,整体跌幅小于30城平均。二手房成交韧性较强,环比持平,同比仍增53%,深圳、南京延续增势。土地市场成交规模处于周期性低位,溢价率止跌微涨。

  01 新增供应

  环比降47%、同比增16%
京杭等缩量显著

  1月,新房供应仍然偏低迷,30个重点城市新增供应719万平方米,环比季节性回调,下降47%,同比增长16%,较去年月均亦降44%,排在2019年以来同期的次低位。

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  一线供应环比缩量6成、同比微降,京沪回调最为显著。4个一线城市整体预计供应面积109万平方米,环比下降64%,同比下降8%。北京供应大幅缩水,本月仅有望京国誉府、保利·朝央和煦等个位数项目入市,总供应面积仅13万平。上海新年首批次新房项目集中入市,不过推盘套数较前序批次仍在缩减。广州供应季节性回调,但同比仍保持正增长。

  二三线城市供应回落。26个重点二三线城市合计供应609万平方米,环比下降43%,同比增长22%。环比来看,8成以上城市供应回调,武汉、天津、杭州等环比均腰斩,东莞、厦门等少数城市供应仍维持正增长。同比来看,由于去年1月疫情等影响推盘节奏,因此供应基数偏低,近7成城市供应规模高于去年同期,西安、厦门、佛山等同比均倍增。

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  02 新房成交

  6年同期新低、环降4成
一线强于二三线

  从成交表现来看,如市场预期稳步回落。1月30个重点城市整体成交888万平方米,绝对量创2019年以来同期新低;单月环比下降43%,单月同比下降19%,去年1月已经迎来春节假期,今年1月较去年春节月仍有回落,降温程度可见一般。若与2023年月均成交相比,降幅仍达41%。

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  分能级来看,不同能级均呈现同环比齐降,不过一线环比跌幅略低于二三线。具体来看,一线城市总成交为152万平方米,同环比降幅分别达到了22%和38%。其中上海、北京市场热度稳步回落,环比跌幅均在4成以上。以上海为例,虽然开年伊始利好新政叠加不断:金山购房5年内免交通费、降低公积金二套首付比例、奉贤、青浦新城出台人才安居新政等,但是政策效果不及预期,2024年上海新房成交逐周下跌,月末单身限购松绑政策重磅发布,成交端刺激作用预期在2月体现。广州、深圳虽然环比回落,但同比持增。广州下旬迎来限购松绑,政策效力仍有待时间持续发酵。

  二三线城市总成交737万平方米,环比下降了44%,同比下降18%。从绝对量层面,梯度分明,仅成都一城1月成交量均超100万平方米,西安次之,1月成交量也达到了70万平方米,其余二线城市单月成交不足50万平方米。环比来看,仅常州一城阶段性回升,环比微增9%,多数城市迎来阶段性回落。同比来看,仅西安、郑州、佛山、无锡、珠海、嘉兴等成交表现略好于去年同期,主要因去年春节基基数较低影响。目前来看,多数城市成交尚属低迷期,部分城市新政利好也呈现边际效应递减,仅成都、西安等少数中西部城市市场韧性较强。

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  03 项目去化

  平均去化率同环比齐跌至27%
沪杭蓉镐等热点城市亦降温

  据CRIC调研数据,重点城市1月平均开盘去化率为27%,较上月和去年同期分别下降6个百分点和11个百分点。12月各城市房企推盘积极性下降,成交经历了上月集中放量而迎来阶段性回落,去化率稳中有降,刚需购买力降级、改善观望,多城市项目来访、去化持续走低。

  目前来看,1月各城市去化率环比跌多涨少,部分城市诸如东莞、苏州推盘量仅1个,整体去化率持增;宁波、合肥、南京等阶段性回升,但去化率仍在3成以下。多数城市项目开盘平均去化率稳中有降,即便是热点城市诸如上海、杭州、成都、西安等亦有降温迹象,受供给约束负面影响更加明显,核心区有待红盘入市。还有部分城市诸如青岛、天津、武汉等改善盘亦有走弱迹象,仅核心区一二手倒挂学区尚能热销。同比来看,多数城市表现不及2023年1月,仅广州、重庆、嘉兴等少数城市持增。

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  04 库存

  30城库存环降1%
9成以上城市消化周期持增

  1月,供应缩量幅度大于成交,因而30个监测城市整体供求比继续走低,由上月的0.88降至0.81,7成城市转入阶段性供不应求,北京、福州等供求比更是跌至0.5以下。受此影响,30个重点城市库存面积小幅收缩,环比下降1%。

  由于成交进一步走低,虽然多数城市库存收缩,但消化周期仍在拉长,9成以上城市消化周期较上月增长,23个城市去化周期超过18个月警戒线,城市数量较上月增加了2个,常州、东莞等城市消化周期进一步攀升至30个月以上,显示去库存压力加剧。

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  05 二手住房

  成交持平上月、同比增53%
深宁増势延续

  1月,17个重点城市二手房成交面积预计为667万平方米,环比去年12月保持持平,同比增长53%,与2023年月均相比微跌5%。

  环比来看,近6成城市成交回升,深圳、南京、东莞等增长超过10%,以深圳为例,1月市场整体维持热度,主要原因是前期普宅标准调整、降首付等政策效应逐渐显现,加上价格逐渐调整到位,带动成交持续释放,但北京、杭州等城市成交有所回调,降幅达到10%左右。同比来看,由于去年同期疫情影响,成交基数偏低,8成以上城市二手房成交维持正增长,尤其是深圳、杭州、厦门、青岛,均实现倍增。

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  06 土地市场

  成交规模处于周期性低位
溢价率止跌微涨

  岁末年初,土地市场供地节奏明显变缓,截止1月25日,全国300城1月经营性土地成交规模仅4206万平方米,处于相对低位。热度方面,1月平均溢价率3.7%,较上月上升0.2个百分点,止住了连续大半年的下行趋势,若计入月末土拍数据,全月溢价率指标或进一步上升。分城市来看,仅北京、上海、杭州、长沙、郑州等少数重点城市部分热点地块能保持一定热度,其余大部分城市仍以底价成交为主。房企拿地来看,土地市场仍以央国平为主,民营企业拿地积极性仍在低位。

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  各能级城市表现不一,一线量价同比均大涨,二线量跌价涨,三四线量价齐跌。CRIC监测数据显示,截止1月25日,一线城市本月共成交土地155万平方米,同比大涨82%;成交金额259亿元,同比大涨284%。究其原因,主要是由于本月京、沪两城均有多宗涉宅地集中土拍,尤其是北京,有多达6宗地成交,涉及4宗纯宅地和2宗商办地块,总成交金额达193亿元,市场热度持续分化。上海月内成交3宗涉宅地,总成交建面43万平方米,揽金额达66亿元,涉及松江两宗、青浦一宗,其中松江泗泾地块以封顶价格成交,招商幸运摇中,其余两宗涉宅地均底价成交。

  二线城市同比量跌价涨。具体来看,至25日二线城市成交建面723万平方米,同比下降10%。楼板价同比上涨19%,增至3264元/平方米。具体到城市来看,仅有成都和石家庄两个城市成交建面超过100万平方米,榜首成都成交建面143万平方米,揽金额仅有18亿元,涉及13宗地,基本都是底价成交。居于第二位的为石家庄,成交建面120万平方米,涉及17宗地,揽金额为46亿元,也基本都是底价成交。排在第三位的郑州市场热度稍高,整体溢价率为9.9%,二线城市中仅次于长沙;郑州共挂牌12宗地,除河南首宗“竞现房销售”地块——郑东新区龙湖区地块高溢价成交外,其余11宗地均底价成交。其余城市土拍热度较低,溢价率多在5%以下。

  三四线城市则表现为量价齐跌。截止1月25日,总成交建面仅3369万平方米,同比下降20%,成交均价同比下降5%,降至1511元/平方米。在CRIC重点监测的三四线城市中,无一城市成交规模超过100万平方米,榜首盐城成交建面仅72万平方米,涉及14宗地。温州、衢州和佛山分别排在第2、3和4位,成交建面分别为44、41和38万平方米,溢价率均在6%及以下。从区域来看,长三角三四线城市依旧是成交主力;热度来看,除盐城、温州和绍兴外,淮安、扬州、南通、常州等长三角均以底价成交为主,市场热度降至历史低位。

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  07 综观

  2月假期影响“筑底”延续
核心城市新政加持或有回升

  1月整体楼市如市场预期,供需疲软,同环比齐跌,但整体保持供不应求态势,经历了年末成交“翘尾”放量,阶段性回调也在情理之中。分能级来看,一线韧性较强,虽然供应显著回调,但成交环比跌幅略小于二三线,广州、深圳同比持增。二三线城市仍延续低迷行情,环比近乎全线飘绿,同比仅个别城市持增,即便前期热点城市诸如成都、杭州等本月也迎来了同环比齐跌。

  预判下月行情,2月恰逢传统春节,叠加当前低迷行情影响,预期延续供需两淡,受经济疲软、刚需购买力降级影响,传统的“返乡置业”或将“爽约”,以此会使得部分劳务输出大市行情惨淡。不过值得关注的是,月末广州、苏州、上海等城市相继松绑限购,核心一二线城市大概率陆续跟进,政策宽松也将进入加速落地阶段,局部城市或将迎来小幅放量,但是政策持续性仍有待市场检验。