快评|杭州土拍热度降至历史最低,南京“地王”再现

土地交易分析马千里、邱娟 2023-10-30 10:01:43 

  • 城市:全国
  • 发布时间:2023-10-30
  • 报告类型:土地交易分析
  • 发布机构:克而瑞

  10月27日,杭州和南京同日进行了购房新政落地后的首次集中土拍,两个城市的土地市场热度基本一致,市场热度均进一步下滑。杭州挂牌4宗地均成功出让,其中1宗触及最高限价摇号成交,其余三宗底价成交,整体溢价率仅有0.82%,溢价率降至集中供地以后历史低位;南京挂牌的12宗地也均顺利出让,但12宗地中仅有1宗摇号(刷新南京楼板价历史第二高,仅次于葛洲坝地块),其余均为底价成交,并且均被城投托底,土地市场依然凉意弥漫。

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  杭州供应规模处于历史低位、南京基本持平

  供地质量较上批次均明显下降

  本次杭州共拿出4宗宅地,总建面仅30.83万平方米,从出让幅数、总建面两方面来看均是今年以来供应量较低的一次(幅数与第8批次相同,建面略高于第8批次)。按区域分布来看,杭州本次供应地块遍布4个区域,包括上城区、萧山区、余杭区和临安区,从地块区位上,都不是摇号热门板块核心区位,供地质量明显下降。

  南京本次共出让12宗宅地,总建面93.6万平方米,建面上与第6批次体量相当。与6批次挂牌地块相比,本次核心区地块减少,以低密宅地为主,容积率最低1.15,最高只有2.2。区位上来看,河西中推地1宗(G55地块),该地毗邻绿博园滨江观光带和应天大街高架,拥有开阔的观江视野,且地块紧邻地铁10号线绿博园站,以及在建地铁9号线上新河站,区位优越、交通便利、配套完善,是本轮土拍争夺的焦点。

  
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  杭州1宗地摇号、成交热度降至历史低位

  河西G55地块刷新南京楼板价TOP2

  尽管继中央发布信贷、降首付等新政后,宁、杭两城相继跟进、放松限购,但在当前的环境下,楼市更多的是改善性需求的释放,对于刚需板块,实际起到的作用有限,楼市增长依旧乏力,加之供地质量整体欠佳,宁杭本次土拍热度处于低位也在意料之中。

  从最终土拍结果来看,竞拍热度冷热分化显著。

  杭州挂牌的4宗地除萧山南站1宗地块摇号成交外,其余三宗均底价成交;摇号占比仅有25%,在今年已经进行的12轮次集中土拍中处于历史最低位。整体溢价率为0.82%,在杭州已经完成的12轮次集中土拍中,也处于历史低位。

  具体地块来看,萧山南站容积率仅有1.2,加之紧靠萧山老城区,配套辐射带动作用强,且具备北干山、南侧靠水系,符合改善型的低密产品要素,适合打造叠墅类产品;同时萧山南站是综合交通枢纽,还规划有总部商贸集群等产业,未来也有进一步的人口导入预期,加之起拍总价仅有3.3亿元,资金压力在大多数房企的可承受范围内,即使摇号成交,楼板价也仅有19672元/平方米,参考其35400元/平方米的新房限价,地房比仅有56%,房地差接近1.6万元/平方米,盈利空间和去化仅有良好的预期,因此摇号成交也在意料之中,最终创都集团在43家竞买人中脱颖而出,成为全场最佳幸运儿。余下的笕桥、西动车所上盖、临安锦南等3宗地块均底价成交。

  南京第七批次集中土拍与杭州表现十分相似,挂牌的12宗地中,除地块质量较佳的建邺河西G55地块摇号成交外,其余11宗地块均底价成交,土地市场依然凉意正浓。

  具体来看,建邺河西G55是南京本轮集中土拍起拍单价和总价最高的地块,出让面积7.2万平方米,起始价60亿元,起始楼面价37803元/平方米,该地块紧邻南京绿博园,周边配套齐全,高端项目云集,市场整体存量见底,去化预期较好。经过22轮竞拍,建邺河西G55号地块竞拍至摇号环节,最终以69亿元、43473元/平方米成交,最终绿城成为幸运儿。该地单价超过了南京第6批次摇号成交的G53号地块(单价43253元/平方米),刷新南京单价TOP2记录,也是今年以来成交单价最高的地块。

  其他地块则均为底价成交。由于G55地块体量大,起拍价占本批次集中土拍总价的比重高达44%,使得平均溢价率升至6.5%,较第4、5、6轮次集中土拍溢价率略有提升。

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  两城盈利空间较上一批次均有所提升

  远郊低去化项目房企参拍热度急剧下滑

  杭州本次成功出让4宗地块的平均地价房价比为0.44,平均房价地价差达到18873元/平方米(含装修价格)。单从盈利空间上来看,本轮集中土拍成功出让地块盈利空间较前几轮明显提升,整体来看盈利空间表现较佳。尤其是三宗非摇号地块,地房比更是仅有0.4,房地差更是高达19921元/平方米,盈利空间更大。

  但是受大市场环境的影响,楼市成交规模逐渐收缩是大概率事件,尤其是远郊刚需项目,去化流速明显放慢,因此房企参拍积极性明显下滑。

  由于南京已无销售指导价,对比成交地块的周边售价来看,本次南京主城区成交的7宗纯宅地平均地价房价比约为0.55,平均房价地价差约为17021元/平方米,与上一批次基本持平。

  其中本次最热门的建邺区G55号地块,成交楼板价为43473元/平方米,地块周边新房较少,小区有奥体新城青桐园、金基汇锦国际、莱蒙水榭春天等,二手房价格在5.4万/平方米左右,该地块出让面积庞大,与绿博园滨江观光带一路之隔,未来产品或将拥有开阔的观江视野,项目去化速度相对较佳。

  杭州和南京的冷热持续分化证明了在目前市场环境下,房企拿地除了盈利空间以外,更加看重项目未来的去化难度,核心稀缺资源的热度依然居高不下,位置相对较偏的地块即使盈利较佳,但大概率难逃被托底的命运。

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  运气爆棚、宁杭各1宗摇号地块均被民企竞得

  南京土拍依旧以城投为主

  杭州本次土拍热度创下集中供地以后的新低,整体溢价率仅有0.82%。从成交结果来看,国央企、民企、城投均有拿地。国企和城投拿地金额占比分别为40%和46%,国央企的资金实力雄厚依然凸显。值得注意的是,唯一的一宗摇号地块被民企——创都集团摇中,在43家竞买人脱颖而出,可谓本场土拍“最佳幸运儿”。

  具体来看,省交投&西站枢纽开发&上铁地产以底价19.69亿元竞得杭州西动车所上盖地块,是杭州今日拿地总价最高的房企,华发以底价17.08亿元竞得笕桥地块。民企除本场最佳幸运儿——创都集团以3.68亿元摇中萧山南站地块外,宁海华联纺织有限公司也以底价2.76亿元竞得临安锦南地块。

  南京今日土拍,除建邺河西55地块被绿城以69亿元的价格摇中外,其他地块均为底价成交。与南京第六批次城投几乎包场一致,本轮土拍除建邺河西G55地块外,其余地块竞得者均是城投平台。

  综合来看,购房新政落地后的首次集中土拍,两个城市命运大体一致,冷热分化、凉意加重。两城均仅有1宗核心优质地块摇号成交,其余地块均底价成交。杭州表现稍好,除摇号地块被民企竞得外,临安锦南地块也被民企底价竞得;南京表现稍逊,除绿城摇中的河西G55地块外,其余11宗地块均被城投托底。

  昨日成都也进行了集中土拍,7宗地块中有4宗地块摇号成交,2宗地块底价成交,1宗地块溢价成交,平均溢价率为8.4%,摇号成交地块比重明显高于宁杭两城。究其原因,一方面,成都本轮集中土拍是“926”新政的首拍,由于取消了住宅清水限价、装修限价及二手房指导价,为开发商留足利润、调动拿地积极性,土拍市场再度向市场化过度;另一方面,成都本次集中土拍参拍地块质量较佳,出让的地块主要位于核心主城区,区位条件和地块价值优质,分别位于金牛、成华、天府新区,新六区和郊区新城各1宗。如此来看,当下土地市场热度的维系既要有土地质量的保障,还要有高利润的预期。

  日前,自然资源部已给各省市自然资源主管部门下发文件,内容包含:建议取消土地拍卖中的地价限制、建议取消远郊区容积率1.0限制等。各省市也已快速跟进,济南、合肥、厦门、成都等至少四个热点城市的土拍规则已有所调整,部分待出让地块不再限制土地上限价格,重回价高者得。在当前的供求关系之下,只有土地市场可能重新回到市场定价阶段,在优质地块的带动之下,土地市场热度才有进一步提升的可能。