导语

  年末土地市场翘尾效应凸显，12月土地市场成交规模大幅上升。

  ◎  文 / 克而瑞研究中心

  年末土地市场翘尾效应凸显，截止12月25日，全国300城12月经营性土地成交规模3.3亿平方米，下半年以来首次同比回正。全年土地市场成交建筑面积12.8亿平方米，较2022年同期下降了20%，总成交规模刷新近十年新低。热度方面，12月平均溢价率2.8%，较上月下降0.8个百分点，创2023年月度新低。分城市来看，仅杭州、成都、上海、长沙等尚能保持一定热度，而武汉、天津、宁波、南京等城市月内土拍均为零溢价。

  核心要点

  · 供求：12月土地供应量为0.9亿平方米，随着10-11月年末土地供应传统高峰期的过去，12月供地规模明显下降。土地成交3.3亿平方米，2023年下半年以来首次同比回正。

  · 热度：月内重点城市土拍平均溢价率2.8%，创2023年月度新低，一二线中仅杭州、成都平均溢价率超过5%；土地流拍率8.6%，同样创新年内新低，扬州流拍地块数量最多，有21宗地块出现流标。

  · 分布：各能级表现不一：一线城市成交规模和成交金额同比大涨，二三线城市成交规模和金额同比均降。由于一线四城均有多宗宅地土拍，本月成交规模达355万平方米，环比大涨424%，同比涨幅也高达32%；成交金额575亿元，环比大涨506%，同比上涨34%。

  后市展望
房企资金承压下限价松绑效果甚微
2024年市场热度将延续低位

  年末土地市场翘尾效应凸显，12月土地市场成交规模大幅上升。具体来看，截止12月25日，全国经营性建设用地成交建面达3.3亿平方米，同比上年同期微涨4%。热度方面，至截稿时上海、武汉、长沙、西安等城市均在月内举行了土拍，12月平均溢价率2.8%，较上月下降0.8个百分点，创2023年月度新低。城市角度来看，仅杭州、成都、上海、长沙等尚能保持一定热度，而武汉、天津、宁波、南京等城市月内土拍均为零溢价。

  究其原因，虽然“限价”取消后为开发商留足利润、调动拿地积极性，土拍市场向市场化过度；但考虑到不同地块的区位条件和地块价值不同，即使盈利预期较佳，但在房企资金承压的当下，良好地回款速度和去化预期尤为重要，也只有少数核心地块能保持高溢价，其他资质一般的地块仍以底价成交为主。由此来看，土拍热度的整体低位还将在2024年延续。

  01 供求

  供地规模降至年内低位
成交规模同比回正

  土地供应方面，截止2023年12月25日，本月土地供应量为0.9亿平方米，环比出现较大幅度回落。随着10-11月年末土地供应传统高峰期的过去，12月供地规模明显下降，同比降幅也扩大至三成左右。供地规模同比降幅的增加，一方面是出于行业稳定发展、控制库存规模需求，另一方面也是由于2023年11月土地供应规模激增，年末供地公告集中在11月发布所致。一线城市方面，本月仅上海有三宗宅地供应，且均位于相对偏远的市郊，北京、广州、深圳均无新增宅地供应。二线城市方面，月内无一城市新增供地规模超过400万平方米，较11月供地规模显著下滑，其中武汉供地量最高，月内新增供应356万平方米土地。

  土地成交方面，截至12月25日，全国300城经营性土地成交3.3亿平方米，环比大幅增长八成，2023年下半年以来首次同比回正。这一方面是由于11月地方供地规模大幅增加，另一方面也与近期中央部委调控方向有关，行业融资渠道有所改善。一二线城市中，至截稿时长沙、西安、成都、武汉、天津、郑州等城市本月成交建面突破200万平方米。三四线城市方面，徐州、 常州、淮安等月内成交面积也达到100万平方米以上。月内平均楼板价为2678元/平方米，随着一二线城市成交占比的回升，成交均价也有所上涨，但仍处于年内低位。 

  全年土地市场成交建筑面积12.8亿平方米，较2022年同期下降了20%，总成交规模刷新近十年新低。成交金额3.9万亿元，同比下降18%，连续三年下降。在新房市场成交规模下行的背景之下，为促进行业供求恢复平衡，预计土地市场交易规模还要维持数年时间的成交低位。

  02 热度

  流拍、溢价均创年内新低
指标筑底特征显现

  市场热度方面，至截稿时上海、武汉、长沙、西安等城市均在月内举行了土拍，12月平均溢价率2.8%，较上月下降0.8个百分点，创2023年月度新低。月内虽然土地成交规模大幅上升，企业融资面也有所改善，但是年末成交规模翘尾影响，素质一般的地块占比也有所上升，再加之企业拿地信心仍未全面回稳，月度溢价率仍创下了年内新低。就城市角度来看，仅杭州、成都、上海、长沙等尚能保持一定热度，而武汉、天津、宁波、南京等城市月内土拍均为零溢价。

  分季度来看，下半年溢价率持续下滑；尤其是四季度，在土地限价松绑后，溢价率仍低位徘徊，溢价率仅有3.3%。究其原因，虽然“限价”取消后为开发商留足利润、调动拿地积极性，土拍市场向市场化过度；但考虑到不同地块的区位条件和地块价值不同，即使盈利预期较佳，但在房企资金承压的当下，良好地回款速度和去化预期尤为重要，也只有少数核心地块能保持高溢价，其他资质一般的地块仍以底价成交为主。因此溢价率延续低位也在意料之中。

  12月土地流拍率8.6%，环比进一步下探2.4个百分点，同样创新年内新低。溢价率与流拍率的双双低位，说明当前土地市场热度虽然仍在低位，但供需关系已进一步趋于平衡，土地市场已经完成阶段性筑底的重要一步。就土地属性来看，流拍土地中含宅用地幅数占比为63%，流拍地块中含宅用地的比例进一步减少。按城市统计，月内扬州流拍地块数量最多，有21宗地块出现流标，其中7宗为住宅用地，但同月扬州江都区出让的5宗宅地同样出现了50%的高溢价，地块冷热显著分化。

  03 重点地块

  上海包揽两榜TOP4
上海城投摇中杨浦平凉大桥地块

  2023年12月，由于一线四城均有涉宅地集中成交，供地质量有所提升，因此本月两榜榜首和入榜门槛均一定程度地提升。总价榜榜首地块来自上海嘉定南翔，为纯宅地块，成交总价为89.1亿元，由华润&华发竞得；排在第二、三、四位的也均来自上海，其中居于三位的普陀北新泾地块由越秀以最高限价摇号竞得，成交总价47.85亿元。

  单价榜榜首地块同样来自上海，该地块位于杨浦区平凉社区大桥街道，邻近内环高架，距百联滨江购物中心仅200米，地理位置较佳，该地吸引了保利发展、中建八局、上海城投、上海城建四家房企报名参拍，经过29轮竞价，最高限价126378万元进入竞报高品质建设环，3家房企竞买人均接受绿色建筑二星级和零能耗建筑的上限指标及7%公租房上限比例进入摇号环节，最终由上海城投以12.64亿元摇中，成交楼面价76803元/㎡，溢价率9.72%。值得注意的是，由于本月上海有多宗地块集中土拍，单价榜几乎被上海包揽，占据了8席，另外两席均来自南京。