导语

  紧抓窗口4月供应再增量，结构性回暖、复苏动能将转弱。

  ◎  文 / 克而瑞研究中心

  3月恰逢传统营销旺季，重点30城供应爆发，环比大增164%；成交虽同环比齐增，但增幅有收窄趋势，一季度累计成交上涨21%，市场延续稳步修复行情。二手房韧性显著好于新房，环比增长49%，北京、南京、青岛等部分城市3月成交创去年以来单月新高。地市层面，受自然资源部要求全面推行“预供地”制度、重点城市缩量提质的供地策略的影响，全国土地市场成交规模仍在历史低位，并且降幅较前2月进一步扩大；而溢价率因优质地块成交占比上升而维持5%的相对高位。

  01 新增供应

  环比增164%尤其一线增2倍以上
京蓉汉杭等破百万方

  3月，30个重点城市新增供应2007万平方米，超前2月供应总和，环比激增164%，同比上涨45%，但仍低于2019、2021年同期规模。前3月累计供应面积3462万平方米，累计同比增长13%。

  一线城市3月整体预计供应338万平方米，环比增227%，同比增长80%，前3月累计同比增长13%。以广州为例，2月楼市回暖激发房企推盘积极性，3月取证明显提速，尤其是番禺、黄埔、增城等外围区域供货激增，供应面积环比翻番、占全市比重近半。事实上，上海本月也迎来了集中性的推盘高峰，重启“快开快销”模式，季度末预计有17个项目推售，有望迎来一波开盘热潮。

  二三线城市供应也稳步回升态势，26个监测城市3月合计供应1664万平方米，环比增154%，同比涨39%。各城市涨多跌少，福州等因上月放量显著，3月迎来小幅回调。多数城市房企蓄势待发，推盘积极性稳步提升，尤其以郑州、昆明、武汉、南宁等前期低迷型城市，本月涨幅显著超预期。

  各城市供应总量增长具备一致性，结构层面还是存在明显差异。武汉、徐州等城市中心城区是供给绝对主力，譬如武汉黄陂、江夏等6个远城区供应面积占比不到2成，反观洪山、江岸、东湖高新等城区供货积极，3个区域合计供应占全市近半比重。又比如成都等主城区和近郊供应占比“五五开”，恒大天府半岛、盛世锦都等项目集中取证，带动天府新区供应面积激增至55万平方米，而另一供给大户温江区供应规模也接近50万平方米，主要是金沙湖畔、康德馨苑等项目大规模拿证所致。南京等城市则是郊区供应发力，浦口供应面积环比翻两番，占全市比重3成以上。

  02 新房成交环比增27%增速放缓
一线涨幅5成“高热不退”

  3月“金三”成交成色尚可,30个城市成交规模为2200万平方米,环比再增27%，与历年同期对比，略好于2020年和2022年，整体延续稳步复苏态势，但是增长动能有逐步放缓趋势。

  一线城市因供应显著放量，成交大幅回升，同环比涨幅5成。北京、上海热点恒热,深圳低位回升，随着改善盘集中入市，中高端购买力逐步释放，成交达到一季度单月高点。广州同样迎来了阶段性放量行情，3月单月突破100万平方米，累计同比上涨26%，涨幅在4个一线城市中居首。

  二三线城市回升幅度不及一线显著。26个监测城市整体成交1896万平方米，环比增长24%。大体可以分为以下三类：一是厦门、无锡等依靠中高端客群支撑市场热度城市因改善盘集中入市环比几近翻番。二是武汉、南京、苏州等强二线城市整体复苏动能延续低位回升态势，近几周来访、去化虽有回落，但整体维持高位。三是重庆、郑州、昆明、徐州等增长持续性转弱，节后一轮释放后，需求略显疲软。

  03 项目去化

  平均去化率46%持稳
宁苏汉甬等增长动能转弱

  据CRIC调研数据，20个重点城市平均开盘去化率高位持稳46%，与上月相比基本持平。从周度变化来看，基本在5成左右波动，波幅持稳在正负5个百分点。

  聚焦到单个城市，3月各城市环比涨跌参半，部分涨跌幅显著超20%的城市诸如北京、深圳、苏州、郑州受供应结构影响显著，以苏州为例，2023年1-2月仅1-2个网红盘入市，去化率几近100%，本月虽回落至72%，但整体市场热度仍处于高位维持。

  按照市场热度大体可分为以下几类：一是上海、成都、杭州等前期热点城市，去化率基本都在7成左右，主要依托刚改自住需求释放，市场尚能保温；二是南京、苏州、武汉、宁波去化率转降，来访、认购自3月下半月以来均有不同程度回落，但总体仍处于高位维持。三是东莞、常州等强三线城市市场还处于筑底阶段，本月去化率均降至10%及以下，短期观望情绪浓厚。

  04 库存供不应求、总量再微降
7成以上城市消化周期缩短

  3月，多数城市供应紧张状况有所缓解，30个重点监测城市整体供求比由上月的0.47升至0.91，深圳、合肥、苏州等均已升至1以上，但南京、无锡等近8成城市还处在阶段性供不应求状态中，受此影响，30城库存继续走低，环比下降1%，长沙、济南等库存环比跌幅超过5%。

  7成以上城市消化周期较上月有所缩短，显示库存积压状况进一步改善，特别是广州、南宁等城市，消化周期环比降幅达到20%左右，并在本月回归18个月以内的安全区间。同比来看，近8成城市消化周期进入收缩区间，但长春、大连等消化周期超30个月去库存压力还是不容小觑。

  05 二手住房成交同比翻番、多城重回两年前高点
但挂牌亦再攀升

  3月，15个重点城市二手房成交面积预计为1012万平方米，同、环比分别增长98%和49%，增幅较上月略有收窄，主要是因为上月数据存在春节错期效应，实际3月二手房市场企稳回升走势延续，且成交表现要好于新房。前3月二手房累计成交2113万平方米，累计同比增长66%。

  分城市来看，15个重点监测城市二手房成交环比均回升，南京、杭州等9城增幅超过50%。特别是苏州，由于“带押过户”交易模式的推行叠加前期首付比、房贷利率下调影响，3月二手房市场回暖势头渐显，成交由此前几个月的45万平左右低位，跃升至80万平方米左右，环比增幅居重点城市之首。

  同比来看，所有监测城市的二手房成交面积都高于去年同期水平，苏杭等半数以上城市实现翻番，北京、南京、成都、青岛等至少9个城市成交创下2022年以来单月新高。以深圳为例，去年3月正处在疫情和指导价双重压制之下，成交不足10万平，而今年积压需求集中释放叠加指导价放松预期，3月二手房成交规模升至37万平方米，增长近4倍。受到3月成交走强带动，厦门、舟山等累计同比由负转正。

  除了成交量之外，我们还留意到，随着市场活跃度提升，苏州、南京、东莞等重点城市近期二手房挂牌量明显增加，这背后既包括以小换大、以旧换新的置换群体，还包括相当一部分借势套现离场的业主，反映市场对中长期复苏的预期还不稳固、不一致，总的来看二手房市场转暖的可持续性还有待时间检验。

  06 土地市场成交规模降至历史低位
溢价率维持相对高位

  2023年3月，虽然有京、广、宁等重点城市集中土拍，但整体上看，受自然资源部要求全面推行“预供地”制度、重点城市缩量提质的供地策略的影响，全国土地市场成交规模仍在历史低位，并且成交规模降幅较前2月进一步扩大。热度方面，由于作为绝对主力的南京供地质量明显提升，11宗宅地有4宗地块封顶成交，极大地带动了土地市场热度，整体溢价率水平也得以维持在5%的相对高位。房企拿地来看，拿地主力依旧是央国企，譬如南京首轮集中土拍11宗地块中有7宗被央国企收入，具体包括保利发展、大悦城、中海地产等，除少数摇号地块外，热门地块主要落入央国企囊中。

  市场热度方面。至截稿时南京、北京、广州已经进行了集中土拍，整体来看，得益于缩量提质的供地策略，再加之市场信心的恢复，土拍均取得了较好的市场热度。整体溢价率水平也得以维持在相对高位，典型如南京溢价率更是高达8%。不过需要指出的是，城市内的土拍热度进一步分化，典型如北京昌平两宗地块一“封顶摇号”，一“托底成交”。

  CRIC监测数据显示，截止3月26日，一线城市本月共成交土地113万平方米，环比上涨33%，同比微涨2%。成交金额为134亿元，环比和同比降幅均超三成。具体城市来看，月内开启2023年首轮集中土拍的广州成交规模最大，涉及2宗宅地、4宗商办。其次是北京，涉及2宗地，总成交建面为14万平方米。另外，上海成交少量商办地块均以底价成交。

  二线城市的成交规模较上月明显下降。具体来看，至26日二线城市成交建面位606万平方米，环比下降28%，同比大减61%。成交金额也随之明显下滑，环比下降38%至367亿元，同比去年下降64%。受重点城市高价地占比减少的影响，楼板价较上月略有下降，降至6057元/平方米。具体到城市来看，本月仅西安、南京两城成交建面超过了100万平方米；其余城市仅少量地块成交，成交建面均不足50万平方米，市场热度也在低位，除成都和长沙外，基本上以底价成交。

  三四线城市则表现为量价齐跌。截止3月26日，总成交建面仅1982万平方米，环比下降了45%，同比大降59%。在CRIC重点监测的三四线城市中，无一城市成交规模超过100万平方米。榜首漳州总成交建面仅57万平方米，其次是台州，成交建面仅54万平方米，位于第三位是绍兴，成交建面仅38万平方米。从区域来看，长三角三四线城市依旧是成交主力；热度来看，仅绍兴、湖州、芜湖少量地块溢价成交，其余大多数城市土拍仍以底价成交。

  07 纵观紧抓窗口4月供应再增量
结构性回暖、复苏动能将转弱

  总体来看，3月仍处于需求持续释放期，核心一二线和强三线领涨，既有疫情全面解禁迎来的补偿性需求释放，亦有政策利好叠加刺激市场信心修复。值得关注的是，部分弱二三线城市成交环比转降，需求已现阶段性瓶颈。

  展望后市，我们认为，4月成交延续弱复苏，增长动能还将转弱：热点恒热城市诸如北京、上海、杭州、成都等改善需求持续释放，预期高位运行，整体维稳。但是预期本轮需求释放之后，多数城市也将恢复筑底态势：若后续涨价或取消优惠，无政策利好叠加刺激，市场会有压力。二线城市主力热销项目后续受限供应缩量或错配，回暖持续性受制于供给约束。