导语

  预期“小阳春”修复缓慢，二手房量增价跌持续分流刚需，新房延续低位波动。

  ◎  文 / 杨科伟、俞倩倩

  3月恰逢“金三”传统营销旺季，伴随着房企推盘积极性大幅回升，各城市“小阳春”成色几何？我们将聚焦当前市场明显回暖的重点城市，进行逐一分析。第五篇来看北方市场，聚焦天津和青岛市场，春节后二手房市场持续升温、已达2023年二季度以来高点，新房市场来访反弹幅度远超认购，项目开盘去化率仍低于40%，成交也暂未修复至节前水平。究竟当前各城市市场有何典型特征，3月楼市行情又将出现哪些新变化？

  01

  挂牌量增价跌+学区置业
驱动津青节后二手房成交触底反弹至高点

  天津、青岛二手房市场节后均出现了大幅度反弹，已达去年二季度以来高点，市场韧性好于新房。据监测数据显示，天津和青岛2024年第8周-第11周二手住宅成交节节攀升，2024年第11周周成交套数分别达到1092套和1389套，高于2024年1月周均，基本已达去年二季度以来周度高点。

  春节后，天津、青岛节后二手房市场出现明显升温，业主挂牌积极性提升，预期降低，二手房价持续下降。事实上，天津新房和二手住宅价差在2023年下半年以来明显走阔，据CRIC监测数据，截止2024年2月末天津新房成交均价为17926元/平方米，二手住宅成交均价为10136元/平，价差近8000元/平，二手房性价比凸显。

  此外，天津二手回暖还离不开学区置业，目前天津和平、河西、南开三区二手住宅成交套数居前的多为学区驱动，因这三区是天津教育资源最好的片区，因此很多购房者将它们作为首选。以和平区诚基经贸中心为例， 2024年前2月二手住宅成交套数高达35套，位居三区榜首，主要源于其对应学区为和平第一学区的耀华小学，小区均价不足3万元/平，套均价为200万以内，是预算不足的学期改善客群首选。而河西区新城小区、景兴西里；南开区艺术公寓等也均是因学区实现热销。

  02

  新房项目来访增加但转化率低
项目去化成交仍低于节前1月水平

  天津、青岛新房市场节后逐步修复，受房企折扣力度增强，推出特价房、工抵房等聚集人气，吸引客户，项目来访量稳中有增已至年内高位，不过尚不如去年同期，认购增幅不及来访，整体客户转化率仍处低位徘徊。以天津为例，据CRIC监测重点项目显示，节后来访节节攀升，特别是进入3月以来，近2周来访量均突破1.7万组，已超过去年四季度周均。而反观客户转化率，基本在5%-8%之间波动，尚无明显上行趋势。

  来访节节攀升，客户转化率低，也使得项目开盘去化率仍处4成以内低位徘徊。据CRIC监测数据，天津、青岛2024年2月均无项目开盘，2024年3月以来，两城集中开盘项目均不足10个，平均去化率仅为36%和11%，尚未超过2024年1月水平，暂无明显复苏征兆。

  从成交端来看，更是延续惨淡行情。以青岛为例，新房3月周度成交量尚不及节前2024年1月周均，与2023年四季度和2023年春节后复苏情况相比仍有明显差距。据CRIC监测数据，2024年第9周-第11周周均成交套数为678套，而2024年1月周均成交为682套，2023年四季度周均成交高达达1050套。而对比2023年春节后新房成交复苏情况，2023年第5周便已飙升至870套，且呈现出递增态势，第8周达2307套，至第13周已达3084套，为年内次高点，而2024年第11周仅成交690套，与成交高位仍有明显差距。

  03

  预期“小阳春”修复缓慢
二手房量增价跌持续分流刚需，新房延续低位波动

  北方二线城市以天津、青岛为代表，楼市在春节后出现回升，主要是受到春节假期基数较低影响，从新房和二手房复苏情况来看，二手房韧性略强于新房，已达到去年二季度以来高点，主要因业主调低预期、降价跑量叠加学区置业季影响，带来短期需求释放，但是整体表现较去年同期已不可同日而语。目前新房成交整体延续低位波动，去化率基本也在4成以内低位徘徊，项目来访快速回升尚未在成交端体现。预判后市，3月供求有望缓慢修复，二手房韧性强于新房，持续分流刚需和学区改善客群，新房与二手房价差或将进一步拉大。

  短期来看，二手房挂牌量增长、供过于求，降价跑量趋势还将延续，因而预期新房和二手房价差或将进一步拉大。新房未来增长动力或将持续放缓，一方面刚需客群持续分流至二手市场；另一方面改善当前也略显疲态，若资产价值不能持续上升，未来中改和高改购房意愿也将有回落态势。